Татьяна Воронова, Дарья Корсунская
МОСКВА (Рейтер) - Потенциал роста цен на первичное жилье в России практически исчерпан, и рынок скорее всего сбалансируется к середине текущего года после перегрева на фоне пандемии и господдержки, говорят аналитики.
Российские девелоперы заметно увеличили доходы от продажи жилой недвижимости в кризисном 2020 году на фоне низких ставок и льготной ипотеки.
Крупнейший российский застройщик, компания ПИК в 2020 году увеличила доход от продаж на 30,6% по сравнению с предыдущим годом до 292,2 миллиарда рублей, компания ФСК (MCX:FEES) – на 15% до 130,1 миллиарда, ЛСР (MCX:LSRG) - на 12% до 95 миллиардов, Эталон - 3% до 80 миллиардов, Инград - на 29% до 80,6 миллиарда рублей, согласно данным компаний.
Причиной успеха стал резкий рост спроса на вложения в недвижимость у россиян: инвестиции снова стали привлекательными на фоне падения ставок и ослабления рубля, и Центробанк РФ даже предупреждал, что спрос становится ажиотажным.
Это произошло, несмотря на резкое проседание рынка в начале пандемии: владелец ПИКа (MCX:PIKK) Сергей Гордеев даже ожидал ранее 70-процентного падения продаж в прошлом году.
Правительство запустило программу льготной ипотеки для поддержки рынка, предлагая исторически низкие ставки в 6,5%: это сделало строительный сектор одним из главных бенефициаров экономической ситуации прошлого года.
В итоге, в 2020 году российские девелоперы жилой недвижимости продемонстрировали V-образное восстановление, говорилось в обзоре аналитика Ренессанс Капитала Артема Ямщикова: рекордный рост продаж был подстегнут самыми низкими в истории отрасли ипотечными ставками, а это, в свою очередь, подогрело спрос на фоне дефицита предложения на рынке и привело к скачку цен.
ТАКИЕ РАЗНЫЕ МЕТРЫ
По оценкам ресурса ЦИАН, доходы крупных столичных девелоперов от продаж новостроек в 2020 году составили 1,32 триллиона рублей - на 22% больше, чем в 2019 году.
Идеальной иллюстрацией ситуации стал ПИК, который, по мнению аналитика Газпромбанка Марата Ибрагимова, продемонстрировал рост не только продаж в натуральном выражении, но и средних цен практически по всем объектам – по итогам четвертого квартала объекты подорожали в среднем на 23%.
Недвижимость дорожала настолько стремительно, что рост цен перекрыл выгоду от снижения ставок по ипотеке, констатировал Центробанк.
Из данных компании ЛСР следует, что в четвертом квартале 2020 года объекты подорожали на 33%, а в Москве рост достиг 51%, указывает Ибрагимов.
При этом, по его оценкам, продажи недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге у ЛСР снизились на фоне сокращения объема предложения со стороны компании. Также, по его мнению, при росте доходов от продажи недвижимости ЛСР и Эталон показали снижение количества проданных метров по сравнению с 2019 годом.
Объем выставленных на продажу квартир в 2020 году был ниже, чем в 2017-18 годах, говорит аналитик Moody’s Михаил Шипилов, застройщики были осторожны с запуском новых проектов в 2019-2020 годах из-за регуляторных изменений.
ПРИДЕРЖАТЬ РАДИ МАРЖИ
Опрошенные Рейтер аналитики не ждут, что ситуация с объемом предложения в 2021 году изменится.
"Физические продажи крупных компаний в 2021 году будут на уровне 2020 года, а это был не самый лучший год с точки зрения вывода новых предложений на рынок", – считает Шипилов.
По данным группы Самолет, объем предложений на рынке Москвы и Московской области в конце 2020 года сократился на 16%, по оценке Инграда, в Москве сокращение составило 23%.
"Крупные игроки не торопятся выводить на рынок новые объекты, распродавая остатки и стараясь выжать максимальную маржу со своих объектов. Эта тенденция сохранится на протяжении 2021 года и будет сильно способствовать росту цен", - написал Ренессанс Капитал.
По данным ЦИАН, ситуация в начале 2021 года не изменилась: по итогам января объем предложения на 27% ниже, чем год назад.
Шипилов из Moody’s ожидает постепенного увеличения объемов имеющихся в наличии для продажи и запуска новых проектов в 2021-2022 годах на фоне высоких цен и адаптации к новому режиму регулирования. В результате, рынок, по его мнению, будет более сбалансированным в 2021-22 годах.
Количество новых предложений целиком зависит от политики застройщиков – в четвертом квартале 2020 года у крупнейших игроков рынка наблюдалось вымывание предложений, сказал Рейтер один из госбанкиров: "На их месте, думая о планировании продаж, я бы не стремился выводить на рынок объемы, превышающие уровень 2020 года, и пытался бы продавать те же самые объемы. Сдержанный вывод объектов на рынок поможет девелоперам удержать цены на текущем уровне".
ЭСКРОУ РАБОТАЕТ НА ИСХОД ЗАСТРОЙЩИКОВ И РОСТ ЦЕН
Специальных действий от участников рынка для удержания цен не требуется, считает директор по продажам Инград Константин Тюленев: "Цены незначительно подрастут, примерно на 2-3% к уровню инфляции, но падения точно будет. В первую очередь, это связано общим сокращением объёма предложения".
"Мы не видим факторов, которые могли бы привести к снижению цен на жилье", - говорит управляющий директор группы ЛСР Игорь Цой.
Старт работы застройщиков с эскроу-счетами связывался с исходом небольших игроков с рынка, и эти прогнозы оправдались, написал Ренессанс Капитал.
"На рынке сейчас происходит консолидация: мелкие игроки, которые не могут привлечь проектное финансирование, уходят с рынка, а крупные, которые имеют хороший финансовый запас – только усиливают свои позиции", - говорилось в обзоре Ямщикова из Ренессанса. Он считает, что это, вкупе с нежеланием крупных компаний увеличивать объем предложения, может поддержать цены на первичном рынке.
После перехода отрасли на эскроу-финансирование с рынка постепенно уходят небольшие застройщики, говорит Тюленев. Остаются крупные компании, которые строят меньше, но дороже.
Шипилов считает, что к середине 2021 года цены на первичном рынке могут прибавить еще 5%, но дальше стабилизируются и будут расти на уровне инфляции.
"Относительно низкая доля качественного жилищного фонда на душу населения и стремление государства улучшить жилищные условия и доступность поддержат российский рынок жилья в долгосрочной перспективе. Однако снижение реальных располагаемых доходов потребителей и рост закредитованности может сдержать рост спроса после 2021 года", - считает он.
Основными бенефициарами этого спроса будут компании, которые постоянно улучшают качество и конкурентоспособность своего продукта, максимально соответствуют ожиданиям рынка, считает Цой, добавляет что средняя площадь приобретаемых квартир стабильно сокращается.
Пресс-службы ПИКа и Эталона не ответили на запрос Рейтер.
ИПОТЕКА НЕ ОТПУСКАЕТ
За счет программы льготной ипотеки доля таких сделок в новостройках в 2020 году выросла вдвое до 70–80% с 40%, оценивает аналитический центр госкорпорации ДОМ.РФ. Банки в 2020 году выдали рекордный объем ипотеки – более 4 триллионов рублей.
По данным самих девелоперов, на долю льготной ипотеки приходится до 90% всех ипотечных продаж недвижимости, т.е. она оказывает очень существенное влияние на текущие операционные результаты девелоперов, написал в обзоре Ибрагимов из Газпромбанка.
При этом по итогам 2020 года на долю ипотечных сделок приходится 64% от общих продаж ЛСР, 65% – Эталона и 76% – ПИКа, указывает он и считает, что фондовый рынок позитивно отреагирует на новость о продлении программы - идея, против который выступает Центробанк, опасаясь пузыря.
Правительство и ЦБР обсуждают, как можно продлить жизнь программы, которая иначе должна завершиться 1 июля 2021 года.
Происходящее на рынке недвижимости - парадокс: цены растут при падающих доходах населения, рецессии и нехватки рабочих рук, говорил на бизнес-завтраке газеты "Ведомости" главный экономист рейтингового агентства Эксперт РА Антон Табах.
"Хотели помочь гражданам улучшить жилищные условия, решить социальные проблемы, а в итоге, как признает руководство Центрального банка, получилось, что основными бенефициарами оказались застройщики и владельцы вторичного жилья. Это пример того, когда помощь оказывается не совсем там, где нужно, потому что в этом секторе все было и так неплохо".
Правительство планирует продлить льготную ипотеку, но с некоторыми ограничениями, цитировали агентства зампредседателя правительства Марата Хуснуллина.
(Татьяна Воронова, Дарья Корсунская. Редакторы Екатерина Голубкова и Дмитрий Антонов)