Российские застройщики выросли с минимумов пандемии в среднем на 50% за счёт восстановления рынка недвижимости на фоне снижающихся ставок и льготной программы ипотеки. Чтобы понять, стоит ли фиксировать прибыль, или у отрасли есть ещё потенциал, мы каждый месяц следим за рынком недвижимости.
В текущем обзоре мы посмотрим:
- куда движется рынок новостроек;
- почему новостройки стали привлекательны инвесторам;
- что будет с девелоперами в краткосрочной и долгосрочной перспективах.
Объем выдачи ипотек снова растет!
Программа льготной ипотеки продолжает привлекать все больше людей. За ноябрь 2020 года было выдано рекордное количество ипотечных кредитов — 546.7 млрд рублей. При этом прошлый рекорд был поставлен месяц назад — 504 млрд рублей:
В свою очередь, ставка по ипотеке перестала уменьшаться и перешла в режим стагнации, не изменившись с предыдущего месяца:
Средняя цена квадратного метра: разнонаправленный тренд
Стабильно низкая ставка на протяжении нескольких месяцев и нарастающий объем выдачи ипотеки продолжают влиять на цены в новостройках — в ноябре достигнуто очередное пиковое значение в 82.8 тыс. руб. за квадратный метр (+6% год к году):
Несмотря на то что цены по России растут, в Москве можно наблюдать обратную картину. В ноябре цены в столице снизились примерно на 4% по сравнению с октябрем. При этом цена квадратного метра выросла на 13.5% год к году:
Рост предложения недвижимости давит на цену
Замена ДДУ эскроу-счетами изменила факторы ценообразования на рынке новостроек. Как отмечает Банк России в последнем Обзоре финансовой стабильности, после введения эскроу-счетов спред цен между этапом котлована и готовой квартирой значительно уменьшился.
Эскроу-счета позволили девелоперам уйти от схемы ранней массовой продажи квартир. При проектном финансировании девелопер получает часть выручки при завершении выполнения следующего этапа строительства. То есть, если дом завершен на 10%, то девелопер получит 10% от раннее заключенных контрактов. Такой переход привел к тому, что девелоперу выгоднее продавать квартиры, когда цены на пике, и искусственно ограничивать предложение, ускоряя рост цен.
Текущее состояние рынка как раз об этом и сигнализирует:
За последний месяц предложение новостроек в Москве выросло на 4.6%. По всей России предложение выросло всего на 2.3%.
Льготная ипотека — основной драйвер рынка
Как мы видим, программа льготной ипотеки остается основным драйвером роста рынка. Снижение ставок привело к взрывному росту объема выдачи ипотечных кредитов. В то же время, благодаря эскроу-счетам девелоперы контролируют цену на рынке новостроек и забирают часть выгоды от льготной ипотеки себе, занижая предложение объектов.
Это отмечает и Банк России в последнем обзоре:
«Вместе с тем следует отметить, что ускоренный рост цен на недвижимость на первичном рынке с начала 2020 г. в значительной мере нивелирует положительный эффект от снижения процентной ставки по ипотечным кредитам и ограничивает рост доступности жилья для населения».
На перегретость рынка влияет и мягкая денежно-кредитная политика Центрального банка. Низкий уровень ключевой ставки и дальнейший потенциал её снижения в совокупности с ростом инфляции приводят к росту инвестиционной привлекательности объектов недвижимости:
За последнее время доход от сдачи недвижимости в аренду превысил среднюю ставку депозита в банке из первой десятки, что привело к дополнительному потоку денег в недвижимость.
Как это отразится на девелоперах?
В краткосрочной перспективе обстановка достаточно благоприятно скажется на прибыли застройщиков. С одной стороны — это и быстрый рост цен на жилье, а с другой — это и высокий спрос на него. Компании могут распродать свой старый законсервированный фонд.
Мы ожидаем, что позитив продержится до окончания срока действия программы льготной ипотеки — середины 2021 года. Однако недавно и Минфин и ЦБ высказались за более раннюю отмену программы именно из-за того, что девелоперы забирают себе весь выигрыш. Если такое решение будет принято, котировки акций с высокой долей вероятности пойдут вниз, даже несмотря на хорошие годовые и квартальные отчеты.
В долгосрочной перспективе важными факторами роста девелоперов остаются реальный рост доходов населения и ключевая ставка. Реальный рост доходов населения уже много лет находится либо на нулевом уровне, либо сокращается. Ключевая ставка в Европе находится на околонулевых значениях, при этом спрэд российской ставки к европейской сохранится и в долгосрочной перспективе для поддержания интереса инвесторов к российскому рынку — ставки в России с малой долей вероятности опустятся. В результате долгосрочных стимулов поддержания роста показателей девелоперов не остается.
Можно ожидать, что после отмены льготной ипотеки финансовые показатели девелоперов вернутся к нормальным значениям.
Несмотря на ожидаемые сильные показатели девелоперов, только ПИК (MCX:PIKK) показывает соответствующую динамику с начала года. Котировки ЛСР (MCX:LSRG) и Эталон (MCX:ETLNDR), хотя и резко выросли после коронавирусного падения, все еще не оторвались от прошлогодних цен.
Изменение цен акций девелоперов с начала года:
ПИК: +46%
ЛСР: +16.2%
Эталон: -16.3%
Изменение цен акций девелоперов за ноябрь:
ПИК: +4.7%
ЛСР: +3.2%
Эталон: -3.4% ГК Самолет: -1.1%
Рост финансовых показателей положительно отразится на привлекательности долговых инструментов девелоперов. Рост цен на недвижимость значительно обгоняет рост цен на себестоимость строительства, что увеличивает операционную маржинальность бизнеса девелоперов. Такая конъюнктура рынка снизит риск дефолта девелоперов и переоценит стоимость их облигаций вверх.
Статья написана в соавторстве с аналитиком Дмитрием Новичковым