Путин и Трамп заключили «крупную сделку»: Россия поставит США миллионы тонн дизеля
ЕЦБ продолжает повышать ставки. Мой майский прогноз уже реализован, но текущие 2,65% далеко не предел. По мере продолжения мирового энергетического кризиса ставка продолжит расти. Волшебные пилюли как остановить рост внутренних цен на топливо есть только у США и Канады - это временный запрет на экспорт. В результате ставки дисконтирования арендных платежей растут и, по всей видимости, будут расти в 2027. А это основной двигатель рыночной цены REIT. Почему? Потому что их арендные контракты долгосрочны (а потому стабильны) и соответственно сильно зависят от инфляции и будущей цены денег. Если инфляция и ставки высоки - сегодняшняя цена их дохода через 5 лет в 1,000 евро сильно падает.
Второе. Значительная часть их недвижимости приобретается в кредит. В лучшем случае LTV меньше 30%. Обычно - около 50%. Ставки вверх - расходы тоже вверх (сразу или с лагом - зависит от структуры кредитного портфеля каждого фонда отдельно).
Есть даже простое правило для покупки европейских REIT:
Если ставка немецких 10-летних бондов выше 3% - покупка REIT непривлекательна.
Если ставка немецких 10-летних бондов ниже 2% - покупка REIT привлекательна.
Текущая ставка бондов - 3,50% годовых. Она почти непрерывно растёт с 2022.
Допом для жилых REIT растёт вероятность заморозки ставок аренды жилья решениями правительств. В Великобритании такое обсуждение уже началось, а в Испании даже введено (временно, конечно же) - ежегодная индексация арендных договоров в 2026 не может превышать 2,14%. Текущая инфляция в Испании 4,6%. Передовые практики как отобрать и поделить в Европе распространяются быстро.
Новости последних недель в Испании показывают, что левое правительство решило использовать для удержания власти именно жилищный вопрос. Среди предложений правительства - приостановка до 2030 выселений арендаторов (даёшь бессрочное проживание! - требует крупнейший испанский союз арендаторов), ограничение части приобретений жилья до 2028 года, рост налогов на краткосрочную аренду и усиление борьбы с серым рынком. В проект закона были включены также налоговые льготы для части собственников, субсидирование ипотеки на первое жильё и резкое увеличение государственного строительства жилья.
В Берлине на осенних выборах первое место заняла партия "Левые" (почти 26% голосов), также сделавшая ставку на жилищный вопрос. Одной из основных предложенных ими мер стало требование принудительного выкупа недвижимости у всех REIT-фондов по (внимание!) "справедливой цене" ниже рыночной.
О том, что аренда жилья под прицелом евровластей, свидетельствует и озвученная на днях инициатива Еврокомиссии по сокращению рынка краткосрочной аренды и стимулированию сдачи жилья в лонг. Инициатива предусматривает прямое удаление объявлений с площадок и санкции в случае длительного неиспользования жилья. В случае своего одобрения инициатива создаст дополнительное давление на арендные ставки и вызовет у части собственников желание продать лишние объекты.
Что будут делать европейские правительства в случае углубления экономического кризиса и кризиса уровня жизни в ЕС при высоком уровне госдолга? Залезать в карман меньшинства избирателей, чтобы сохранить голоса большинства избирателей. Повышать налоги (в тч на капитал и на EXIT), замораживать арендные ставки, экспроприировать всё, что можно (у не-избирателей) и тд.
Ну и в завершении посмотрите на график цены самого крупного европейского жилого REIT Vonovia (Германия) - XETR-VNA/?timeframe=ALL" target="_blank" rel="noopener nofollow">https://ru.tradingview.com/symbols/XETR-VNA/?timeframe=ALL. Да, дивиденды 7,4% годовых в евро. Но это очень слабое утешение при цене акции -31% с начала года и -65% за последние пять лет. Непрерывное падение с августа 2020. Будет ли дно в 2027? Посмотрим. Топовые европейские REIT в кризисы падали и на 90%.
