UDR на конференции BofA: оптимизм в отношении 2027 года

Среда, 16.09.2026 — Компания UDR (UDR) воспользовалась конференцией BofA NY Global Real Estate Conference 2026, чтобы выразить уверенность в перспективах следующего года. Руководство сообщило, что жилой REIT выигрывает от снижения предложения, более устойчивой поддержки арендных ставок и дисциплинированного распределения капитала, даже признавая ослабление макроэкономических сигналов и по-прежнему непростую ситуацию на рынке жилья.

Генеральный директор Том Туми заявил, что 2027 год должен оказаться лучше 2026-го, тогда как компания продолжает продавать устаревшие активы и выкупать собственные акции. UDR также указала на высокую операционную эффективность, улучшение показателей удержания арендаторов и всё более широкое применение данных и искусственного интеллекта для поддержки ценообразования и взаимодействия с жильцами.

Ключевые выводы

• UDR заявила, что 2027 год должен стать лучше 2026-го благодаря последовательному росту выручки на всех рынках присутствия компании.
• Компания зафиксировала рост выручки по сопоставимым объектам на 1,9% во втором квартале, превысив ожидания, и опередила конкурентов по последовательному росту выручки, расходов и чистого операционного дохода по сопоставимым объектам в период основного сезона аренды.
• Распределение капитала оставалось активным: с начала года продажи активов превысили $600 млн, а выкуп акций — $400 млн.
• Руководство считает, что спрос на аренду квартир поддерживается снижением предложения, низким соотношением арендной платы к доходам и слабой доступностью жилья в собственность.
• UDR использует данные, искусственный интеллект и работу с жильцами для повышения удержания, улучшения ценообразования и роста прочих доходов.

Финансовые результаты и распределение капитала

UDR сообщила, что совокупный показатель выручки по сопоставимым объектам за второй квартал 2026 года составил 1,9%, превысив среднее значение прогноза на 15 базисных пунктов и чистое среднее значение компании на 70 базисных пунктов. Руководство отметило, что этот результат обеспечил компании первое место по последовательному росту выручки, расходов и чистого операционного дохода по сопоставимым объектам в основной сезон аренды.

• Продажи активов с начала года: более $600 млн
• Выкуп акций с начала года: более $400 млн
• Ставки капитализации при продаже: в диапазоне середины 5%
• Средний возраст проданных активов: около 45 лет
• Уровень арендных ставок проданных активов: примерно на 20% ниже среднего по портфелю

Туми заявил, что компания считает свои акции «очень дешёвыми» и рассматривает их выкуп как наилучшее использование капитала. UDR сообщила, что ей удаётся продавать активы по выгодным ценам, одновременно повышая качество портфеля.

Компания отметила, что отбирает активы для продажи по трём основным критериям: сигналы предиктивной аналитики Orion, операционный потенциал и потребности в капитальных затратах. Руководство сообщило, что проданные до сих пор активы в целом представляли собой более старые объекты с низкими арендными ставками и менее привлекательными долгосрочными перспективами роста.

UDR также сообщила, что портфель DPE во втором квартале составлял $380 млн и, по ожиданиям, сократится примерно до $250 млн к концу 2026 года. Руководство отметило, что сворачивание программы уже учтено в прогнозе по средствам от операционной деятельности (FFO) и приведёт к разводнению примерно на 2,5–3 цента в период с 2027 по 2031 год, частично компенсированному ростом в других направлениях бизнеса.

Операционные обновления и тенденции аренды

Руководство сообщило, что операционные показатели UDR по всему портфелю оставались высокими. Компания зафиксировала 70-процентный показатель победы в сравнительной рыночной эффективности во втором квартале и отметила, что все 20 с лишним рынков демонстрируют последовательное улучшение.

• Прогноз по аренде на вторую половину 2026 года: совокупные показатели 1,5–2%
• Целевая заполняемость на вторую половину года: 96,5%
• Тенденция заполняемости за 30 дней: 96% против 95,5% годом ранее
• Снижение рыночной арендной ставки за последние 30 дней: около 50 базисных пунктов
• Снижение рыночной арендной ставки за аналогичный период прошлого года: 200 базисных пунктов
• Скидки: 1–1,2 недели, улучшение по сравнению с прошлым годом

Туми заявил, что компания наблюдает более нормальную среду аренды: заполняемость выше, а снижение арендных ставок менее значительно, чем год назад. По его словам, компания «прощупывает рынок» как по рыночным арендным ставкам, так и по продлениям договоров, стремясь удерживать заполняемость на уровне около 96,5% во второй половине года.

UDR также сообщила, что сократила долю истекающих договоров аренды в четвёртом квартале примерно до 15% с обычных 20–23%, перенеся около 5% истечений на второй и третий кварталы. По словам компании, это даёт ей больше гибкости для тестирования повышения арендных ставок и ценообразования при продлениях перед началом 2027 года.

По данным руководства, ставки продления договоров в четвёртом квартале устанавливаются на 50 базисных пунктов выше, чем в третьем квартале. Компания заявила, что это должно помочь сформировать более прочную базу доходов перед началом следующего года.

Рыночные показатели и региональные тенденции

UDR сообщила, что рыночные условия варьируются в зависимости от региона, однако общая тенденция улучшается. Самым сильным рынком остаётся Сан-Франциско, где совокупные показатели во втором квартале составили 13% и, по ожиданиям, снизятся до 10–11% в третьем квартале. На Восточном побережье также хорошие результаты демонстрирует Нью-Йорк.

В регионе Солнечного пояса Флорида опережает Техас и Нэшвилл, тогда как совокупные показатели по региону во втором квартале были отрицательными — минус 2%. В третьем квартале ожидается незначительное улучшение: от минус 1,6% до минус 1,8%.

Руководство отметило, что прибрежные рынки умеренно снижаются с высоких уровней, однако общая картина свидетельствует о последовательном улучшении. Туми заявил, что компания ожидает положительной динамики на всех рынках в последовательном сравнении, даже если не каждый рынок покажет рост в годовом выражении.

Операционная модель, удержание арендаторов и стратегия работы с данными

UDR сообщила, что её операционная платформа стала более эффективной и ориентированной на данные. Компания работает из расчёта 43 объекта на одного сотрудника, что примерно на 20% лучше среднего показателя по отрасли, а показатель удержания арендаторов превышает среднеотраслевой на 500 базисных пунктов и был лучшим в отрасли в последнем квартале.

• Объектов на одного сотрудника: 43
• Эффективность по сравнению с конкурентами: примерно на 20% выше
• Преимущество по удержанию: 500 базисных пунктов выше конкурентов
• Возраст жильцов: средний возраст 37 лет
• Продления договоров: 40 000 из 60 000 объектов
• Новые договоры аренды: 20 000 из 60 000 объектов

Руководство сообщило, что компания прошла три этапа в развитии своей операционной модели. На первом этапе она стала наиболее эффективным оператором. На втором — достигла наивысшего показателя удержания арендаторов в отрасли. Теперь, на третьем этапе, компания сосредоточена на повышении качества арендного портфеля и использовании динамического ценообразования для разделения цен на продление и новые договоры аренды.

Для поддержки удержания арендаторов UDR сообщила, что семь специально выделенных сотрудников проактивно взаимодействуют с жильцами. Компания также использует инструменты искусственного интеллекта в сочетании с личным контактом для улучшения взаимодействия с жильцами. Стандарты проверки были ужесточены: введены более высокие требования к кредитному рейтингу, подтверждению дохода и верификации личности.

Руководство отметило, что финансовое положение арендаторов выглядит стабильным, без признаков стресса, несмотря на более широкие экономические опасения. Средний возраст жильца в 37 лет свидетельствует о том, что портфель ориентирован на состоявшихся работающих специалистов с более значительным финансовым запасом прочности.

Прочие доходы и инициативы роста

UDR сообщила, что прочие доходы составляют 12% от общей выручки и, по ожиданиям, вырастут на 5–7%, что примерно втрое превышает темп роста совокупных арендных показателей. Руководство отметило, что компания расширяет ряд платных услуг по всему портфелю.

• Плата за доступ к объектам
• Развёртывание Wi-Fi и расширение покрытия
• Постаматы для посылок
• Услуги парковки

Туми заявил, что многие из этих идей сначала тестируются на Западном побережье, а затем внедряются более широко. Он также отметил, что корпоративная культура компании поощряет инициативы от уровня объектов до корпоративного руководства, а бонусы привязаны к относительным рыночным показателям и росту прочих доходов.

Перспективы на 2027 год

Главный посыл руководства состоял в том, что 2027 год должен оказаться сильнее 2026-го. Туми заявил, что может «безоговорочно» утверждать: 2027 год будет лучше, основываясь на количестве рынков, демонстрирующих импульс роста выручки.

UDR сообщила, что ожидает накопленного эффекта в 60–100 базисных пунктов при входе в 2027 год по сравнению с нулём в предыдущем году. По словам компании, текущая ситуация должна создать более прочную основу для роста выручки по сопоставимым объектам и чистого операционного дохода в следующем году.

Уверенность компании основывается на трёх главных факторах:

• Предложение нормализуется после 50-летнего максимума в строительстве квартир
• Соотношение арендной платы к доходам остаётся ниже исторических норм, оставляя пространство для роста цен
• Доступность жилья в собственность для одной семьи остаётся вблизи исторических минимумов, удерживая больше домохозяйств в аренде

Руководство сообщило, что доля арендаторов, приобретающих жильё, упала примерно до 5% — с пикового значения в 20% и ниже долгосрочного среднего в 10–15%. Это, наряду с высокими ставками по ипотеке, продолжает поддерживать спрос на аренду квартир.

Туми также заявил, что компании, способные конвертировать данные в денежный поток, должны иметь более высокую маржу и более устойчивый рост. По его мнению, инвесторам следует обращать внимание не только на маржу, но и на устойчивость денежных потоков при оценке активов в сфере аренды жилья.

Девелопмент, приобретения и программа DPE

UDR сообщила, что девелопмент остаётся ограниченным и дисциплинированным. Компания сосредоточена на смежных проектах рядом с существующими операционными активами, например на проекте на 400 единиц в Александрии, штат Вирджиния, рядом с уже принадлежащим ей объектом на 900 единиц. Руководство отметило, что такой подход обеспечивает лучшую видимость арендных ставок и операционной синергии при ограничении рисков.

Активность в сфере приобретений была ограниченной, однако UDR сообщила, что недавние сделки в Портленде, штат Орегон, заключённые через партнёрства DPE, соответствовали её стандартам роста арендных ставок, низких потребностей в капитале и операционного потенциала.

Руководство охарактеризовало программу DPE как успешный десятилетний проект, который генерировал рыночную информацию и доход. Однако компания теперь видит более привлекательное соотношение риска и доходности в выкупе акций и более избирательных приобретениях. UDR отметила, что платформа DPE менее привлекательна на более конкурентном рынке с более высоким кредитным плечом и более низкой текущей доходностью.

Компания сообщила, что сворачивание DPE является структурным изменением, поскольку эти активы не управляются UDR и, следовательно, предлагают меньше возможностей для участия в росте. Руководство отметило, что аналитическая платформа Orion теперь предоставляет лучший способ выявления активов с более высоким потенциалом роста.

Основные моменты сессии вопросов и ответов

В ходе сессии вопросов и ответов руководство неоднократно возвращалось к одним и тем же темам: предложение, доступность жилья, распределение капитала и операции на основе данных.

• По вопросу аренды: UDR сообщила, что совокупный показатель за первое полугодие в 1,9% превысил среднее значение прогноза на 15 базисных пунктов, а заполняемость за 30 дней на уровне 96% лучше, чем год назад.
• По вопросу распределения капитала: руководство заявило, что выкуп акций остаётся приоритетным использованием капитала, поскольку акции выглядят недооценёнными, а ценообразование при продаже активов было благоприятным.
• По вопросу девелопмента: UDR сообщила, что сосредоточится на смежных проектах, а не на масштабном новом строительстве.
• По вопросу сворачивания DPE: руководство заявило, что это решение уже учтено в прогнозах и не должно помешать долгосрочному росту.
• По вопросу макроэкономических рисков: Туми указал на неопределённость в сфере роста занятости и иммиграционной политики, однако отметил, что эти опасения пока не проявляются в поведении арендаторов или показателях портфеля.

На вопрос о наибольшем секторальном риске в случае сохранения высоких процентных ставок на длительный срок руководство ответило, что предложение окажет наибольшее влияние на прибыль — больше, чем расходы на рефинансирование или снижение объёма сделок. Также было отмечено, что капитал третьих сторон должен стать более важным источником роста в ближайшие три года по сравнению с балансовым капиталом.

Руководство сообщило, что рост чистого операционного дохода по сопоставимым объектам в 2027 году должен превысить показатель 2026 года, что отражает более прочную стартовую позицию компании и ожидаемое улучшение рыночных фундаментальных показателей.

Заключение

UDR покинула конференцию с чётким посланием: компания видит впереди более благоприятную операционную среду и позиционирует свой портфель и капитальную базу с прицелом на 2027 год.

Читатели могут обратиться к полной стенограмме ниже для получения дополнительных сведений.

Эта статья была переведена с помощью искусственного интеллекта. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями использования.