Real estate в США. Системные риски

Вышли свежие данные по коммерческой недвижимости. Если честно – совсем не до смеха. Доля незанятой площади недавно обновила 5-летний минимум. 

При этом недавно упоминали риски, связанные с данным сегментом.

Чего еще стоит ждать?

• Цены на коммерческую недвижимость в США падают на фоне роста ставок. Особенно это отразилось на офисных зданиях: после ковида не все вернулись в офисы, и доля свободных помещений на арендуемых площадях (vacancy rate) не вернулась к доковидным значениям.

• Цены на ряд объектов упали на 25-30% и более. По недавним данным, калифорнийская коммерческая недвижимость в таких городах, как Санта-Анна и Сан-Франциско выставлена на продажу по ценам с дисконтом от тех, что были еще года 3 назад – 30-60% в зависимости от возраста зданий.

• При этом основная проблема состоит в следующем – большая часть коммерческой недвижимости приобретена в кредит. И в ближайшие 2 года, по некоторым данным, около $1 трлн ипотечных кредитов будут нуждаться в рефинансировании.

Есть серьезные опасения, что рефинансировать незадачливых заемщиков банки будут очень неохотно. Или вообще не смогут.

Почему?

Во-первых, у банков своих проблем полна тележка.

♦ В США коммерческие банки держат $4,2 трлн в казначейских облигациях и других государственных ценных бумагах. Для крупных банков эти активы составляют в среднем почти 24% активов, в то время как для мелких – 15%.

♦ Кроме того, банки держат большую часть активов в коммерческих облигациях. Все это – во многом для того, чтобы удовлетворять требованию по коэффициенту покрытия ликвидности.

♦ Снижение рыночной стоимости этих активов на фоне поднятых ставок серьезно снизило возможности банков по возврату средств в случае набега вкладчиков.

♦ Крупнейший источник кредитов для отрасли в прошлом году – малые и региональные банки. После недавних банкротств SVB и Signature вкладчики вывели часть средств, и эти банки будут менее охотно предоставлять финансирование.

(!) Ну а теперь самое главное – кредитовать сегодня, к примеру, офисную недвижимость – это крайне рисковано. Ведь залогом выступают те самые квадратные метры, что падают в цене. Более того, сегодня в ряде случаев стоимость залогов уже значительно ниже объёма выданных под них кредитов.

Если, а вернее, когда часть заемщиков не рассчитается по обязательствам, банки могут начать банкротиться. И волна этих банкротств видится НЕИЗБЕЖНОЙ. Аналогично — с застройщиками.

Как мы уже писали, у FDIC не хватит денег, чтобы спасти все банки, и в худшем сценарии они сосредоточатся на системно значимых.

Ценные бумаги, обеспеченные коммерческой ипотекой (CMBS), по которой не будут произведены выплаты, канут в лету. Это, в свою очередь, посеет панику среди владельцев CMBS и повысит вероятность банкротства банков-эмитентов. Из вышеупомянутого триллиона долларов, подлежащего рефинансированию, ~30% поддержано CMBS.

Фондовый рынок просядет, а спреды вырастут до уровней, превышающих уровни времен ковида.

Вы думаете, что все то, что здесь описано – теоретическая картинка? Поговорим об этом через год.

И тем не менее полагаю, что крупного системного кризиса, сопоставимого с 2008 г., вероятно, все же удастся избежать. Есть и опыт, да и масштабы не те. Однако рецессия, которой сейчас только пугают, неизбежно произойдет, да и растянется надолго. И сектор недвижимости, вполне возможно, в данной ситуации будет одним из самых проблемных.

Что будет делать в такой ситуации ФРС, угадать сложно. Вероятно, ставки придется понизить, однако любой компромисс между ростом, безработицей и инфляцией понравится всем меньше, чем расклад в ковидные времена.

Мировые рынки тоже ощутят удар.

- Вначале из-за снижения темпов кредитования и вообще из-за сокращения денежного предложения,
- А позже, когда рецессия начнет набирать обороты, и упадут цены на энергоресурсы, удар может усилиться.

А вы спрашиваете, почему я вижу вполне реальную перспективу прокатиться по S&P 500 на уровень 3200. Шанс на то имеется. Вопрос лишь в сроках. Хотя вряд ли все это быстро и в моменте.