Переформулирую вопрос: Что лучше выступит защитой от инфляции — недвижимость, облигации или что-то еще?
Вначале хотел бы отметить, что выбор инструментов зависит от того, какую инфляцию вы закладываете по итогам 2023 года. Ну и на ближайшие года два-три. Рассмотрим различные сценарии.
Сценарий №1. Инфляция в диапазоне 6-8% или ниже
Возможных вариантов при такой инфляции достаточно много.
И очевидно, в текущих условиях покупка квартиры с целью сдачи ее в аренду — не лучший вариант.
• Ставки на аренду квартир в крупных городах просели за год в разных городах на 10-15%. Скажем, квартира стоимостью 6,5 млн руб. при сдаче ее в аренду за 25 тыс. будет приносить примерно 4,6% годовых. И это в лучшем случае. В среднем же речь идет от 3-3,5% годовых.
• Потом… про налоги стоит не забывать. Так же, как и про возможный вандализм, то есть резервирование средств на будущий ремонт.
Проще ее продать, ведь в этом случае переигрывают инфляцию ОФЗ и другие долговые инструменты. Доходность 10-летних госбумаг на текущий момент составляет 11,3%.
Вывод
В этом варианте я бы отказался от приобретения квартиры с целью сдачи в аренду и акций. Выбор сделал бы в пользу ОФЗ и облигаций надежных корпоративных заемщиков.
По такому портфелю доходность вложения в облигации будет как минимум на 5-7% выше в случае выбора в пользу облигационного портфеля.
Налоги, правда, и здесь существуют.
Как говорится, «и никуда, никуда нам не скрыться от этого». А вот риск вандализма здесь трансформируется в риск дефолта.
Решение:
• или серьезная диверсификация (когда мы говорим о корпоративных облигациях),
• или работа исключительно с госбумагами или бумагами самых надежных корпоратов.
Сценарий №2. Инфляция 10%-12% (максимум 15%)
В этой ситуации набор инструментов резко сужается. Стоит задуматься о включении в портфели инструментов, прямо пропорционально растущих вместе с инфляцией или в среднем растущих в случае инфляции:
+ Флоатеров (облигации с меняющимся номиналом в зависимости от инфляции).
+ Еврооблигаций.
+ Валютных инструментов.
• Замещающие облигации Совкомфлот-ЗО-2028 дают доходность 8,67% в долларах США и замещающие Металлоинвест-028 приносят 8,38%.
• С флоатерами чуть сложнее. Купоны по ним составляют 2,5%, и их текущая доходность — в диапазоне от 3% до 3,7%. Но это не окончательные цифры, так как это облигации с изменяемым номиналом, и в случае роста инфляции доходность по ним также вырастет. Это определенная защита вложенных средств от инфляции, но вы точно сильно не «обыграете» ее.
+ Золота (в т. ч. ETF на желтый металл) и его производных (акций и облигаций золотодобывающих компаний).
+ Генерирующих стабильный денежный поток (Cash Flow) акций публичных компаний.
+ Наконец, вхождение в бизнесы (в т. ч. приобретение через венчурные инвестиции или на Pre-IPO). Эти компании должны иметь возможность переложить расходы из-за роста инфляции на плечи потребителей или заказчиков.
Теперь что касается приобретения жилой недвижимости при таких раскладах. В условиях большой или даже «галопирующей» — более 15% — инфляции этот инвестиционный актив может оказаться гораздо более выгодным, чем покупка облигаций с фиксированным доходом.
В условиях инфляции в среднем жилье дорожает. Не обязательно на размер инфляции — иногда чуть больше, иногда меньше.
• К примеру, стоимость квадратного метра жилья в Москве с середины 2018 года прибавила почти 50%,
• а в Подмосковье – почти 90%.
Кстати, схожая тенденция просматривается и в Германии, где в период низких ставок ЕЦБ, стоимость недвижимости с 2014 до начала 2022 года взлетела на 67%.
Хотя в 2023 году и по прогнозам на 2024 год происходит коррекция цен, т. к. для многих покупателей ипотека стала менее доступной после повышения ставок регулятором.
Вывод
Он достаточно банален. Все будет зависеть от инфляции.
• При инфляции ниже 7-8% годовых однозначно качественные облигации предпочтительнее покупки инвестквартиры.
• Однако если мы ждем инфляцию на достаточно серьезном уровне —более 10 и даже 15% годовых, — то облигации с фиксированным доходом — штука весьма опасная.
И тогда и акции, и другие инструменты, включая недвижимость, — более интересны.
Ну, и осталось малость. Понять, какая в итоге инфляция нас ждет в ближайший год-два. Задачка нетривиальная. Однозначно, я думаю, на этот вопрос не ответит никто:
- с одной стороны, причин для быстрого роста доходов населения особо не просматривается;
- с другой, все экономическое развитие сейчас держится в основном на госвложениях.
Однако, как мы это в последнее время все более и более начинаем понимать, бюджет не резиновый.
Для его успешного наполнения курсу рубля «пришлось» проехаться вниз почти на 80%.
Проблемы доходов этого года при таком курсе, несомненно, решены. А далее? Вот тут уже… темный лес. Однако одно сомнения не вызывает. И далее госрасходы будут оставаться важнейшим элементом развития.
Опять девальвация? А потом опять? Или начнем секвестр бюджета?