В первом квартале 2019 года, по данным агентства «ДОМ.РФ», в России было выдано свыше 270 тысяч новых ипотечных кредитов на общую сумму в 591,2 млрд руб., что на 6% в натуральном выражении и на 19% в денежном выражении больше, чем в аналогичном периоде 2018 года. То есть рост продолжался, хотя можно отметить, что в первом квартале текущего года его темпы немного замедлились по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Главным препятствием сейчас являются возросшие процентные ставки по ипотеке, хотя и не сильно возросшие.
По оценке «ДОМ.РФ», средняя ставка по ипотечным кредитам в первом квартале выросла до 10,17% годовых, в то время как в первом квартале 2018 года она составляла примерно 9,73% годовых. Есть и другое препятствие: эскроу-счета, на которые, согласно изменениям в законодательстве, обязаны будут перейти все застройщики с 1 июля 2019 года. То есть это означает, что застройщики с 1 июля текущего года будут обязаны хранить деньги физлиц, участвующих в долевом строительстве жилья, на специальных счетах (эскроу) до ввода построенного жилого дома в эксплуатацию. Некоторые граждане опасаются, что в связи с изменениями в законодательстве цены на жилье возрастут, поэтому постарались оформить ипотечные кредиты еще годом ранее.
Хотя эти опасения оказались напрасными. По данным аналитического агентства «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru», в Москве в первом квартале 2019 года рублевый индекс стоимости жилья вырос всего на 1,1% в годовом исчислении примерно до 174,2 тыс. руб. за квадратный метр, причем рост наблюдался в сегменте недорогого жилья, в основном в «хрущевках», причем подлежащих реновации, а в монолитно-кирпичных домах цены в первом квартале не росли.
Однако, поскольку в первом квартале 2019 года ЦБ РФ не повышал процентную ставку, ставки по ипотечным кредитам в 15 крупнейших банках России перестали расти и затормозились в среднем на уровне 10,5% годовых по новостройкам и на уровне в 10,6-10,7% на вторичном рынке жилья, согласно данным «ДОМ.РФ». В Центробанке в текущем году уже заявляли, что при благоприятных макроэкономических условиях очень вероятно возвращение регулятора к политике снижения ключевой ставки.
Мы полагаем, что это будет возможно уже во втором полугодии, соответственно, до конца 2019 года можно будет ожидать дальнейшего снижения средней ставки по ипотеке до 10,2-10,5% годовых. Соответственно, рост спроса на ипотеку опять может возобновиться, и банковский сектор окажется в выигрыше. Основным бенефициаром роста спроса на ипотеку, несомненно, окажется Сбербанк. Наша целевая цена по обыкновенным акциям Сбербанка (MCX:SBER) составляет 270 руб. на акцию, рекомендация – ПОКУПАТЬ.
Наталья Мильчакова, заместитель руководителя «Информационно-аналитического центра «Альпари»