AMH на конференции BofA: перспективы роста становятся яснее

Среда, 16.09.2026 — American Homes 4 Rent, или AMH (AMH), воспользовалась конференцией BofA NY Global Real Estate Conference 2026 в Нью-Йорке, чтобы представить более стабильную картину своего бизнеса: более активная аренда, жёсткий контроль расходов и незначительно повышенный прогноз по прибыли. Руководство также указало на новый федеральный жилищный закон, который может помочь защитить девелоперский портфель компании и будущие портфельные сделки, несмотря на то что высокие затраты на финансирование и меняющаяся ситуация с предложением по-прежнему остаются сдерживающими факторами.

Ключевые выводы

• AMH повысила прогноз роста FFO на весь 2026 год на три цента по медианному значению — до 4,3%, что ставит компанию в число лидеров среди жилых REIT.
• Пиковый арендный сезон был охарактеризован как очень сильный: рекордные показатели по аренде, положительная динамика цен на новые договоры аренды и стабильный рост продлений.
• По словам компании, рост налога на имущество с начала года составляет 2,75%, что ниже долгосрочного среднего показателя в 4–5%.
• Руководство заявило, что закон «21st Century ROAD to Housing Act» обеспечивает более чёткую поддержку двух основных каналов роста AMH: внутреннего девелопмента и консолидации портфелей.
• AMH ожидает, что 2027 год начнётся с более высокого уровня заполняемости, чем 2026, и прогнозирует улучшение роста чистого операционного дохода по сопоставимым объектам в следующем году.

Финансовые результаты

Финансовый директор Крис Лау заявил, что бизнес «работает очень хорошо» и что арендная активность оставалась устойчивой на протяжении всего квартала. По его словам, команды компании сработали достаточно эффективно, чтобы обеспечить повышение годового прогноза на три цента по медианному значению.

• Прогноз роста FFO на весь 2026 год теперь составляет 4,3%.
• Руководство заявило, что это ставит AMH на самую вершину среди жилых REIT.
• Рост налога на имущество с начала года отслеживается на уровне 2,75%, что значительно ниже долгосрочного среднего показателя компании в 4–5%.
• Процесс оспаривания налога на имущество начинает давать результаты, и к отчёту за третий квартал ожидается большая ясность.
• Доходность девелоперских проектов составила 5,4% по объектам, введённым во втором квартале; руководство нацелено на повышение доходности со временем.
• Новые земельные сделки андеррайтируются с доходностью свыше 6% в текущих рыночных условиях.
• AMH сообщила, что её последнее портфельное приобретение в 2024 году расширилось с начальной ставки капитализации около 5% до нижнего диапазона 5%, а затем до верхнего диапазона 5% и почти 6% после интеграции по стандартам AMH.
• Акция компании, по описанию руководства, торгуется с подразумеваемой ставкой капитализации 6%, что менеджмент считает привлекательным.
• Компания активно проводила обратный выкуп акций в первые пять-шесть месяцев 2026 года и по-прежнему располагает соответствующим разрешением совета директоров.

Операционные обновления

Руководство сообщило, что пиковый арендный сезон прошёл «исключительно хорошо»: были зафиксированы рекордные показатели по аренде и высокая эффективность операционных команд. Линкольн Палмер, операционный директор, отметил, что у компании было больше истекающих договоров аренды, чем когда-либо прежде, однако она всё равно обеспечила высокий уровень удержания арендаторов и быстрые сроки подготовки пустующих домов.

• Ставки по новым договорам аренды оставались положительными: 1,6% в июле и 80 базисных пунктов в августе.
• Ставки продления оставались стабильными на уровне 3,3% как в июле, так и в августе.
• Заполняемость составила 96,1% в июле и 95,9% в августе.
• AMH сообщила, что количество выездов было повышенным из-за рекордного числа истекающих договоров аренды, однако компании удалось сохранить высокий уровень удержания арендаторов.
• Операционные команды показали рекордные сроки подготовки пустующих домов.
• Рост арендных ставок ускорился с июня по июль — нетипичная закономерность, — однако остался положительным.
• Компания отметила, что высокая эффективность сохранялась в течение сезона дольше, чем обычно.

Палмер сообщил, что AMH долгое время работала над изменением кривой истечения сроков аренды. Теперь две трети истечений приходятся на первое полугодие и одна треть — на второе, что, по мнению руководства, поможет в 2027 году.

• Компания рассчитывает войти в 2027 год со значительно более высокой заполняемостью, чем примерно 95% в начале 2026 года.
• Руководство назвало период аренды в январе и феврале «крайне важным», способным определить весь год.
• AMH заявила, что сдвиг в сроках истечения договоров планировался на протяжении длительного времени и был реализован в 2026 году.

Девелоперская программа

AMH заявила, что остаётся крупнейшим интегрированным девелопером и оператором домов на одну семью, построенных для аренды, с активным девелопментом примерно в 15 рынках. Руководство сообщило, что компания продолжает использовать девелопмент в качестве основного двигателя роста, даже несмотря на то что сократила объёмы в ответ на более высокую стоимость капитала.

• Затраты на вертикальное строительство практически не изменились в годовом исчислении, несмотря на инфляционное давление.
• Руководство объяснило контроль над затратами управлением цепочками поставок и трудовыми ресурсами.
• Текущая доходность девелоперских проектов составляет 5,4% по объектам, введённым во втором квартале.
• Новые приобретения земли андеррайтируются с доходностью свыше 6%.
• AMH сообщила, что несколько сократила объём девелопмента в 2026 году из-за условий финансирования.
• Компания перевела большую долю своего портфеля 2026 года на партнёров по совместным предприятиям.
• AMH обсуждает распределение портфеля на 2027 год и возможное расширение с партнёрами по СП.

Лау сообщил, что структура вечнозелёного совместного предприятия компании позволяет AMH сохранять долю в 20%, тогда как партнёры владеют 80%, без фиксированной даты окончания. По его словам, такая структура помогает AMH реализовывать стоимость без принудительной продажи.

• Компания описала эту структуру как способ превратить стоимость в постоянный денежный поток, а не в единовременные поступления.
• Руководство заявило, что стремится повысить доходность девелоперских проектов с нескольких сторон, включая контроль затрат, рост рыночной арендной платы и более доходные земельные сделки.

Регуляторные и стратегические события

Руководство уделило значительную часть обсуждения закону «21st Century ROAD to Housing Act», принятому в июле 2026 года. Лау заявил, что закон делает стратегию AMH «вероятно, более дифференцированной, чем когда-либо», поскольку защищает два основных канала роста компании.

• Закон отменил требования о принудительном отчуждении активов.
• Девелопмент был специально выделен и защищён.
• Консолидация портфелей между владельцами с 350 и более единицами жилья разрешена.
• Крупные институциональные инвесторы определяются как владельцы с 350 и более единицами жилья.
• AMH заявила, что инвесторы такого масштаба практически не могут покупать через систему множественных листингов (MLS), поскольку экономика таких сделок непривлекательна.
• Исключения для покупок вне MLS существуют только для объектов, требующих значительных инвестиций, связанных с соблюдением строительных норм, или для определённых программ поддержки домовладения, которые, по словам руководства, также являются затратными.

Руководство заявило, что закон должен внести большую ясность после длительного периода неопределённости. Ожидается, что небольшим портфельным операторам будет сложнее расти, особенно без доступа к каналам MLS или застройщиков.

• AMH не является активным покупателем через MLS уже несколько лет, поэтому её стратегия в значительной мере не изменилась.
• Руководство ожидает роста интереса продавцов к портфельным продажам в течение следующих 12–18 месяцев.
• Компания сообщила, что текущий разрыв между ценами спроса и предложения в портфельных сделках остаётся значительным.
• Ожидается, что разработка правил федеральными агентствами продолжится в течение 2026 года с целью введения правил в начале 2027 года.
• Руководство отметило, что этот срок может быть амбициозным, поскольку аналогичные законы нередко требуют 12–18 месяцев для реализации.

Тенденции предложения и рыночные перспективы

AMH заявила, что ситуация с предложением движется в правильном направлении. Компания указала на первое снижение общего предложения в сегменте аренды домов на одну семью во втором квартале после восьми-девяти кварталов роста.

• Рынки Флориды, такие как Джэксонвилл, Орландо и Тампа, демонстрируют снижение предложения.
• Давление со стороны запасов домов, построенных для аренды, в Фениксе ослабевает.
• Предложение многоквартирного жилья в Техасе, судя по всему, достигло пика: количество разрешений и завершённых объектов снижается.
• Институциональное предложение ослабевает на большинстве рынков.
• Руководство отметило, что теневое предложение сложно измерить отдельно, однако общая тенденция обнадёживает.
• Если теневое предложение по-прежнему остаётся фактором, AMH заявила, что оно перевешивается снижением запасов у мелких частных арендодателей.

Говоря о перспективах, руководство заявило, что ожидает более высокого роста чистого операционного дохода по сопоставимым объектам в 2027 году по сравнению с 2026 годом. В качестве основных факторов поддержки были названы более высокая заполняемость, возможное ускорение роста арендной платы и продолжение дисциплины в области расходов.

• AMH заявила, что рассчитывает войти в 2027 год со значительно более высоким уровнем заполняемости, чем в 2026 году.
• Ожидается, что ставки продления будут постепенно повышаться в ближайшие месяцы — до нижнего и среднего диапазона 3%, а затем выше в начале 2027 года.
• По данным John Burns, рост рыночной арендной платы в 2026 году находится в нижнем диапазоне 1%, тогда как в 2027 году он может переместиться в верхний диапазон 1%.
• Руководство заявило, что рост рыночной арендной платы является более важным опережающим индикатором, чем накопленный доход.
• Компания планирует уточнить прогноз на 2027 год в течение следующих нескольких месяцев, прежде чем выпустить официальный прогноз.

Распределение капитала и баланс

AMH заявила, что по-прежнему располагает возможностью использовать свой баланс, однако также рассматривает сторонний капитал как более важный источник роста в течение следующих трёх лет.

• Возможности для увеличения левериджа остаются доступными.
• Деятельность по продаже активов в 2026 году идёт успешно.
• Обратный выкуп акций остаётся вариантом, поддержанным разрешением совета директоров компании.
• Руководство заявило, что подразумеваемая ставка капитализации акций в 6% делает обратный выкуп привлекательным.
• Компания сообщила, что была активна в части обратного выкупа в начале года и внимательно следит за акциями после недавней коррекции.
• AMH заявила, что сторонний капитал, вероятно, будет иметь большее значение, чем балансовый капитал, в течение следующих трёх лет.

Говоря о рисках рефинансирования, руководство заявило, что наибольшее влияние сценария «высокие ставки надолго» будет ощущаться в сфере транзакционной активности, отметив при этом, что у AMH нет погашений долга до 2028 года. Палмер сообщил, что предложение остаётся более серьёзной проблемой с операционной точки зрения, если ставки останутся на высоком уровне.

Основные моменты сессии вопросов и ответов

• Руководство заявило, что в 2026 году нет законодательных проблем на уровне штатов, поскольку законодательные собрания штатов, в которых работает AMH, завершили сессии.
• После принятия федерального жилищного закона команда по работе с государственными органами переключается обратно на вопросы штатов и местного уровня.
• Никаких опасений, связанных с промежуточными выборами в 2026 году, выявлено не было.
• На вопрос о законе ROAD Act руководство сообщило, что принудительное отчуждение отменено, а девелопмент защищён.
• По словам руководства, возможности для консолидации портфелей могут появиться в течение 12–18 месяцев по мере того, как более мелкие владельцы столкнутся с давлением ликвидности.
• Руководство сообщило, что многие владельцы портфелей ждут разработки правил агентствами, прежде чем менять стратегию.
• Говоря о девелопменте, AMH заявила, что её масштаб и операционная платформа помогают создавать стоимость при включении активов в её систему.
• Говоря о распределении капитала, руководство сообщило, что компания продолжит следить за акциями и оценивать возможности обратного выкупа.
• Говоря о 2027 году, руководство заявило, что рост чистого операционного дохода по сопоставимым объектам должен быть выше, чем в 2026 году.

Заключение

AMH заявила, что вступает в следующий этап с более сильными операционными показателями, более чёткой нормативной базой и лучшими условиями для 2027 года. Читатели могут обратиться к полной стенограмме ниже для получения более подробной информации.

Эта статья была переведена с помощью искусственного интеллекта. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями использования.