ЦБ регулярно начнет публиковать сведения о продаже акций, купленных по разрешениям
После пикового значения ключевой ставки в 21% и почти полного исчезновения доступной рыночной ипотеки логично было бы ожидать, что рынок жилищного кредитования лежит в руинах. Реальность интереснее: рынок не умер, а полностью пересобрался — доля рыночной, нельготной ипотеки за год выросла почти втрое, а вот структура и правила игры в этом сегменте изменились до неузнаваемости.
Как рынок дошёл до нынешнего состояния
Массовая льготная ипотека — программа, доступная практически любому покупателю, — закрылась ещё летом 2024 года. С тех пор государственная поддержка сохранилась лишь в адресных программах: семейная ипотека под 6% для семей с детьми, IT-ипотека для айтишников, дальневосточная и арктическая, а также региональная программы для отдельных территорий и профессий. Одновременно ключевая ставка выросла до пиковых 21%, из-за чего рыночная ипотека на какое-то время стала скорее теоретической возможностью, чем реальным продуктом, — ставки по ней уходили далеко за 20% годовых, и брать такие кредиты решались единицы.
Рынок ожил — но не так, как можно было бы подумать
По моим данным, за первое полугодие 2026 года суммарный объём выдачи ипотеки в России приблизился к 1,6 трлн рублей. Доля рыночной ипотеки в этом объёме достигла 31,2% — на 16,7 процентного пункта больше, чем годом ранее. При этом и льготная ипотека тоже выросла: выдачи по программам с господдержкой превысили 1 трлн рублей, прибавив 38% к первому полугодию 2025 года. То есть растут оба сегмента одновременно, просто с разной скоростью.
Помесячная динамика показывает ускорение: в марте 2026 года объём рыночной ипотеки превысил 85 млрд рублей (+8,9% к февралю), а по сравнению с мартом 2025 года кредитование по рыночным ставкам выросло более чем в четыре раза. В апреле рыночный сегмент достиг уже 99 млрд рублей. Льготные программы росли параллельно, но медленнее: 144,9 млрд рублей в марте (+10% к февралю) и 156,7 млрд в апреле (+8%). Средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке в марте 2026 года, по данным Банка России, составляла 12,6% годовых — заметно ниже пиковых значений прошлых лет, хотя всё ещё далеко от докризисных уровней.
Главный структурный сдвиг — в соотношении сегментов. Если в апреле 2025 года на льготную ипотеку приходилось более 80% всех выдач, то к апрелю 2026 года эта доля сократилась более чем вдвое. Рыночная ипотека всё ещё восстанавливается с очень низкой базы, но именно она, а не расширение льготных программ, теперь является главным источником роста рынка.
Что реально осталось от льготных программ
Семейная ипотека под 6% остаётся безусловным флагманом среди программ господдержки и продолжает обеспечивать основной объём льготных выдач. IT-ипотека, дальневосточная и арктическая, а также региональные программы сохранились, но остаются нишевыми инструментами для конкретных категорий заёмщиков, а не универсальным решением, каким была массовая программа до 2024 года. Тут я прогнозирую, что по итогам всего 2026 года банки выдадут порядка 1,1 млн ипотечных кредитов на 4,6 трлн рублей — это примерно на 20% больше показателей 2025 года. При этом ставки на первичном рынке жилья, по наиболее реалистичному сценарию тех же аналитиков, могут снизиться до 15% годовых — что всё равно ощутимо выше ставок по семейной ипотеке и требует от заёмщика значительно большего запаса платёжеспособности.
Застройщики: деньги дороже, чем должны быть при такой ставке
Отдельная и менее очевидная часть картины — то, что происходит с финансированием самих застройщиков. Здесь наблюдается настоящий парадокс: несмотря на снижение ключевой ставки с пиковых 21% до 15,5% к началу 2026 года, ставки по проектному финансированию для девелоперов не только не упали вслед за ней, но даже выросли — до 10,25% годовых в январе 2026 года, оставаясь в диапазоне 10–11% ещё с марта 2025-го. Причина не в том, что снижение ключевой ставки не доходит до застройщиков, а в низкой маржинальности самих проектов: банки, по данным отраслевых экспертов, попросту отказываются финансировать проекты с рентабельностью ниже 25%, из-за чего премия за риск в ставке остаётся высокой независимо от общего уровня ставок в экономике.
При этом с точки зрения устойчивости отрасли ситуация выглядит управляемой, а не кризисной. Остатки на счетах эскроу — деньги покупателей, которые банк переводит застройщику только после сдачи дома, — на 1 января 2026 года достигли 7,4 трлн рублей, на 1 трлн больше, чем годом ранее, а уровень покрытия задолженности застройщиков по проектному финансированию средствами на эскроу-счетах превысил 73% на начало февраля. Глава Банка России Эльвира Набиуллина в феврале 2026 года отмечала, что регулятор следит за финансовым состоянием крупных застройщиков, и хотя у отдельных компаний есть проблемы, в целом отрасль сохраняет устойчивость, а системных рисков не наблюдается — этот вывод подкреплён и стресс-тестом портфелей проектного финансирования, который ЦБ в 2025 году провёл совместно с банками, на которые приходится 90% рынка. При этом сами застройщики честны в оценках: как отмечают представители «Дом.РФ», главная проблема отрасли сегодня — не стоимость денег как таковая, а ситуация с продажами, то есть реальный спрос со стороны покупателей.
ЦБ держит руку на пульсе на случай перегрева
Даже на фоне восстановления рынка регулятор не снимает с себя инструментов охлаждения на случай, если рост кредитования начнёт создавать риски для качества портфеля: у Банка России остаётся возможность повышать минимальный первоначальный взнос, ужесточать нормативы по долговой нагрузке заёмщиков, ограничивать выдачу кредитов с низким первоначальным взносом и корректировать требования к резервированию для банков. То, что эти инструменты обсуждаются именно сейчас, на фоне восстановления рынка, а не во время его падения, — само по себе сигнал: регулятор относится к оживлению спроса настороженно, помня о качестве ипотечного портфеля, накопленного за годы льготных программ.
Что мониторить дальше
- Дальнейшую динамику ключевой ставки — заседания 11 сентября и 23 октября напрямую определят, продолжит ли дешеветь рыночная ипотека такими же темпами.
- Ставки по проектному финансированию застройщиков — если они не последуют за ключевой ставкой вниз, это будет означать, что маржинальность девелоперского бизнеса остаётся структурной проблемой независимо от денежно-кредитной политики.
- Объёмы продаж жилья на первичном рынке во втором полугодии — именно спрос, а не доступность денег, застройщики называют сейчас главным вызовом.
- Возможные новые ограничения ЦБ по ипотечному кредитованию — рост рыночного сегмента может подтолкнуть регулятора к более жёстким макропруденциальным мерам.
- Судьбу семейной ипотеки в условиях растущего дефицита бюджета — насколько устойчивы параметры этой программы к возможной оптимизации бюджетных расходов на господдержку.
Оригинальная статья по ссылке.
