Starwood Property Trust не дотянул до прогноза за 2 квартал

Starwood Property Trust сообщил о распределяемой прибыли за второй квартал 2026 года в размере $0,40 на акцию, что незначительно ниже прогноза Уолл-стрит в $0,41. Доход также оказался чуть ниже ожиданий: $513,67 млн против прогнозируемых $514,43 млн. Небольшое отставание от прогнозов произошло на фоне того, как компания, занимающаяся финансированием коммерческой недвижимости, сообщила о рекордном объёме размещения капитала, стабильном кредитном качестве и большом портфеле новых возможностей для кредитования. В ходе предторговой сессии акции упали на 3,55% до $15,64, оказавшись вблизи минимума 52-недельного диапазона.

Ключевые выводы

• Распределяемая прибыль во втором квартале составила $152 млн, или $0,40 на акцию.
• Доход в размере $513,67 млн незначительно не дотянул до консенсус-прогноза.
• Компания сообщила, что с начала года разместила $6,7 млрд, а в июле — ещё $1,7 млрд.
• В отчётном квартале не было добавлено ни одного нового неработающего кредита, кредита с рейтингом 5 или активов REO.
• Руководство ожидает, что третий квартал станет самым сильным кварталом по объёму выдачи кредитов за последние несколько лет.

Результаты деятельности компании

Starwood Property Trust сообщил, что его диверсифицированная платформа продолжает демонстрировать устойчивость в условиях волатильного цикла на рынке недвижимости. Компания, работающая в сферах кредитования, владения недвижимостью, обслуживания и инфраструктуры, отметила, что распределяемая прибыль была поддержана коммерческим и жилищным кредитованием, доходами от недвижимости и инфраструктурным кредитованием.

Квартал показал сочетание сильных сторон и давления. С одной стороны, компания указала на рекордный рост кредитного портфеля, высокую ликвидность и широкий доступ к рынкам капитала. С другой стороны, резервы были увеличены на $30 млн, поскольку сторонние модели отразили ухудшение макроэкономического фона и более высокие процентные ставки. Компания также сообщила, что продолжает работу с неработающими активами и активами, перешедшими в собственность в результате взыскания (REO), хотя ожидает существенного урегулирования ситуации до конца года.

Руководство позиционирует бизнес как нечто большее, чем ипотечный REIT. По его словам, лишь около половины дохода поступает от кредитования коммерческой недвижимости, остальное — от владения недвижимостью и других направлений деятельности. По словам топ-менеджеров, такая диверсификация помогла компании справляться с рыночными стрессами.

Финансовые показатели

• Распределяемая прибыль: $152 млн, или $0,40 на акцию.
• Доход: $513,67 млн.
• Балансовая стоимость без учёта амортизации: $18,62 на акцию.
• Ликвидность: $1,2 млрд.
• Соотношение долга к собственному капиталу без учёта амортизации: 2,74x.
• Пул необременённых активов: $6,9 млрд против $4,5 млрд необеспеченного долга.
• Портфель неработающих кредитов и REO: $1,9 млрд на основе распределяемой прибыли, без учёта резервов в размере $706 млн.
• Общие резервы: $706 млн, включая резервы CECL в размере $485 млн и резервы REO в размере $221 млн.
• Распределяемая прибыль сегмента коммерческого и жилищного кредитования: $186 млн, или $0,49 на акцию.
• Распределяемая прибыль имущественного сегмента: $34 млн, или $0,09 на акцию.
• Распределяемая прибыль сегмента инвестирования и обслуживания: $42 млн, или $0,11 на акцию.

Прибыль и прогноз

Starwood Property Trust сообщил о распределяемой прибыли за второй квартал в размере $0,40 на акцию по сравнению с консенсус-прогнозом в $0,41. Отставание составило $0,01 на акцию, или 2,44%.

Доход составил $513,67 млн, что незначительно ниже прогноза в $514,43 млн. Отклонение составило $0,76 млн, или около 0,15%.

Отставание от прогноза оказалось небольшим, однако оно произошло в момент, когда инвесторы следят за признаками того, способна ли компания конвертировать свой крупный портфель размещений в более высокую прибыль и покрытие дивидендов. Квартал не продемонстрировал резкого ухудшения, но и не преподнёс явного позитивного сюрприза.

Реакция рынка

Акции упали на 3,55% до $15,64, снизившись с предыдущего закрытия на уровне $16,21. Это соответствует снижению на $0,57 на акцию. Несмотря на падение, данные InvestingPro свидетельствуют о том, что акции могут быть недооценены на текущих уровнях: Справедливая стоимость составляет $16,33. Акции торгуются с коэффициентом цена/балансовая стоимость 0,86, ниже заявленной балансовой стоимости в $18,62 на акцию, а аналитики видят потенциал роста в 23% до консенсусного целевого уровня.

В настоящее время акции торгуются чуть выше 52-недельного минимума в $15,51 и значительно ниже максимума в $20,84. Динамика свидетельствует о том, что инвесторы сохраняют осторожность в отношении краткосрочного потенциала прибыли компании и покрытия дивидендов, даже несмотря на то, что руководство подчеркнуло прочность баланса и долгосрочные возможности.

Данные об объёме торгов не были предоставлены, поэтому определить, сопровождалось ли движение котировок необычно высокой торговой активностью, не представляется возможным.

Прогноз и ориентиры

Руководство сообщило, что третий квартал должен стать самым сильным кварталом по объёму выдачи кредитов за последние несколько лет, что обусловлено широким портфелем заявок в различных кредитных направлениях и географических регионах. Компания заявила, что находится на пути к рекордному году по объёму инвестиционной деятельности.

Starwood также наметил путь к будущему росту прибыли за счёт урегулирования активов и повторного размещения капитала. В третьем квартале компания ожидает получить около $148 млн денежных поступлений от урегулирования $195 млн неработающих активов и активов REO на основе распределяемой прибыли. По итогам всего 2026 года компания ожидает урегулирования активов на сумму около $800 млн, что составляет примерно 40% текущего баланса неработающих кредитов и REO, при условии благоприятной рыночной конъюнктуры.

Компания сообщила, что в следующем квартале планирует запустить новое направление бизнеса в сегменте, покинутом региональными банками. Также было указано на продолжение роста в сфере нетто-аренды, инфраструктурного кредитования и специального обслуживания, а также на программу рефинансирования Woodstar — портфеля доступного многоквартирного жилья.

Комментарии руководства

Барри Стернлихт, председатель совета директоров и генеральный директор, заявил, что компания сохраняет уверенность в своём долгосрочном потенциале прибыли.

«Мы достаточно уверены в нашей способности вернуться к уровню прибыли, необходимому для поддержания дивидендов и восстановления их покрытия», — сказал он.

Он также отметил, что бизнес выигрывает от широкого восстановления рынков недвижимости. «Почти все классы активов в сфере недвижимости здесь и в Европе восстанавливаются. То есть всё становится лучше», — сказал он.

Джефф ДиМодика, президент компании, подчеркнул структуру компании и преимущества в области финансирования. «Мы не являемся чистым ипотечным REIT и, по сути, представляем собой лишь наполовину ипотечный REIT, — сказал он. — Мы — диверсифицированная финансовая компания с активами более $32 млрд, восемью самостоятельными направлениями бизнеса и наиболее широким доступом к рынкам капитала среди всех участников нашей группы сопоставимых компаний».

Риски и вызовы

• Покрытие дивидендов остаётся неполным, что может негативно сказываться на уверенности инвесторов и оценке стоимости.
• Кредитное давление в части портфеля, особенно по кредитам на многоквартирное жильё на некоторых рынках «Солнечного пояса» США, может привести к дополнительным понижениям рейтингов или убыткам.
• Высокие процентные ставки продолжают влиять на допущения по рефинансированию и уровни резервов.
• Компания ожидает реализованных убытков по ряду урегулированных позиций, в том числе около $47 млн, связанных с запланированными продажами активов в третьем квартале.

• Краткосрочная прибыль может оставаться неравномерной, пока компания продолжает работу с неработающими кредитами и активами REO.
• Компания имеет коэффициент P/E 16,42 и получила оценку финансового здоровья FAIR по данным анализа InvestingPro, который предлагает полный отчёт Pro Research по STWD наряду с более чем 1 400 другими американскими акциями, преобразуя сложные данные в практически применимую аналитику.

Вопросы и ответы

Аналитики сосредоточились на вопросах ценообразования в сегменте многоквартирного жилья, уходе региональных банков, центрах обработки данных, нетто-аренде и диверсифицированной модели компании.

Один из вопросов касался стратегии участия в торгах по многоквартирной недвижимости и роста арендных ставок. Стернлихт сообщил, что компания наблюдает более позитивные тенденции в сфере аренды на ряде рынков: уступки арендаторам сокращаются, а эффективные арендные ставки растут. Он отметил, что компания относится к своим активам REO в сегменте многоквартирного жилья скорее как к долевым инвестициям, а не как к проблемным кредитам.

Другой вопрос был посвящён уходу региональных банков из сферы коммерческого кредитования. Руководство сообщило, что этот сдвиг открывает возможности в строительном кредитовании и финансировании среднего бизнеса, и ожидает запуска нового направления деятельности в этом сегменте в следующем квартале.

Аналитики также задали вопросы о центрах обработки данных и взаимоотношениях компании со Starwood Digital Ventures. Стернлихт сообщил, что оба бизнеса являются самостоятельными, однако описал высокий спрос со стороны арендаторов на одобренные проекты центров обработки данных, поддерживаемые крупными гиперскейлерами.

Завершающей темой стала нетто-аренда. Руководство сообщило, что ставки капитализации продолжают снижаться даже в условиях высоких процентных ставок, поскольку рост арендных ставок и длительные сроки аренды по-прежнему привлекательны для капитала. Стернлихт резюмировал эту точку зрения простой фразой: «Арендные ставки важнее процентных ставок».

Эта статья была переведена с помощью искусственного интеллекта. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями использования.