Налог на недвижимость растёт — и это хорошая новость для REIT

Новости о росте налогов на недвижимость вызывают тревогу даже у тех, кто не держит ни одной квартиры.

Мэр Нью-Йорка на прошлой неделе объявил о возможном повышении налога на недвижимость на 9,5% — первом за более чем двадцать лет. Повод — дефицит городского бюджета в $5,4 млрд на ближайшие два года. Финансовые СМИ немедленно написали о росте арендной платы, бегстве бизнеса и кризисе доступности жилья. Всё это верно. Но есть одно следствие, о котором почти никто не написал.

Рост налоговой нагрузки на недвижимость систематически перераспределяет рынок в пользу институциональных игроков. И если у вас в портфеле правильно структурированные REIT (инвестиционные трасты недвижимости), вы оказываетесь по выигрышную сторону этого процесса — не вопреки росту налогов, а благодаря ему.

Частный владелец одной-двух квартир в Нью-Йорке получает удар напрямую: налог вырос — расходы выросли — маржа сжалась. Переложить на арендатора удаётся не всегда: конкурентная среда, контроль аренды в ряде районов, риск потерять надёжного жильца. При этом налоговых инструментов амортизации у него почти нет. Он платит полную ставку.

Добавьте к этому административную нагрузку: каждое изменение в налоговом законодательстве требует перерасчёта модели, консультации с бухгалтером, возможно — пересмотра условий аренды. Для человека с одним объектом это непропорционально дорого.

REIT с диверсифицированным портфелем — по штатам, секторам, а нередко и за пределами США — решает эту проблему структурно. Локальное повышение налога в Нью-Йорке — это один из десятков рынков в портфеле, а не единственный источник дохода. Удар распределяется.

Но важнее другое. Структура REIT даёт налоговые преимущества, недоступные частному арендодателю. До 60–90% распределений фонда может классифицироваться как возврат капитала — это отложенное налогообложение, которое частный владелец не может получить в принципе. Плюс отсутствие двойного налогообложения: корпоративный налог на уровне REIT фонда не платится, если распределяется более 90% дохода.

Иными словами: когда государство повышает налоговую нагрузку на недвижимость, оно непропорционально сильно бьёт по тем, у кого нет инструментов защиты — и косвенно улучшает относительную позицию тех, у кого эти инструменты защиты есть.

Это не разовое событие. С 2010 по 2023 год доля институциональных владельцев на американском рынке многоквартирного жилья выросла с 2% до примерно 5% — медленно, но последовательно. Каждый регуляторный цикл, каждое повышение налогов или ужесточение требований к арендодателям ускоряет этот сдвиг: мелкие игроки продают, крупные покупают.

В работе с людьми, у которых за плечами уже сформированный капитал, я регулярно наблюдаю одну и ту же реакцию на подобные новости: тревогу. Между тем вопрос не в том, вырастут ли налоги на недвижимость — они вырастут, и не только в Нью-Йорке. Вопрос в том, по какую сторону этого процесса находится ваш портфель.

REIT — это не монолитный класс. Ипотечные REIT не владеют физическими объектами и не получают тех же преимуществ от амортизации, что долевые REIT, ориентированные на владение и аренду. При анализе конкретного фонда разница в структуре налогообложения может быть существенной — это одна из переменных, которую я отслеживаю при оценке позиции.

Нью-йоркская история — это напоминание о том, что налоговый риск в недвижимости работает не как рыночная волатильность: он не виден в ежедневных котировках, не попадает в стандартные сводки и не вызывает паники. Он просто медленно и незаметно меняет соотношение сил — в пользу тех, кто выстроил правильную структуру заранее.

О том, как эти принципы работают в реальных портфелях, я пишу в блоге.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.