США объявили Украине демарш из-за атаки на российский нефтяной порт
Я раз за разом наблюдаю одну закономерность: чем крупнее капитал, тем сильнее у его владельца тяга к «настоящей» недвижимости — к зданиям, квартирам, чему-то осязаемому. И тем дороже обходится эта тяга.
Крупнейший суверенный фонд планеты давно пришёл к противоположному выводу. Норвежский Government Pension Fund Global управляет активами почти на $2 трлн. Его портфель недвижимости — порядка $60 млрд. И примерно половина этой суммы вложена не в здания, а в REIT — публичные фонды недвижимости, акции которых торгуются на бирже.
Это не вынужденный компромисс. По данным Nareit, управляющая фондом Norges Bank Investment Management целенаправленно выстраивала эту структуру: REIT дают доступ к секторам, которые сложно охватить через прямое владение, — от дата-центров до медицинских объектов — и улучшают соотношение доходности и риска всего портфеля.
Звучит контринтуитивно. Здравый смысл подсказывает: хочешь зарабатывать на недвижимости — покупай недвижимость. Держи ключи в руке. Контролируй.
Но данные за четыре десятилетия говорят обратное. По исследованию Schroders, с 1980 по 2019 год публичные REIT обгоняли частную недвижимость в каждом десятилетии. За сорок лет индекс FTSE Nareit показал 12% годовых против 8,7% у NCREIF — разница в 3,3 процентных пункта ежегодно. 3,3% в год — это кажется мелочью, пока не считаешь сложный процент: на горизонте 30 лет $1 млн превращается в $17,4 млн при 10% годовых и в $29,9 млн при 12%. Разница — целое состояние.
При этом REIT не просто доходнее — они честнее в расчётах. Частные арендодатели нередко заявляют о доходности 20–30% годовых. Для контекста: Уоррен Баффетт выстроил одно из крупнейших состояний в истории, показывая около 20% годовых на протяжении десятилетий. Если непрофессиональный инвестор «стабильно» зарабатывает столько же на двух квартирах — стоит перепроверить арифметику.
Как правило, ошибка в двух местах. Во-первых, доходность берётся за лучший год и проецируется на десятилетие — без учёта капитального ремонта, простоев между арендаторами и циклических спадов. Замена кровли или системы отопления способна обнулить два года прибыли за один квартал. Во-вторых, собственный труд — поиск арендаторов, переговоры, ремонт, бухгалтерия — оценивается в ноль. Если вычесть хотя бы $30 в час за это время, значительная часть «пассивного дохода» окажется оплатой собственной работы.
REIT лишены этих скрытых искажений. Их результаты — продукт аудированной отчётности, а не интуитивной самооценки владельца.
Есть и структурное преимущество, которое часто упускают. Покупая акцию REIT, вы приобретаете долю в капитале фонда, а не в его активах целиком. Фонд уже использует кредитное плечо — ваш доллар контролирует полтора-два доллара недвижимости. Но этот долг числится на балансе компании, а не на вашем. Вы не подписываете ипотечный договор, не платите за оформление кредита и не несёте личной ответственности.
Масштаб REIT открывает доступ к инструментам, недоступным частному арендодателю: институциональные кредитные ставки, рынок корпоративных облигаций, выпуск привилегированных акций. Всё это снижает стоимость капитала — и, как следствие, повышает доходность для акционера.
Сегодня разрыв между ценой и ценностью REIT особенно заметен. По данным SS&C ALPS Advisors на февраль 2026 года, сектор торгуется с дисконтом около 20% к стоимости чистых активов (NAV). Nareit фиксирует двойное расхождение: между публичными и частными оценками недвижимости — спред ставок капитализации превышает 112 базисных пунктов — и между мультипликаторами REIT и широкого рынка акций. Последнее расхождение такого масштаба наблюдалось в 2008 году и в начале пандемии. Исторически после подобных разрывов REIT опережали частную недвижимость в течение следующих четырёх кварталов.
Норвежский фонд — не единственный, кто это понял. Более 70% американских пенсионных фондов включают REIT в свои стратегии. Среди крупнейших — с активами свыше $25 млрд — эта доля достигает 75%. Я держу REIT как одну из четырёх доходных позиций в портфеле, и баланс между публичной недвижимостью и другими классами — одна из переменных, определяющих мою аллокацию.
Частный арендодатель, проводящий выходные за ремонтом, конкурирует с этими институтами. Не потому что принял осознанное решение — а потому что не знал, что конкурировать необязательно.
Настоящий контроль — не ключи от здания, квартиры или офиса. Это свобода распоряжаться временем, капиталом и вниманием так, как считаешь нужным. Иногда лучший способ владеть чем-то — не держать это в руках.
О том, как эти принципы работают в реальных портфелях, я пишу в блоге.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.