Как обстоят дела у застройщиков: смотрим на примере Эталона

Эталон поделился операционными результатами за 9 месяцев 2024 года. И вроде бы на первый взгляд всё отлично. Результаты рекордные! Но посмотрим, что стоит за этими цифрами и так ли всё хорошо на самом деле.

Так, продажи Эталона за 9 месяцев выросли на 59% до 541,9 тысяч квадратов. Стоимость заключенных контрактов выросла на 77% до 115,5 млрд рублей. В результате денежные поступления увеличились на 37% до 72,2 млрд рублей.

Но что по 3 кварталу 2024 года? Тоже вроде бы всё хорошо. Так, продажи выросли до рекордных 157,3 тысяч квадратов. Но при этом в денежном выражении продажи упали на 2% до 36,9 млрд рублей. Это, конечно, на 18% выше, чем годом ранее, но квартальная динамика показывает падение!

В чём причина?

Цена квадрата вроде бы выросла, продажи рекордные… Но на самом деле в 3 квартале 2024 года рост цен на недвижимость в массе своей сильно замедлился, а на ряд объектов – сильно упал. Особенно в среднем ценовом сегменте, где и работает Эталон.

Т.е. с застройщиками происходит та самая ситуация, о которой я говорил ещё в начале сентября: из-за отмены льготной ипотеки и в целом из-за роста стоимости кредитов они ускорят продажи, но при этом начнут демпинговать по ценам.

В целом Эталон из всех застройщиков всегда был меньше «завязан» на ипотеках: доля ипотечных продаж снизилась с 63% до 47% за год. При этом доля льготных ипотек составляла меньше 10% от всех ипотек (и меньше 5% от общих продаж). Поэтому Эталон и не сильно почувствовал перемены (чего не скажешь о Самолёте – у него, по последним данным, до 71% продажи составляют ипотеки).

Финансовых результатов Эталон не опубликовал, но думаю, что там всё сложно. Уже по итогам 1 полугодия 2024 года чистый долг (с учетом проектного финансирования и баланса счетов эскроу) вырос на 10,8 млрд рублей до 42,2 млрд рублей, а соотношение чистый долг / EBITDA подскочило до 1,66 – не критично, но опасно.

Средняя ставка по долговым обязательствам (включая проектное финансирование) с начала года к середине выросла с 8,73% до 10,2%. В 3 квартале она выросла ещё больше, с учётом динамики повышения ключа – я думаю, до 11,5-12%.

Напомню, что Эталон за 1 полугодие 2024 года получил убыток в 2,2 млрд рублей – как раз за счёт роста процентных расходов. Несмотря на положительную операционную прибыль.

С учётом того, что приток денежных средств в 3 квартале оказался слабее, чем в предыдущем периоде, а при этом процентные расходы продолжили расти, я на 90% уверен, что и по итогам 3 квартала Эталон допустил убыток.

Застройщики сейчас в массе своей переживают сложные времена. Если бы ключевая ставка была повышена на краткий срок (как это было в 2022 году), то мы бы вряд ли почувствовали весь спектр проблем. А сейчас проблемы валятся комом, и чем дольше ЦБ РФ держит ставку – тем сложнее становится бизнесу.

С учётом сокращения реальных доходов населения, удорожания ипотеки и отмены льгот застройщики не могут переложить рост расходов на конечного потребителя: недвижимость – это далеко не условный хлеб, и повышать цены бесконечно здесь не получится.

Поэтому маржа застройщиков неизбежно будет сокращаться.

Кто выживет?

Тот, кто банально больше продаст, даже по более низким ценам, а также кто ужмёт расходы и не будет строить больше, чем сможет продать. Тот же Самолёт, к сожалению, похоже оказался в сложной ситуации, когда запущено в производство много проектов, которые день ото дня дорожают – а продажи замедляются.

Тут важно сохранить правильную динамику между объёмами строительства и продаж, чтобы не понастроить лишнего и в то же время не отстать от конкурентов по выручке. Я думаю, что это задача со звёздочкой не то, что для сторонних акционеров (как мы с вами), но и для самих собственников бизнеса.

Поэтому от застройщиков я бы сейчас держался подальше. Слишком много рисков и неопределённостей. Если что-то есть в портфеле, то продавать не нужно, потому что в случае снижения ставки и оживления экономики именно застройщики станут бенефециарами роста. Если застройщиков слишком много – можно частично зафиксировать до приемлемого объёма. Но панически избавляться от бумаг не следует: просто ничего не делаем.

Ну и касаемо облигаций: я бы в застройщиков пока тоже не лез – слишком велики риски дефолтов.

Напишите в комментариях, что думаете по поводу ситуации в секторе девелоперов?