Главные новости
0
Версия без рекламы. Оптимизируйте свою работу с Investing.com. Сэкономьте до 40%. Подробнее

Рынок недвижимости сегодня: рост продолжается?

ru.investing.com/analysis/article-200276329
Рынок недвижимости сегодня: рост продолжается?
От Сергей Пирогов   |  07.12.2020 11:26
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили эту статью в Закладки
 

Российские застройщики выросли с минимумов пандемии в среднем на 50% за счёт восстановления рынка недвижимости на фоне снижающихся ставок и льготной программы ипотеки. Чтобы понять, стоит ли фиксировать прибыль, или у отрасли есть ещё потенциал, мы каждый месяц следим за рынком недвижимости.

В текущем обзоре мы посмотрим:

  • куда движется рынок новостроек;
  • почему новостройки стали привлекательны инвесторам;
  • что будет с девелоперами в краткосрочной и долгосрочной перспективах.

Объем выдачи ипотек снова растет!

Программа льготной ипотеки продолжает привлекать все больше людей. За ноябрь 2020 года было выдано рекордное количество ипотечных кредитов — 546.7 млрд рублей. При этом прошлый рекорд был поставлен месяц назад — 504 млрд рублей:

Рис. 1. Источник: Центральный Банк
Рис. 1. Источник: Центральный Банк


В свою очередь, ставка по ипотеке перестала уменьшаться и перешла в режим стагнации, не изменившись с предыдущего месяца:

Рис. 2. Источник: Центральный Банк
Рис. 2. Источник: Центральный Банк

Средняя цена квадратного метра: разнонаправленный тренд

Стабильно низкая ставка на протяжении нескольких месяцев и нарастающий объем выдачи ипотеки продолжают влиять на цены в новостройках — в ноябре достигнуто очередное пиковое значение в 82.8 тыс. руб. за квадратный метр (+6% год к году):

Рис. 3. Источник: СберИндекс
Рис. 3. Источник: СберИндекс


Несмотря на то что цены по России растут, в Москве можно наблюдать обратную картину. В ноябре цены в столице снизились примерно на 4% по сравнению с октябрем. При этом цена квадратного метра выросла на 13.5% год к году:
Рис. 4. Источник: СберИндекс
Рис. 4. Источник: СберИндекс

Рост предложения недвижимости давит на цену

Замена ДДУ эскроу-счетами изменила факторы ценообразования на рынке новостроек. Как отмечает Банк России в последнем Обзоре финансовой стабильности, после введения эскроу-счетов спред цен между этапом котлована и готовой квартирой значительно уменьшился.
 
Эскроу-счета позволили девелоперам уйти от схемы ранней массовой продажи квартир. При проектном финансировании девелопер получает часть выручки при завершении выполнения следующего этапа строительства. То есть, если дом завершен на 10%, то девелопер получит 10% от раннее заключенных контрактов. Такой переход привел к тому, что девелоперу выгоднее продавать квартиры, когда цены на пике, и искусственно ограничивать предложение, ускоряя рост цен.

Текущее состояние рынка как раз об этом и сигнализирует:

Рис. 5. Источник: СберИндекс
Рис. 5. Источник: СберИндекс


За последний месяц предложение новостроек в Москве выросло на 4.6%. По всей России предложение выросло всего на 2.3%.

Льготная ипотека — основной драйвер рынка

Как мы видим, программа льготной ипотеки остается основным драйвером роста рынка. Снижение ставок привело к взрывному росту объема выдачи ипотечных кредитов. В то же время, благодаря эскроу-счетам девелоперы контролируют цену на рынке новостроек и забирают часть выгоды от льготной ипотеки себе, занижая предложение объектов.

Это отмечает и Банк России в последнем обзоре:

«Вместе с тем следует отметить, что ускоренный рост цен на недвижимость на первичном рынке с начала 2020 г. в значительной мере нивелирует положительный эффект от снижения процентной ставки по ипотечным кредитам и ограничивает рост доступности жилья для населения».

На перегретость рынка влияет и мягкая денежно-кредитная политика Центрального банка. Низкий уровень ключевой ставки и дальнейший потенциал её снижения в совокупности с ростом инфляции приводят к росту инвестиционной привлекательности объектов недвижимости:

Рис. 6. Источник: Центральный Банк
Рис. 6. Источник: Центральный Банк


За последнее время доход от сдачи недвижимости в аренду превысил среднюю ставку депозита в банке из первой десятки, что привело к дополнительному потоку денег в недвижимость.

Как это отразится на девелоперах?

В краткосрочной перспективе обстановка достаточно благоприятно скажется на прибыли застройщиков. С одной стороны — это и быстрый рост цен на жилье, а с другой — это и высокий спрос на него. Компании могут распродать свой старый законсервированный фонд.
 
Мы ожидаем, что позитив продержится до окончания срока действия программы льготной ипотеки — середины 2021 года. Однако недавно и Минфин и ЦБ высказались за более раннюю отмену программы именно из-за того, что девелоперы забирают себе весь выигрыш. Если такое решение будет принято, котировки акций с высокой долей вероятности пойдут вниз, даже несмотря на хорошие годовые и квартальные отчеты.
 
В долгосрочной перспективе важными факторами роста девелоперов остаются реальный рост доходов населения и ключевая ставка. Реальный рост доходов населения уже много лет находится либо на нулевом уровне, либо сокращается. Ключевая ставка в Европе находится на околонулевых значениях, при этом спрэд российской ставки к европейской сохранится и в долгосрочной перспективе для поддержания интереса инвесторов к российскому рынку — ставки в России с малой долей вероятности опустятся. В результате долгосрочных стимулов поддержания роста показателей девелоперов не остается.
Можно ожидать, что после отмены льготной ипотеки финансовые показатели девелоперов вернутся к нормальным значениям.
 
Несмотря на ожидаемые сильные показатели девелоперов, только ПИК (MCX:PIKK) показывает соответствующую динамику с начала года. Котировки ЛСР (MCX:LSRG) и Эталон (MCX:ETLNDR), хотя и резко выросли после коронавирусного падения, все еще не оторвались от прошлогодних цен.

Изменение цен акций девелоперов с начала года:
ПИК: +46%
ЛСР: +16.2%
Эталон: -16.3%

Изменение цен акций девелоперов за ноябрь:
ПИК: +4.7%
ЛСР: +3.2%
Эталон: -3.4% ГК Самолет: -1.1%



Рост финансовых показателей положительно отразится на привлекательности долговых инструментов девелоперов. Рост цен на недвижимость значительно обгоняет рост цен на себестоимость строительства, что увеличивает операционную маржинальность бизнеса девелоперов. Такая конъюнктура рынка снизит риск дефолта девелоперов и переоценит стоимость их облигаций вверх.

Статья написана в соавторстве с аналитиком Дмитрием Новичковым

Рынок недвижимости сегодня: рост продолжается?
 

Интересное

Даррелл Деламейд/Investing.com
ЕЦБ не догоняет Даррелл Деламейд/Investing.com - 06.12.2021

Если раньше в профпригодности Кристин Лагард как главы ЕЦБ (второго по значимости центрального банка мира) только сомневались, то недавние действия регулятора перед лицом резкого...

Рынок недвижимости сегодня: рост продолжается?

Комментировать

Правила комментирования

Участвуйте в форуме для взаимодействия с пользователями, делитесь своим мнением и задавайте вопросы другим участникам или авторам. Пожалуйста, используйте стандартный письменный стиль и придерживайтесь наших правил.

Категорически запрещается:

  • Размещение ссылок, рекламы и спам;
  • Ненормативная лексика, а также замена букв символами;
  • Оскорбления в адрес участников форума и авторов;
  • Разжигание межнациональной и расовой розни;
  • Комментарии, состоящие из заглавных букв.
  • Допускаются комментарии только на русском языке.

Размещение комментария на Investing.com автоматически означает Ваше согласие с правилами комментирования и с необходимостью их соблюдения.

Investing.com оставляет за собой право модерировать и удалять комментарии посетителей сайта, нарушающие правила, а при повторном нарушении – блокировать доступ на сайт и запрещать дальнейшую регистрацию на Investing.com. 

Ваш комментарий
 
Вы действительно хотите удалить этот график?
 
Опубликовать
Опубликовать также в :
 
Заменить данный график на новый?
1000
В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.
Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Спасибо, ваш комментарий добавлен и появится на форуме после проверки модератором.
Комментарии (2)
Степан Смарковичек
Степан Смарковичек 07.12.2020 17:32
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Спасибо за статью. А что делать с SMLT (акции)? Скидывать пока не поздно? Вы их даже не упомянули. Я помню вы писали про их IPO, что оно будет нормальным, а теперь "Самолет" позабыт....
Roman Sgibnev
Roman Sgibnev 07.12.2020 17:32
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Хороший вопрос, мне самому интересно. Я с лета держал Эталон и он очень вяло рос, хотя дивы были более 10%, потом правда вырос здорово, но после отсечки упал еще на 10%. И Самолет не взлетает никак.
Erlan Super Financier Ivanov
Erlan Super Financier Ivanov 07.12.2020 12:31
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
денег нет у народа , как же он растёт?
Константин Известный
Константин Известный 07.12.2020 12:31
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Alex On
Alex On 07.12.2020 12:31
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
На недорогой ипотеке и растет.
 
Вы действительно хотите удалить этот график?
 
Опубликовать
 
Заменить данный график на новый?
1000
В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.
Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Добавить график к комментарию
Подтвердить блокировку

Вы уверены, что хотите заблокировать пользователя %USER_NAME%?

После этого вы и %USER_NAME% не сможете видеть комментарии друг друга на Investing.com.

%USER_NAME% добавлен в ваш черный список

Вы только что разблокировали этого участника. Повторно заблокировать этого участника можно только через 48 часов.

Пожаловаться на комментарий

Я считаю, что данный комментарий:

Комментарий отмечен

Спасибо!

Ваша жалоба отправлена модераторам.
Предупреждение: Fusion Media would like to remind you that the data contained in this website is not necessarily real-time nor accurate. All CFDs (stocks, indexes, futures) and Forex prices are not provided by exchanges but rather by market makers, and so prices may not be accurate and may differ from the actual market price, meaning prices are indicative and not appropriate for trading purposes. Therefore Fusion Media doesn`t bear any responsibility for any trading losses you might incur as a result of using this data.

Fusion Media or anyone involved with Fusion Media will not accept any liability for loss or damage as a result of reliance on the information including data, quotes, charts and buy/sell signals contained within this website. Please be fully informed regarding the risks and costs associated with trading the financial markets, it is one of the riskiest investment forms possible.
Войти через ВКонтакте
Войти через Google
или
Зарегистрироваться
Cпециальное предложение именно для вас!