Главные новости
0
Версия без рекламы. Оптимизируйте свою работу с Investing.com. Сэкономьте до 40%. Подробнее

Рынок жилья в США и инфляция: что ждать?

ru.investing.com/analysis/article-200292491
Рынок жилья в США и инфляция: что ждать?
От Сергей Пирогов   |  25.04.2022 12:58
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили эту статью в Закладки
 

Рынок жилья в США остается горячей темой в связи с тем, что стоимость домов в США и аренды увеличивается рекордными темпами. В первую очередь это обусловлено крайне быстрым снижением запасов домов на продажу и логистическими проблемами внутри США (отсутствие свободных траков для доставки строительных материалов), что подталкивает девелоперов и дальше повышать цены.

Однако рынок собственного жилья и арендного жилья взаимосвязаны. Недоступность домов подогревает и без того высокий спрос на съемное жилье. Поэтому мы решили разобраться, что ожидать от рынка недвижимости в США, и почему он важен с точки зрения инфляции.

В статье мы расскажем, что:

  • рынок домов в США остается горячей темой;
  • спрос на дома может снизиться на фоне роста ставок по ипотеке;
  • домохозяйства в США переключаются на съемное жилье;
  • инфляция в США останется высокой надолго.


Рынок домов в США остается горячей темой

Цены на недвижимость в США следуют базовому принципу спроса и предложения. Если есть недостаток предложения — цены вверх, избыток — цены вниз.

Рис. 1
Рис. 1

Сейчас на рынке рекордно низкое предложение домов для строительства (менее 1 млн домов). Согласно оценке Zillow со ссылкой на опрошенных экспертов отрасли, восстановление запасов домов до уровня 2019 года ожидается не ранее 2023 года в связи с медленной нормализацией цепочек поставок в США. 
Рис. 2
Рис. 2

Рекордно низкие запасы будут только способствовать укреплению цен до новых локальных максимумов в 2022 году, несмотря на ужесточение финансовых условий в США (рост ставки по 30-летней ипотеке).
Рис. 3
Рис. 3

О том, что на рынке жилья до сих пор присутствует сильный спрос даже при текущих рекордных ценах на жилье, говорят данные по заявкам на строительство домов. Число выданных разрешений на строительство домов в США составило 1,9 млн заявлений в годовом выражении в феврале, что находится в зоне максимума за последние 10 лет. Однако мы считаем, что рост спроса на дома может замедлиться в ближайшей перспективе. Почему? Разберемся далее. 
Рис. 4
Рис. 4


Спрос на дома может снизиться на фоне роста ставок по ипотеке

В первую очередь это связано с ужесточением финансовых условий в США, что сможет заякорить цены на недвижимость. 

Обычно ставки по 30-летней ипотеке следуют за динамикой доходности 10-летних облигаций федерального займа США, так как средний срок жизни ипотеки до ее полной выплаты (рефинансирования) или объявления несостоятельности плательщика составляет чуть менее 10 лет, по данным Rocket Mortgage.
Рис. 5
Рис. 5


Средний спред между ставкой по ипотеке и облигациями в некризисные годы оставляет около 180 базисных пунктов, тогда как в периоды рецессии достигает 250 базисных пунктов. 

Доходность десятилетних облигаций в США уже достигла 2,72%, и мы считаем, что это не предел, и показатель может уйти выше 3% на фоне ускорения инфляции в США в связи усугублением ситуации с разрушенными цепочками поставок в стране, повторным закрытием портов в Китае из-за COVID-19 (поддержит ставки на фрахт в зоне максимума) и сохранением рекордно высоких цен на энергоносители. При сохранении среднего спреда в 250 базисных пунктов ставка по 30-летней ипотеке может достигнуть 5% во втором квартале 2022 года, что будет максимумом с 2008 года.
Рис. 6
Рис. 6

Уже в январе за счет удорожания домов в среднем на 20% г/г, а также роста ставок по ипотеке средняя плата по ипотеке взлетела на 31% г/г до $1162 в месяц, превысив уровни 2008 года, по данным Zillow. А при текущих ставках в апреле (около 4,72%), по нашей оценке, плата по ипотеке для новых заемщиков при условии внесения 20% обеспечительного платежа ускорилась до $1455 в месяц.
Рис. 7
Рис. 7

Уже сейчас соотношение ипотечной платы к доходу растет и достигло значения в 22% от дохода. О неблагоприятных финансовых условиях для покупки недвижимости.
Рис. 8
Рис. 8


Домохозяйства в США переключаются на съемное жилье

Почему это происходит? Спрос на аренду вырос ввиду рекордно низкого предложения домов на рынке. Уже сейчас мы видим, что, по данным FRED, доля вакантного жилья под съем опустилась до минимальных значений с 1985 года.
Рис. 9
Рис. 9

За счет высокого спроса средняя ставка по аренде в США ускорилась в феврале до рекордных $1883. Мы считаем, что это не предел. И вот почему.
Рис. 10
Рис. 10

Это связано с тем, что, согласно исследованию Федерального резервного банка Далласа, стоимость арендной ставки и эквивалента арендной ставки в США (сумма арендной платы, которая была бы эквивалентна ежемесячным расходам на владение) реагируют на темп роста стоимости домов с лагом ~ в 18 месяцев. Иными словами, рост стоимости домов в 2021–2022 годах еще полностью не учтен в динамике арендной ставки. Поэтому стоимость арендной ставки сейчас растет на повышенном спросе, а затем рост ставок будет поддержан высокими ценами на дома.
Рис. 11
Рис. 11


Инфляция останется высокой надолго

Рынок жилья в США в значительной степени влияет на инфляцию в стране. И это не просто так. Вес стоимости недвижимости и аренды занимает около 32% в индексе потребительских цен в США, что является самым значительным весом после индекса стоимости транспортировки и продуктов питания. 
Рис. 12
Рис. 12

За счет рекордного ускорения стоимости домов, аренды и энергоносителей 10-летние инфляционные ожидания в США достигли максимума с 2008 года в 2,86% уже в апреле. Приведенный ниже график — разница между номинальной ставкой по 10-летним облигациям в США и 10-летними TIPS. То есть инвесторы избавляются от первых и покупают вторые. 

Обычно инфляционные ожидания «заякорены» около 2% на уровне таргета ФРС, однако долговременный рост цен позволил «разъякорить» ожидания, и они начали расти вместе с инфляцией. Это очень важный момент, так называемый эффект раскручивания спирали зарплат и цен. Более высокие ожидания по инфляции заставляют работников требовать более высокие зарплаты, что в свою очередь побуждает бизнес переложить растущие расходы на потребителя. Это мы сейчас и наблюдаем. Получается процесс, подкрепляющий сам себя, до того момента, пока ФРС не убедит людей, что все под контролем.
Рис. 13
Рис. 13


Вывод

Рынок недвижимости в США остается горячей темой ввиду все еще рекордно высокого ускорения стоимости домов и аренды из-за стремительного исчезновения запасов жилья в стране. Мы считаем, что ставка на рынок недвижимости останется актуальной до конца 2022 года в связи с сохранением повышенного спроса на недвижимость в качестве не только места проживания, но и защитного инструмента от инфляции, а также ввиду продолжающегося снижения запасов домов в стране.

Мы также считаем, что за счет роста цен на дома и будущего учета ставками по аренде текущей стоимости недвижимости инфляция в США останется высокой еще долго. В совокупности с замедлением производственной активности экономика США рискует все больше впасть в период долгой стагфляции.

Статья написана в соавторстве с аналитиком Андреем Кураповым

Рынок жилья в США и инфляция: что ждать?
 

Интересное

Рынок жилья в США и инфляция: что ждать?

Комментировать

Правила комментирования

Investing.com — это финансовый портал, чья основная цель — предоставление своевременной информации по инструментам и фондовому рынку. Обращаем ваше внимание, что в связи со сложившейся геополитической ситуацией мы просим участников форума воздержаться от комментариев на политическую тематику.

Участвуйте в форуме для взаимодействия с пользователями, делитесь своим мнением и задавайте вопросы другим участникам или авторам. Обратите внимание: во время торговых сессий все комментарии тщательно проверяются модератором, поэтому их публикация занимает определенное время. Комментарии, размещенные в нерабочие часы, могут рассматриваться в течение более длительного времени, чем обычно.

На данный момент к публикации допускаются комментарии, которые касаются экономической тематики, а также фондового рынка. Неуместные комментарии не будут допущены до публикации.

Пожалуйста, используйте стандартный письменный стиль и придерживайтесь наших правил.

Категорически запрещается:

  • Размещение ссылок, рекламы и спам;
  • Ненормативная лексика, а также замена букв символами;
  • Оскорбления в адрес участников форума и авторов;
  • Разжигание межнациональной и расовой розни;
  • Комментарии, состоящие из заглавных букв;
  • Допускаются комментарии только на русском языке;

Размещение комментария на Investing.com автоматически означает Ваше согласие с правилами комментирования и с необходимостью их соблюдения.



Investing.com оставляет за собой право модерировать и удалять комментарии посетителей сайта, нарушающие правила, а при повторном нарушении — блокировать доступ на сайт и запрещать дальнейшую регистрацию на Investing.com.

Ваш комментарий
 
Вы действительно хотите удалить этот график?
 
Опубликовать
Опубликовать также в :
 
Заменить данный график на новый?
1000
В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.
Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Спасибо, ваш комментарий добавлен и появится на форуме после проверки модератором.
 
Вы действительно хотите удалить этот график?
 
Опубликовать
 
Заменить данный график на новый?
1000
В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.
Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Добавить график к комментарию
Подтвердить блокировку

Вы уверены, что хотите заблокировать пользователя %USER_NAME%?

После этого вы и %USER_NAME% не сможете видеть комментарии друг друга на Investing.com.

%USER_NAME% добавлен в ваш черный список

Вы только что разблокировали этого участника. Повторно заблокировать этого участника можно только через 48 часов.

Пожаловаться на комментарий

Я считаю, что данный комментарий:

Комментарий отмечен

Спасибо!

Ваша жалоба отправлена модераторам.
Войти через ВКонтакте
Войти через Google
или
Зарегистрироваться
Cпециальное предложение именно для вас!