Главные новости
0
Версия без рекламы. Оптимизируйте свою работу с Investing.com. Сэкономьте до 40%. Подробнее

Как вложиться в недвижимость дешево?

ru.investing.com/analysis/article-200282328
Как вложиться в недвижимость дешево?
От Сергей Пирогов   |  15.06.2021 10:33
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили эту статью в Закладки
 

Сегодня мы расскажем вам об активе, с помощью которого можно инвестировать в недвижимость, диверсифицировать свой портфель и получать высокие дивиденды. Этот инструмент — REIT. В статье расскажем:

  • каким он бывает;
  • сколько можно заработать;
  • когда его покупать.

REIT — что за зверь?

REIT (Real Estate Investment Trust) — это инвестиционный фонд недвижимости, который извлекает доход из строительства недвижимости, перепродажи и сдачи в аренду. Еще они могут покупать ипотечные бумаги. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. По закону такой фонд обязан направлять на дивиденды не менее 90% дохода.

На СПБ бирже вы можете купить акции разных REIT’ов. Покупая акцию, вы покупаете долю в недвижимости, которой владеет фонд, поэтому вложение в REIT — альтернатива приобретения недвижимости, у которой есть ряд преимуществ, таких как: диверсификация, ежеквартальные выплаты дивидендов, ликвидность, низкий порог входа.

Сразу скажу о минусе — это налогообложение REIT. По законодательству США с дивидендов акций фондов недвижимости вы заплатите налог 30%. Этот налог одинаков как для резидентов, так и для нерезидентов (нас с вами) и работает без исключений, даже если подписана форма W8-BEN.

Виды REIT

  • Equity REIT (рентные, долевые) — строят/покупают объекты недвижимости, выступают управляющей компанией и получают доход от сдачи объктов.
  • Mortgage REIT (ипотечные) — специализируются на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость.
  • Hybrid REIT (гибридные) — совмещают первые два типа.

Большинство фондов недвижимости относятся к первому типу. Поэтому далее речь пойдет о них.

Долевые REIT

В свою очередь, долевые REIT делятся по типам недвижимости, которой они владеют:

  • Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
  • Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
  • Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
  • Lodging — отели и базы отдыха.
  • Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
  • Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
  • Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
  • Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
  • Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
  • Data center — помещения для серверов.
  • Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
  • Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.

Сколько можно заработать

Для этого обратимся к агентству NAREIT, которое ввело серию индексов. Рассчитывает и публикует индексы фондов недвижимости FTSE Russell.

Рис. 1. Источник: https://www.ftserussell.com/products/indices/nareit
Рис. 1. Источник: https://www.ftserussell.com/products/indices/nareit

И посмотрим на индекс FTSE NAREIT All Equity REITs. С начала года индекс вырос на 24% (YTD — 23,97) — это довольно внушительный результат. Основной драйвер роста акций фондов недвижимости — восстановление экономики, которое мы наблюдали с конца 1 кв. 21 и в текущем 2 кв. 21. Это и подтверждают цифры: за крайние 3 месяца индекс вырос на 20% (3М — 19,96%).

Я написал, что это внушительный результат, и вот почему:

Рис. 2. Источник: https://www.reit.com/sites/default/files/returns/DomesticReturns.pdf
Рис. 2. Источник: https://www.reit.com/sites/default/files/returns/DomesticReturns.pdf

За 6 лет (включая 2021) высокая доходность была лишь 2 раза: в 2019 (28,66%) и за 5м21 (23,97%). В 2019 рост обусловлен снижением ставки ФРС с 2,50 до 1,75%, а 2021 — восстановлением экономики.

Отрицательная динамика в 2018 (-4,04%) связана с повышением ставки ФРС с 1,5% до 2,5%, а в 2020 (-5,12%) — падение из-за пандемии.

Падение на повышении ставок и рост на снижении дает понимание, что REIT зависят от % ставок в экономике и имеют с ними обратную корреляцию, что делает их похожими на облигации.

Также фонды недвижимости, как мы писали выше, платят высокие дивиденды: не менее 90% от дохода, что делает дивидендную доходность акций похожей на купонный доход облигации.

Средняя дивдоходность за 5 полных лет (2016-2020) составляет 3,9% в долларах, что является хорошим показателем, принимая во внимание тот факт, что средняя дивдоходность индекса S&P 500 за 2016-2020 равна 1,9%.

Когда покупать

Мы увидели зависимость стоимости акций долевых REIT от % ставок (читай доходности 10-летних казначейских облигаций США), а т.к. мы ожидаем рост доходности UST10 во 2п21, то сейчас не лучшее время для покупки акций фондов недвижимости. Вероятно, уже в сентябре ФРС объявит о сокращении QE, что будет говорить о том, что экономика уверенно восстанавливается, и доходности облигаций США вырастут. Поэтому мы считаем, что осенью можно будет зайти дешевле.

В качестве примера можно привести случай, когда в 2013 году ФРС намекнула на ужесточение ДКП, акции долевых REITs снизились на 14% в течении 5 недель.

Статья написана в соавторстве с аналитиком Виктором Низовым

Как вложиться в недвижимость дешево?
 

Интересное

Как вложиться в недвижимость дешево?

Комментировать

Правила комментирования

Участвуйте в форуме для взаимодействия с пользователями, делитесь своим мнением и задавайте вопросы другим участникам или авторам. Пожалуйста, используйте стандартный письменный стиль и придерживайтесь наших правил.

Категорически запрещается:

  • Размещение ссылок, рекламы и спам;
  • Ненормативная лексика, а также замена букв символами;
  • Оскорбления в адрес участников форума и авторов;
  • Разжигание межнациональной и расовой розни;
  • Комментарии, состоящие из заглавных букв.
  • Допускаются комментарии только на русском языке.

Размещение комментария на Investing.com автоматически означает Ваше согласие с правилами комментирования и с необходимостью их соблюдения.

Investing.com оставляет за собой право модерировать и удалять комментарии посетителей сайта, нарушающие правила, а при повторном нарушении – блокировать доступ на сайт и запрещать дальнейшую регистрацию на Investing.com. 

Ваш комментарий
 
Вы действительно хотите удалить этот график?
 
Опубликовать
Опубликовать также в :
 
Заменить данный график на новый?
1000
В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.
Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Спасибо, ваш комментарий добавлен и появится на форуме после проверки модератором.
Комментарии (2)
Андрей Корниенко
Андрей Корниенко 15.06.2021 11:27
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
спасибо. а владелец etf на reit как платит налоги в россии? 3% с формой w8?
Пупсик Петрович
Пупсик Петрович 15.06.2021 11:27
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
в любом случае 30%, читайте внимательнее
Андрей Никифоров
Андрей Никифоров 15.06.2021 11:27
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Если etf то 10% + 3% в России. Плачу так уже несколько лет.
Christoph Veter
Christoph Veter 15.06.2021 11:27
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
, это вы читайте внимательнее, вопрос про etf на reit, что не одно и тоже.
Ed Negotiation
Ed Negotiation 15.06.2021 11:18
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Хороший обзор! +++++!!!!
 
Вы действительно хотите удалить этот график?
 
Опубликовать
 
Заменить данный график на новый?
1000
В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.
Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Добавить график к комментарию
Подтвердить блокировку

Вы уверены, что хотите заблокировать пользователя %USER_NAME%?

После этого вы и %USER_NAME% не сможете видеть комментарии друг друга на Investing.com.

%USER_NAME% добавлен в ваш черный список

Вы только что разблокировали этого участника. Повторно заблокировать этого участника можно только через 48 часов.

Пожаловаться на комментарий

Я считаю, что данный комментарий:

Комментарий отмечен

Спасибо!

Ваша жалоба отправлена модераторам.
Предупреждение: Fusion Media would like to remind you that the data contained in this website is not necessarily real-time nor accurate. All CFDs (stocks, indexes, futures) and Forex prices are not provided by exchanges but rather by market makers, and so prices may not be accurate and may differ from the actual market price, meaning prices are indicative and not appropriate for trading purposes. Therefore Fusion Media doesn`t bear any responsibility for any trading losses you might incur as a result of using this data.

Fusion Media or anyone involved with Fusion Media will not accept any liability for loss or damage as a result of reliance on the information including data, quotes, charts and buy/sell signals contained within this website. Please be fully informed regarding the risks and costs associated with trading the financial markets, it is one of the riskiest investment forms possible.
Войти через ВКонтакте
Войти через Google
или
Зарегистрироваться
Cпециальное предложение именно для вас!