Обзор сектора недвижимости: что будет с ценами?

Цены на первичное жилье по России за 2021 год выросли в среднем на 20%. Льготная ипотека продолжает быть основным фактором роста спроса на недвижимость. Однако повышение ставок по ипотеке и повышенное предложение новостроек будут факторами снижения этого спроса и стагнации цен (текущая коррекция составляет 2,4% с пиковых значений сентября). В этой статье мы рассмотрим:

• динамику и объем рынка ипотечных кредитов;
• что сейчас происходит со ипотечными ставками;
• наши ожидания по будущим ценам недвижимости.

Ипотечно-жилищные кредиты и льготная программа

Снижение цен на первичное жилье может поддерживать стабильный спрос на фоне продления программы льготной ипотеки. Однако повышение ставок по ипотеке в связи с ростом ключевой ставки и повышенным предложением новостроек будут факторами к снижению этого спроса, поэтому мы продолжаем закладывать сниженный рост выданных ИЖК на 2022 год. За январь объем выданных ипотечных кредитов вырос до 641,3 млрд руб., увеличившись на 14,5% г/г.

В августе 2021 года председатель правительства М. Мишустин объявил, что льготная программа продолжится до 2023 года, продлив срок еще на полгода. Теперь жилье в новостройках можно приобрести за ставку до 7,5% годовых. В начале программы жилье можно было приобрести за ставку до 6,5%. Другим существенным изменением является объем выдаваемой ипотеки: теперь он составляет не более 3,0 млн руб. для всех регионов России, в то время как прошлая программа предполагала.

Москва и Санкт-Петербург являлись основными источниками спроса на льготную программу, и, с учетом цен на недвижимость в Москве и северной столице, новые изменения в программе могут снизить объем выдаваемых кредитов в последующих периодах, но падающий уровень цен будет поддержкой к стабильному спросу.

Общая задолженность по ИЖК за декабрь выросла до 11,8 трлн руб. (+2,7% м/м). Несмотря на повышение общей задолженности, объем просроченных ипотечных кредитов продолжил снижение и достиг минимума за более чем 2,5 года как в абсолютном значении 59,7 млрд руб. (-4,2% м/м), так и как доля от общей задолженности (0,51%). Такая динамика свидетельствует о повышении качества заемщиков.

Ставки по ипотеке

Средняя ставка по ипотеке выросла до 7,81% (+0,22 п.п. м/м). Такое повышение было связано с повышением ставки ЦБ, которое имело отложенный эффект. Мы предполагаем, что ЦБ продолжит повышение ставок на ближайшем заседании в феврале до 9,5%, поэтому мы можем наблюдать рост средней ставки по ипотеке до 10% в течение 2022 года.

Банки начали поднимать ставку по ипотечным кредитам. Сбербанк (MCX:SBER), обладая самым большим кредитным портфелем в этом сегменте (6,3 трлн руб. на 3К2021), поднял ставки по ипотеке на первичное жилье до 8,4% (+0,4 п.п.), что поспособствует сниженному спросу на квартиры застройщиков из-за менее привлекательных условий финансирования. Другие банки также свидетельствуют о повышении ставок (некоторые подняли до 10-11%), ссылаясь на высокую стоимость фондирования из-за повышения ключевой.

Динамика цен и предложения на рынке первичной недвижимости

Одной из причин роста цен на недвижимость, помимо льготной ипотеки, являются эскроу-счета. Объем средств на эскроу-счетах продолжает расти высокими темпами — к ноябрю 2021 года объем вырос на 5,9% (м/м) и составил 3013,3 млрд руб. (+152.6% с начала 2021 года). Высокая защищенность средств граждан — один из ключевых факторов спроса на первичное жилье, и, с учетом стагнации цен, темпы роста объемов денежных средств на эскроу-счетах снизятся.

Из-за системы эскроу предложение сокращается за счет ухода мелких игроков, и рынок олигополизируется. Девелоперам выгоднее продавать, когда цены на пике, ограничивая предложение, тем самым ускоряя рост цен. Но цены подают сигналы к остыванию рынка недвижимости из-за повышения ставок на кредиты и повышенного предложения.

Количество объявлений о продаже новостроек в Москве выросло до 39,0 тыс. шт. за январь 2 022 года (+44.9% г/г). На фоне снижения темпов роста цен такая динамика может свидетельствовать о постепенном насыщении рынком предложения.

Мы составили прогноз по фактическим ценам недвижимости на 2022-23 гг., опираясь на три основных фактора:

• медианная зарплата населения;
• предложение, выраженное через динамику ввода объемов строительства;
• средняя ставка по ипотеке.

По прогнозам ЦБ, в 2022 году рост номинальной зарплаты будет на уровне 8%, а средняя ключевая ставка составит 9,1%. Минстрой ожидает объем ввода по всей России на уровне 90 млн кв м. (-0,2% г/г), рассчитывая на небольшой спад в объемах в 2022 году. Используя исторические данные и вводные от ЦБ и Минстроя, мы считаем, что спроса будет недостаточно для дальнейшего роста цен, и прогнозируем стагнацию с приростом 4,4% г/г по итогам 2022 г.

Вывод

Мы видим замедление роста выдачи ИЖК в 2022 году ввиду текущего тренда по росту ставки ЦБ и постепенного насыщения рынком предложения. Повышенное предложение поспособствует снижению темпов роста цен за кв м., но пока действует льготная программа, квартиры по сниженным ценам будут выкуплены потребителями. В связи с этим мы ожидаем прироста уровня цен за 2022 год ниже инфляции (4,4%).

Статья написана в соавторстве с аналитиком Алекпером Мамедовым