Goldman повышает прогнозы по Brent, ожидая роста цен на нефть
Рынок недвижимости ОАЭ, долгое время считавшийся защитным активом для международных инвесторов, оказался под давлением внешних факторов. Усиление конфликта на Ближнем Востоке снижает инвестиционную привлекательность страны и провоцирует коррекцию в акциях девелоперов. На этом фоне возрастает вероятность цепной реакции, затрагивающей финансовый сектор – от банков до страховщиков.
Кризис на рынке недвижимости
Военная операция США и Израиля, продолжающаяся уже почти три недели, оказала влияние на весь ближневосточный регион. Одним из пострадавших секторов является рынок недвижимости. Это довольно большая индустрия: по данным Bloomberg, только в ОАЭ объем продаж недвижимости в прошлом году превысил $187 млрд. В ближайшие два года застройщики готовы сдать около 350 тысяч единиц жилья и без иностранных инвестиций и притока экспатов реализовать данный объем вряд ли получится.
Emaar и Aldar являются крупнейшими застройщиками в ОАЭ. Компания Emaar, на долю которой приходится около 12% ожидаемого предложения недвижимости в Дубае до 2029 года, имеет наибольший риск в условиях затягивающегося конфликта, поскольку задержки строительства или более высокий процент отказов от сделок – потенциально превышающий 7% – оказывают давление на учет движения денежных потоков.
Кроме того, Emaar, владеющая торговым центром Dubai Mall, который в прошлом году посетило 110 млн человек, точно недосчитается выручки из-за падения числа туристов. ТЦ и ретейл-бизнес приносит компании до 15% от всей выручки. Прошлый год был весьма успешен для Emaar: продажи недвижимости в четвертом квартале выросли на 5%, а выручка в сегменте девелопмента - на 54% благодаря улучшению показателей денежного потока за счет увеличения количества завершенных проектов (в 4 квартале сдано 1600 квартир, что на 33% больше, чем в 3 квартале). За последний месяц акции Emaar уже упали в цене на 30%, Aldar – на 34%.
Финансовый сектор
Геополитическая нестабильность уже сказывается на рынке ОАЭ: согласно индексу Bloomberg, корпоративные облигации в стране показывают худшие результаты на развивающихся рынках в этом месяце, причем сильнее всего пострадали компании, работающие в сфере недвижимости.
Если война затянется на месяцы, под ударом окажется и банковская сфера региона: по данным S&P, банки стран Персидского залива могут столкнуться с риском оттока депозитов на сумму $307 млрд. При этом на данный момент никаких признаков значительного оттока иностранного или местного финансирования из банков не зафиксировано, что говорит об устойчивости сферы и наличии определенного запаса прочности. Залогом бесперебойной работы банков является имеющаяся у них «подушка» в виде $312 млрд для компенсации подобных оттоков, кроме того, после ликвидации инвестиционных портфелей с дисконтом в 20% останется дополнительный буфер в размере примерно 630 миллиардов. Если конфликт закончится в ближайшие недели, то влияние его на банковский сектор будет незначительным, но затяжная война создаст дополнительную нагрузку на резервы банков, рост кредитования и ликвидность.
Страхование
Потенциальный кризис в сфере недвижимости и банковской отрасли затронет и страховую сферу ближневосточного региона. Падение спроса на недвижимость приведет не только к сокращению числа новых страховых сделок, но и к заморозкам строек, что запустит механизм выплаты страховок строительно-монтажных рисков, а банкротства подрядчиков вызовут рост страховых выплат по гарантийным обязательствам. Число страховых случаев будет расти, увеличится и средний размер выплат. Бизнес страховых компаний сильно зависит и от банковской сферы: тут и обесценивание инвестиционного портфеля (бонды и акции), и риск потери ликвидности.
Пока девелоперы, банки и страховщики на Ближнем Востоке сохраняют устойчивость и адаптируются к повышенной волатильности, накопленный запас прочности постепенно сокращается. Затяжной характер конфликта усиливает давление на все три сектора одновременно – через падение спроса на недвижимость, ухудшение качества банковских активов и рост страховых рисков. В таких условиях локальные проблемы все быстрее приобретают системный характер, формируя эффект домино внутри финансовой системы региона. Ключевой фактор неопределённости – продолжительность кризиса: чем дольше сохраняется напряженность, тем выше вероятность масштабной коррекции. И в этом сценарии счет может идти уже не на годы, а на месяцы – или даже недели.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Евгений Шатов