Vornado на конференции BofA: сила рынка недвижимости Нью-Йорка

Во вторник, 15.09.2026, компания Vornado Realty Trust (VNO) выступила на конференции BofA NY Global Real Estate Conference 2026 с оптимистичным взглядом на рынок недвижимости Нью-Йорка, признав при этом рост стоимости финансирования и сохраняющуюся избирательность инвестиционного рынка. Руководство компании заявило, что спрос на премиальные офисные и торговые площади остаётся высоким, предложение ограничено, а арендные ставки на лучших объектах портфеля продолжают расти.

Генеральный директор Майкл заявил, что текущая ситуация — лучшая за 37 лет его карьеры, однако отметил, что компания продолжает работать в условиях, когда строительство нового предложения обходится дорого, а стоимость рефинансирования остаётся источником давления для всего сектора.

Ключевые выводы

• Vornado сообщила, что фундаментальные показатели офисного рынка Нью-Йорка являются наилучшими за несколько десятилетий: уровень вакантности низкий, спрос со стороны арендаторов широкий.
• Объекты компании в Penn District, на Парк-авеню и торговые площади демонстрируют рост арендных ставок, ускорение заключения сделок и досрочные продления договоров.
• Руководство планирует продать долю в 25% в совместном предприятии по объекту 350 Park Avenue, сохранив при этом значимый пакет.
• Арендные ставки в Таймс-сквер и на Пятой авеню вернулись к пиковым значениям на фоне туристического потока и международного спроса.
• Компания сосредоточена на снижении долговой нагрузки, избирательных приобретениях и повышении качества портфеля, а не на широкой экспансии.

Рыночный контекст: рынок арендодателя

Руководство охарактеризовало Нью-Йорк как рынок, где компании конкурируют за дефицитные площади в лучших зданиях вблизи крупных транспортных узлов — Гранд-Централ и Пенн-стейшн. Майкл отметил, что таланты, особенно молодые специалисты, стремятся работать в Нью-Йорке значительно активнее, чем в других городах, и этот разрыв усилился после пандемии.

• Vornado сообщила, что активны все основные секторы: финансовые услуги, юридический, бухгалтерский, технологический и медиасектор.
• По данным компании, около 80% выпускников колледжей, не являющихся уроженцами Нью-Йорка, сейчас работают именно в этом городе, что подчёркивает притягательность рынка.
• Арендаторы ориентируются на высококачественные здания с развитой инфраструктурой, способные помочь в привлечении и удержании сотрудников.
• Руководство не видит явных признаков миграции арендаторов во Флориду, Техас, Лонг-Айленд-Сити, Бруклин или другие альтернативные локации из соображений экономии.

Глен, один из руководителей компании, резюмировал ситуацию на рынке следующим образом: «Это рынок арендодателя, точка. На данный момент это совершенно очевидно».

Вакантность и предложение остаются на низком уровне

Vornado сообщила, что в сегменте качественных зданий — который компания определяет как трофейные объекты класса A, объекты класса A и новые трофейные площади общей площадью около 180 млн кв. футов — уровень вакантности составляет около 6%. На верхних этажах башен вакантность может составлять лишь 3–4%.

• В текущем строительном пайплайне началось или вот-вот начнётся строительство лишь около пяти зданий.
• Ожидается, что эти проекты будут вводиться в эксплуатацию примерно по одному зданию в год с 2029 по 2033 год.
• Новое предложение уже как минимум на 50% сдано в аренду на условиях предварительных договоров, причём значительная часть этих площадей предназначена для расширения действующих арендаторов.
• Руководство отметило, что строительство в Нью-Йорке затруднено из-за высоких затрат и длительных сроков — в отличие от таких рынков, как Атланта или Шарлотт.

Майкл заявил: «Вакантность низкая, спрос высокий. Арендные ставки растут. Новое предложение ограничено, а строить в этом городе крайне сложно — и с точки зрения затрат, и с точки зрения сроков».

Динамика аренды по всему портфелю

Руководство сообщило, что темпы заключения арендных сделок по объектам Vornado ускорились: арендаторы конкурируют за площади и запрашивают продление договоров за годы до истечения их срока. По словам компании, многие крупные арендаторы с истекающими в 2029–2031 годах договорами уже сейчас добиваются продления за три-пять лет до окончания срока аренды.

• Арендаторы ищут дополнительные площади в уже занимаемых ими зданиях по мере роста бизнеса.
• Сроки аренды по-прежнему составляют 10–15 лет, что соответствует историческим нормам.
• Чистые эффективные арендные ставки растут на высокие однозначные цифры — около 10%.
• Период бесплатной аренды сокращается, а надбавки на улучшение арендуемых помещений снижаются.
• Vornado сообщила, что повышает арендные ставки еженедельно или раз в две недели по мере улучшения рыночной конъюнктуры.

Penn District: арендные ставки продолжают расти

Vornado сообщила, что объекты в Penn District являются одним из наиболее наглядных примеров силы рынка. В Penn One арендные ставки уже превышают $120 за кв. фут — более чем вдвое выше уровня $60–65 за кв. фут, достигнутого на ранних этапах застройки.

• В Penn One сдано более 200 000 кв. футов по текущим арендным ставкам.
• В Penn Two подписано около 60 000–70 000 кв. футов на аналогичных условиях.
• Эти ставки примерно на 100% превышают первоначальный расчётный показатель компании в размере около $90 за кв. фут.
• Руководство отметило, что Penn District по-прежнему торгуется с дисконтом к Hudson Yards и Manhattan West, что указывает на потенциал дальнейшего роста по мере ротации арендных договоров.

Майкл заявил, что район находится лишь на начальном этапе своей трансформации, и владение всем кампусом даёт Vornado преимущество перед владельцами одного-двух зданий.

Парк-авеню и Шестая авеню: больше ценовой власти

Vornado также указала на силу своих объектов на Парк-авеню и Шестой авеню. В здании 1290 Sixth Avenue арендные ставки на нижних этажах находятся в диапазоне $90 за кв. фут, включая недавнюю сделку по $97 за кв. фут на шестом этаже.

• Vornado сообщила, что в рамках проекта редевелопмента 1290 сдано более 600 000 кв. футов.
• Проект включает конференц-зал и парк на крыше.
• В здании 280 Park ведётся возврат площадей, а арендные ставки продолжают расти.
• Руководство отметило, что площади на Парк-авеню остаются дефицитными, а арендные ставки продолжают повышаться.

Компания также выделила недавнее приобретение доли в совместном предприятии в размере 49–50% в Park Avenue Plaza. Руководство сообщило, что здание имеет договор аренды сроком на 11 лет со встроенными индексационными повышениями, тогда как текущие арендные ставки на 40–50% ниже рыночных.

• Vornado заявила, что актив обеспечивает высокую доходность на вложенный капитал благодаря структуре долгового финансирования.
• Работа по возврату площадей уже велась до завершения сделки.
• Руководство заявило, что приобрело бы ещё пять аналогичных активов, если бы они появились на рынке.
• Компания охарактеризовала сделку как ставку на стоимость земли с получением дохода в промежуточный период.

350 Park Avenue: крупный девелопмент и крупный арендатор

Vornado сообщила, что снос здания по адресу 350 Park Avenue начался и ожидается его завершение в апреле. Здание сносится поэтажно и в настоящее время демонтаж дошёл до 30-го этажа. Компания готовится продвигать проект с посланием «350 at 350», подразумевающим целевую арендную ставку в $350 за кв. фут.

• Обязательства Citadel выросли до 1,05 млн кв. футов с 850 000 кв. футов, объявленных в январе 2023 года.
• Это увеличение на 200 000 кв. футов произошло за трёхлетний период.
• Спекулятивный офисный блок займёт этажи с 28-го по 56-й.
• Этажи спроектированы с пластинами площадью 26 000 кв. футов, потолками высотой 16 футов и без колонн.
• Руководство сообщило, что ряд сопоставимых сделок был заключён по ставкам в диапазоне $300 за кв. фут, а некоторые — в верхней части диапазона $300 за кв. фут.

Глен заявил, что реакция рынка на проект оказалась необычно сильной, добавив: «Арендные ставки там сейчас просто вышли из-под контроля — и это прекрасно для нас».

Руководство сообщило, что спекулятивные площади, скорее всего, будут сдаваться небольшими блоками по одному-три этажа, а не одному крупному арендатору, и что нет никакой спешки с их заполнением, поскольку со временем эти площади должны стать ещё более ценными. Компания также сообщила, что для арендаторов, планирующих расширение в ближайшие несколько лет, доступны площади с опционом на раннее занятие.

Ретейл: возврат к пиковым уровням

Vornado сообщила, что её портфель уличной торговой недвижимости восстановился в полной мере. В Таймс-сквер угловые арендные ставки вернулись к уровню $1 500–2 000 за кв. фут. На Пятой авеню ставки находятся в диапазоне $2 500–3 500 за кв. фут.

• Руководство сообщило, что эти уровни вернулись к пиковым значениям.
• Годовой рост арендных ставок составляет около 2,5–3%.
• Темпы заключения арендных сделок резко улучшились за последние два-три года.
• Международные ретейлеры ищут свои первые локации в Нью-Йорке.
• Компания рассчитывает объявить о значимой сделке в третьем квартале.

Vornado заявила, что Нью-Йорк остаётся ведущим рынком для ретейлеров, стремящихся максимизировать продажи, чему способствуют туристический поток и глобальный статус города. Компания также отметила, что арендные ставки могут существенно различаться в зависимости от местоположения — даже в пределах нескольких кварталов на Пятой авеню.

Распределение капитала и состояние баланса

Руководство сообщило, что в последние годы компания занималась снижением долговой нагрузки и выкупом акций. В настоящее время она оценивает то, что охарактеризовала как наиболее интересный рынок инвестиционных продаж примерно за 15 лет.

• Vornado планирует продать долю в 25% в совместном предприятии по объекту 350 Park Avenue.
• Компания заявила, что сохранит значимый пакет после продажи.
• Руководство считает, что экономика сделки окажется привлекательной после её завершения.
• Компания сообщила, что проявляла избирательность в приобретениях, упустив лишь несколько потенциальных сделок.

Майкл заявил, что компания преобразила свой портфель, добавив более качественные активы — такие как Park Avenue Plaza и 623 Fifth Avenue, — одновременно подготовив 350 Park Avenue к застройке. По его словам, Vornado сосредоточена на качестве, а не на объёме.

Вопросы и ответы: политика, конкуренция и ценообразование

В ходе сессии вопросов и ответов руководство сообщило, что не заметило изменений в поведении арендаторов после смены мэрской администрации города. Также было отмечено, что налог Pied-à-Terre вызвал шум, но не повлиял на решения об аренде.

• Руководство сообщило, что ни один арендный договор не был потерян из-за изменений в политике.
• По его словам, компании принимают долгосрочные решения, выходящие за рамки политических циклов.
• Майкл процитировал основателя Citadel Кена Гриффина: «Мой бизнес будет здесь ещё долго после любой администрации».

Относительно конкуренции со стороны других рынков Vornado заявила, что исторически нет признаков того, что арендаторы переезжают исключительно из-за цены. По словам компании, ряд компаний арендовал площади во Флориде и Техасе, однако это не свидетельствует о масштабном сдвиге. Также было отмечено, что Лонг-Айленд-Сити и Бруклин так и не стали полноценной альтернативой офисным площадям Мидтауна.

Руководство сообщило, что новое предложение в Нью-Йорке требует арендных ставок свыше $250 за кв. фут для экономической целесообразности, а некоторые верхние этажи и премиальные площади достигают $350–400 и выше. По словам компании, такое ценообразование поддерживает существующие здания класса A.

Прогноз

Vornado заявила, что ожидает продолжения роста арендных ставок по мере того, как ограниченное предложение встречается со стабильным спросом со стороны растущих отраслей. Руководство также сообщило, что рост чистого операционного дохода по сопоставимым объектам в 2027 году должен превысить показатель 2026 года.

• Ожидается, что компании в сфере финансовых услуг и управления инвестициями продолжат расширяться.
• Городу по-прежнему потребуется определённый объём нового предложения, однако перенасыщение рынка не ожидается.
• Новые проекты требуют значительно большего объёма долгового и акционерного финансирования, чем прежде, что ограничивает круг потенциальных застройщиков.
• Стоимость рефинансирования, вероятно, останется главным источником давления на прибыль сектора в случае сохранения высоких ставок.
• Vornado заявила, что сторонний капитал менее важен для её стратегии, чем устойчивость собственного баланса.

Майкл заявил, что компания «настроена так оптимистично и так хорошо позиционирована, как никогда прежде», одновременно подчеркнув, что Vornado будет сохранять избирательность при размещении капитала.

Читатели могут ознакомиться с полной стенограммой ниже для получения более подробной информации об обсуждении и сессии вопросов и ответов.

Эта статья была переведена с помощью искусственного интеллекта. Для получения дополнительной информации, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими Условиями использования.