Мы продолжаем рубрику про рынок недвижимости. Продажи (сделки ДДУ) восстановились до докризисных уровней и в 3-м квартале, вероятно, их превышают.
Объем выдачи ИЖК продолжает расти, и главное условие для этого — сохранение льготных ставок, так как по ним происходит более половины ипотечных сделок. Мы наблюдаем важный тренд: судя по росту спроса на ИЖК, потребитель перестал откладывать долгосрочные покупки и вернулся к докризисной модели поведения.
Негативные драйверы, которые охладят спрос, начиная с 4-го квартала 2023 г.:
1. Увеличение первого взноса по льготным ипотекам с 15 до 20% и снижение субсидии на 0,5 п.п.
2. Рост ключевой ставки приводит к снижению доступности жилья на вторичном рынке. А для покупки нового жилья потребители часто продают уже имеющееся на вторичке. В результате высокая ставка тормозит продажи и на вторичке, и на первичке.
Продолжается долгосрочный тренд на увеличение предложения на рынке жилья. В совокупности с относительно слабым спросом это приводит к отставанию динамики цен на недвижимость от инфляции.
Объем выдачи ИЖК продолжает расти
В июле объем выданных ИЖК по всей стране вырос на 3% м/м и на 49,3% относительно 2021 года, до 646,5 млрд руб. Это сопоставимо с рекордными объемами выдачи в декабре 2022 года, когда был повышенный спрос в ожидании завершения льготных ставок.
Тенденция к росту выдачи ИЖК выглядит достаточно устойчивой: с начала года почти каждый месяц выдачи растут м/м. Потребитель чувствует себя уверенно: похоже, что поведенческий тренд на откладывание крупных покупок закончился в 2022-м и больше не наблюдается. Большое значение имеет сохранение льготных ставок по ипотеке: за июль доля выданных ипотек с господдержкой составила 56% (всего с начала года — 52%).
Средняя ставка по ипотеке в июле снизилась до 8,25% с 8,45% в связи с увеличением доли выдач по льготным ставкам. С учетом существенного повышения ключевой ставки мы предполагаем, что в августе совокупная выдача ИЖК сократится, но продолжится рост выдач ипотек с программой господдержки (и будет увеличиваться доля льготных ипотек).
Продажи восстановились до докризисных уровней
В августе продажи новостроек в московском регионе выросли на 39% м/м и на 70,5% г/г. Продажи по всей России (сделки по ДДУ) за 2-й квартал увеличились на 66% г/г и составили 161 тыс. шт. Это сопоставимо со средним количеством сделок в 2021 году (169 тыс. шт в квартал). Судя по динамике в Москве, в третьем квартале количество сделок на рынке недвижимости будет выше, чем до кризиса.
Цены на первичку растут медленно
По данным Сбериндекса, в августе цены за кв. м на первичном рынке в России выросли на 0,4% с начала года. Темп роста в месячном выражении составил 1,2%. Цены растут медленнее инфляции, так как застройщики продолжают строительство прежними темпами и увеличивают количество новых запусков по мере раскрытия эскроу-счетов в достроенных проектах. Этот тренд, вероятно, продолжится в 2023-2025 гг.
Предложение на рынке жилья растет и будет расти
Запуски новых проектов во 2 кв. превысили ввод домов. Объем строящегося жилья достиг рекордного значения с 2020 года — 101,1 млн кв. м. Судя по уже произошедшим запускам проектов от топ-игроков отрасли (Самолет (MCX:SMLT), ЛСР (MCX:LSRG)), тенденция к увеличению предложения будет сохраняться в ближайшие годы, даже если спрос будет отставать (как это происходит сейчас).
Вывод
Тренды, сформировавшиеся на рынке недвижимости, носят долгосрочный характер. Большая часть продаж происходит с помощью программ господдержки, и рынок критически зависит от льготных ставок. Потребитель ушел от модели откладывания долгосрочных покупок, и спрос возвращается к нормальным уровням. Однако с 4-го кв. 2023 года он охладится, в результате чего продажи останутся на уровнях 2021 года или на 10-20% ниже.
С 2021 года предложение жилья на рынке только выросло, а темпы продаж недостаточны, чтобы реализовать весь объем (>100 млн кв. м по итогам 2023 г.). Это значит, что цены с высокой вероятностью продолжат стагнировать, в то время как стоимость строительства будет расти, что выльется в снижение рентабельности застройщиков.
Александр Сайганов, Head of Research