Investing.com — В США спрос на коммерческую недвижимость, в основном, офисного типа, резко упал, что объясняет увеличение доли вакантных площадей. Что сотрудники и работодатели вынесли из кризиса COVID-19, так это то, что бизнес не рушится, когда люди отказываются от дорогих офисных помещений и работают из дома.
Но когда падает спрос, падает не только арендная плата, но и стоимость недвижимости. Это проблема как для арендодателей, так и для банков, поскольку многие здания были построены в период низких процентных ставок ФРС, и высокая стоимость недвижимости в то время была отдана в качестве залога региональным банкам.
Сегодня эти залоги неуклонно тают, а последующее финансирование осуществляется по гораздо более высокой процентной ставке. Надвигается волна банкротств, которая также поставит под угрозу балансы банков.
В Европе широко распространено мнение, что это чисто американская проблема. В конце концов, Европа пережила прошлую зиму без рецессии, без отключений электричества и без массовых беспорядков. Но, как это часто бывает, видимость обманчива, поскольку европейский рынок жилья не только катится в пропасть, но уже находится в свободном падении.
Для одного из крупнейших шведских арендодателей коммерческой недвижимости (ST: SBB) эта неделя выдалась мрачной. За последние 5 дней цена его акций снова упала более чем на 40%, после того как агентство S&P Global Ratings понизило рейтинг облигаций компании до мусорного уровня. Компания недвижимости, рыночная капитализация которой в конце 2021 года составляла $17 млрд, теперь оценивается всего в $1,5 млрд.
Это ухудшение автоматически ведет к увеличению стоимости долгового финансирования на $8,1 млрд, что поставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность компании, котирующейся на бирже.
SBB — не единственная компания, столкнувшаяся с этой проблемой. В течение следующих 5 лет шведские компании, занимающиеся недвижимостью, должны будут погасить облигации на сумму $40,8 млрд. Чуть более 25% от этой суммы будет погашено в этом году.
Цены на жилую недвижимость в Швеции уже упали на 15%, поскольку спрос стремительно снижается по мере того, как банки ужесточают условия кредитования и повышают ставки. Те, кто оказался в сложной ситуации и вынужден продавать, могут сделать это только со значительными скидками.
Не хватает покупателей, готовых принять высокую процентную ставку, и банков, готовых предоставить кредит.
И снова можно ошибиться, подумав, что Швеция мало что может сделать со своим внутренним рынком. Но индекс цен на недвижимость STOXX Europe 600 говорит сам за себя и показывает, как сильно упал европейский рынок недвижимости. С момента своего пика в августе 2021 года он потерял 45% своей стоимости, или 140 млрд евро.
Аарон Гай, аналитик Citi, считает, что по мере падения цен оставшиеся ипотечные кредиты потребуют 178 млрд евро нового капитала. Только так кредиторы смогут компенсировать свои риски. Проблема в том, что стоимость, измеренная по рыночной капитализации, составляет всего 144 млрд евро.
Ни банки, ни рынки облигаций не предоставят капитал этому проблемному сектору, который сформировал спекулятивный пузырь в эпоху «дешевых денег». Это неизбежно ведет к дальнейшему падению цен.
Гай оценивает потенциальное краткосрочное снижение цен на коммерческую недвижимость в Западной Европе в 40%.
И хотя это уже звучит плачевно, все может стать гораздо хуже. Рынок ожидает, что центральные банки будут готовы снова смягчить свою денежно-кредитную политику, если инфляция снизится, как и ожидается. Это единственный способ стимулировать спрос и подтолкнуть цены вверх.
Но что произойдет, если этого не случится, если инфляция останется высокой, а процентная ставка быстро не снизится, если пузырь лопнет и экономику постигнет рецессия, завершающаяся массовой безработицей?
Следите за нашими новостями в социальных сетях: Telegram, «ВКонтакте» и «Одноклассниках».