Wharf REIC повысила дивиденды на 42%, акции взлетели на 14%

Wharf Real Estate Investment Company Limited сообщила об улучшении прибыли за первое полугодие и укреплении денежного потока, однако наибольшую реакцию рынка вызвало резкое увеличение выплат акционерам. Гонконгский владелец недвижимости повысил промежуточный дивиденд на 42% — до HKD 0,94 на акцию — после увеличения коэффициента выплат с 65% до 90%. Это решение способствовало росту акций на 13,72% — до $30 с предыдущего закрытия на уровне $26,38. После объявления новости при высоких объёмах торгов бумаги приблизились к верхней границе 52-недельного диапазона $20,26–$34,82.

Ключевые выводы

• Базовая чистая прибыль группы выросла на 6% в годовом выражении за отчётный период.
• Повторяющаяся базовая управленческая прибыль (UMP) увеличилась на 3% благодаря снижению стоимости заимствований.
• Промежуточный дивиденд на акцию вырос на 42% — до HKD 0,94 — после того, как совет директоров повысил коэффициент выплат до 90%.
• Чистый денежный приток до финансирования вырос на 41% — до HKD 1,4 млрд.
• Руководство сообщило, что Harbour City — флагманский торговый актив — продолжает опережать рынок Гонконга.

Результаты деятельности компании

Wharf REIC отчиталась о более стабильном первом полугодии: снижение затрат на финансирование и меньший дефицит переоценки инвестиционной недвижимости поддержали результаты. Компания сообщила о сокращении убытка группы, тогда как базовая прибыль умеренно улучшилась.

Премиальный портфель недвижимости в Гонконге остался основным источником доходов. Harbour City обеспечил более 80% выручки от розничной торговли в Гонконге и почти 80% базовой выручки группы. Этот актив также формирует 86% повторяющейся базовой UMP, что подчёркивает высокую концентрацию доходной базы компании.

Розничные продажи в Harbour City выросли двузначными темпами: по оценкам менеджмента, продажи арендаторов увеличились примерно на 15%, что примерно на 50% превышает среднерыночный показатель по Гонконгу. Times Square также зафиксировал положительный рост продаж, а заполняемость офисов улучшилась до 93%, превысив среднерыночный уровень.

Гостиничный портфель также показал улучшение. Три отеля Marco Polo на Кантон Роуд превысили районные показатели заполняемости, а The Murray в Централе продемонстрировал значительный двузначный рост заполняемости. По всему гостиничному портфелю выручка на доступный номер выросла двузначными темпами.

Финансовые показатели

• Базовая чистая прибыль группы: +6% в годовом выражении.
• Повторяющаяся базовая UMP: +3% в годовом выражении.
• Чистый денежный приток до финансирования: HKD 1,4 млрд, +41%.
• Промежуточный дивиденд на акцию: HKD 0,94, +42%.
• Текущая дивидендная доходность: 3,56%.
• Коэффициент дивидендных выплат: повышен до 90% с 65%.
• Затраты на заимствования: снижены на 26%, или примерно на HKD 200 млн в виде экономии.
• Средняя стоимость заимствований: 3,5%.
• Чистый долг: снижен до рекордно низкого уровня, совокупное сокращение с 2020 года составило HKD 22,8 млрд.
• Коэффициент покрытия процентов: 8,2x.
• Заполняемость офисов: 93% на конец периода.

Результаты vs. прогнозы

Прогнозы по прибыли на акцию или выручке для прямого сравнения с отчётными результатами не предоставлялись. Судя по операционному обновлению компании, первое полугодие выглядело как стабильный, но не выдающийся период для прибыли.

Базовая чистая прибыль выросла на 6%, а повторяющаяся базовая UMP увеличилась на 3%. Эти приросты выглядят скромно на фоне 42%-го роста промежуточного дивиденда, который был обусловлен главным образом повышением коэффициента выплат, а не аналогичным ростом прибыли.

Отсутствие консенсус-прогноза не позволяет однозначно оценить период как превышение или несоответствие ожиданиям. Тем не менее результаты свидетельствуют о том, что компания в большей степени выигрывает от снижения процентных расходов, качества активов и финансовой дисциплины, нежели от резкого ускорения операционной прибыли.

Реакция рынка

Реакция рынка оказалась сильной. Акции Wharf REIC выросли на 13,72% — до $30 с $26,38, — оказавшись значительно выше середины 52-недельного торгового диапазона. За последний год бумаги принесли впечатляющую совокупную доходность в 40%, хотя подсказка InvestingPro указывает на то, что RSI свидетельствует о перекупленности акций после этого роста. Движение котировок говорит о том, что инвесторы сосредоточились на более высоком дивиденде и улучшении баланса.

Руководство отметило необычно высокую интенсивность реакции: дневной оборот превысил HKD 1 млрд и значительно опередил утренние торги. Компания охарактеризовала реакцию как «колоссальную», отметив, что после объявления о дивидендах резко выросли как цена, так и объём торгов.

Рост акций также отражает привлекательность более высоких выплат на рынке, где инвесторы искали доходность и финансовую устойчивость. Рекордно низкий чистый долг компании и снижение стоимости заимствований, по всей видимости, дополнительно усилили эту привлекательность.

Прогноз и ориентиры

Руководство не предоставило официального прогноза по прибыли в ходе звонка, однако обозначило ряд ориентиров.

Совет директоров утвердил повышенный коэффициент выплат в размере 90% от повторяющейся базовой прибыли, действующий с 2026 года. Руководство пояснило, что это изменение отражает более стабильный рыночный фон и менее рискованный баланс по сравнению с моментом листинга компании в 2017 году.

Компания также сообщила:

• Ожидается, что чистый долг снизится примерно до HKD 20 млрд к концу года — в том числе благодаря продаже Wheelock Place в Сингапуре.
• После завершения этой сделки ожидается снижение долговой нагрузки примерно до 11%.
• Компания также может продать Scotts Square в Сингапуре при получении подходящего предложения.
• На уровне REIC руководство сообщило об отсутствии крупных планов капитальных затрат, которые могли бы создать нагрузку на денежный поток.

В части операционной деятельности руководство ожидает улучшения показателей розничного сектора во втором полугодии по сравнению с замедлением в июне и рассчитывает превзойти прошлогодние результаты розничных продаж во втором полугодии. Также ожидается постепенное улучшение тенденций в офисном и гостиничном сегментах по мере продолжения модернизации активов и маркетинговых усилий.

Комментарии руководства

Председатель совета директоров и управляющий директор Стивен Нг заявил, что компания пересмотрела дивидендную политику, поскольку риски снижения на рынке недвижимости уже не столь значительны, как несколько лет назад.

«Мы остановились на коэффициенте дивидендных выплат в 65%, поскольку считали, что потенциал снижения, вероятно, превышает потенциал роста в период горячего рынка», — сказал он. «Девять лет спустя ситуация, похоже, стабилизировалась после COVID».

Он также обосновал новый коэффициент выплат в 90% как стандартное для REIT распределение прибыли. «Почему 90%? Потому что это уровень распределения REIT. Если REIT могут это делать и рынок это хорошо воспринимает, мы поступим так же», — сказал он.

Говоря о выборе между увеличением дивидендов и обратным выкупом акций, Нг отметил, что более высокие выплаты выгодны всем акционерам, а не только тем, кто готов продавать бумаги. Он также добавил, что компания продолжает снижать долговую нагрузку, но теперь стремится делать это одновременно с возвратом большего объёма денежных средств.

Риски и трудности

• Динамика розничного сектора была неравномерной: июнь стал самым слабым месяцем первого полугодия в розничной торговле, гостиничном бизнесе и паромном сообщении.
• Крупные торговые площади по-прежнему сложно сдать в аренду, часть вакантных помещений остаётся незаполненной.
• Давление на ставки аренды офисов сохраняется на рынке в целом, несмотря на то что Wharf REIC опережает конкурентов.
• Поездки жителей Гонконга на север страны остаются сдерживающим фактором для местного потребления.
• Повышение коэффициента дивидендных выплат частично обеспечивается продажей активов, поэтому устойчивость политики может зависеть от будущих сделок и продолжения генерации денежных средств.

Вопросы и ответы

Аналитики уделили основное внимание дивидендной политике, распределению капитала и продаже активов в Сингапуре.

Ряд вопросов касался причин повышения коэффициента выплат до 90% и связи этого решения с продажей Wheelock Place. Нг пояснил, что продажа не является единственной причиной, однако она помогает подтвердить прогноз о снижении чистого долга примерно до HKD 20 млрд. Он добавил, что без этой сделки компания, вероятно, ещё не повысила бы коэффициент выплат.

Аналитики также задавали вопросы о будущих капитальных затратах и планах редевелопмента отеля Marco Polo. Руководство пояснило, что отель принадлежит Harbour Centre Development, которая располагает собственным балансом и источниками финансирования. Было добавлено, что варианты редевелопмента всё ещё рассматриваются, однако срочности нет, поскольку показатели отеля улучшились.

Вопросы о тенденциях в розничной торговле были сосредоточены на замедлении в июне. Нг сообщил, что июнь стал самым слабым месяцем полугодия для розничной торговли, гостиничного бизнеса и паромного сообщения, однако в июле ситуация немного улучшилась, и компания сохраняет оптимизм в отношении второго полугодия.

Ещё одной темой стала ротация арендных ставок. Руководство отметило, что крупные площади по-прежнему испытывают давление, тогда как небольшие помещения в более выгодных локациях демонстрируют признаки стабилизации.

Аналитики также интересовались влиянием новых правил Китая в отношении офшорных инвестиций и налогообложения страховых полисов. Руководство сообщило, что пока слишком рано судить об эффекте, хотя некоторые арендаторы могут оказаться под воздействием этих мер.

Отвечая на вопрос о долгосрочной дивидендной политике — может ли коэффициент выплат когда-либо быть снижен, — Нг ответил кратко: «Повысить его легко. А снизить?»

Эта статья была переведена с помощью искусственного интеллекта. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями использования.