Дело «Самолета». Часть I: Люди, власть и кулисы застройщика №1

16 октября 2026 года
ПАО «ГК «Самолет», тикер SMLT
Материал выражает личное мнение автора и не содержит индивидуальной инвестиционной рекомендации

Пролог: почему упал «Самолет» В октябре 2020 года «Самолет» стоил на бирже 57 млрд рублей. Осенью 2023 года его капитализация перевалила за 250 млрд рублей. Десятки тысяч розничных инвесторов покупали акции по 4000 рублей, искренне веря презентациям об «Uber в девелопменте», искусственном интеллекте в бетономешалке и удвоении бизнеса каждый год. 15 октября 2026 года та же бумага торгуется по 242 рубля. Минус 95% от пика. Обычно такое крушение списывают на внешние шоки: отменили безадресную льготную ипотеку, а Эльвира Сахипзадовна задрала ключевую ставку на пике до 21%. Удобная версия для пресс-релизов. Я посмотрел на факты, и передо мной открылась совсем другая картина. Катастрофа «Самолета» была запрограммирована в самой конструкции бизнеса, в методах его основателей и в том, как компания меняла акционеров и директоров. Я разбил это расследование на две части: В первой части я вскрываю изнанку: кто создал компанию, какие связи обеспечили взлет в Подмосковье, кто сидел в Совете директоров, кто продавал акции на пике и кто вовремя сбежал перед катастрофой.

Во второй части я разбираю чистую математику долга: капкан счетов эскроу, покупку МИЦ, технический дефолт и то, как банки будут делить остатки империи.

Этап 1. Беглецы от Дерипаски и саратовский боулинг (2012-2014) Кто стоял у истоков«Самолет» никогда не был романтичным стартапом из гаража. Его создали опытные девелоперы с серьезными связями.К 2012 году три человека сошлись в одной точке:

1. Игорь Евтушевский. Профессиональный строитель. В 2000-х годах руководил проектами Олега Дерипаски в «Главстрое», возводил Олимпийскую деревню в Сочи и возглавлял «Главстрой-СПб». Название «Самолет» родилось из его саратовского прошлого: в 1990-х Евтушевский владел в Саратове развлекательным комплексом и боулингом «Самолет», а историческим прообразом послужило дореволюционное волжское пароходное общество.
2. Михаил Кенин. Инвестор и предприниматель. Давний и ближайший партнер Максима Воробьева (брата губернатора Московской области Андрея Воробьева). Вместе с Воробьевым Кенин развивал рыбопромышленную компанию «Русское море» (позже «Русская аквакультура» и INARCTICA). Параллельно Кенин держал доли в проектах Дерипаски («Главстрой-СПб» и «СПб-Реновация»).
3. Павел Голубков. Непубличный финансист. В начале бизнеса владел более 40% долей компании (позже структурированных через Optimus Prime).

В 2011-2012 годах между топ-менеджерами и Олегом Дерипаской вспыхнул жесткий конфликт. Кенин, Евтушевский и Голубков забрали с собой ключевых сотрудников, громко хлопнули дверью и зарегистрировали ООО «Самолет Девелопмент». Люберецкий плацдарм Бывает же такое сказочное везение в российском бизнесе: вчера вы играли в боулинг в Саратове, а сегодня открываете скромную компанию с уставным капиталом в десять тысяч рублей - и на вас тут же проливается золотой градостроительный дождь. Чиновники в едином порыве нарезают сотни гектаров на бывших полях аэрации в Люберцах под гигантский ЖК. Документы подписываются со скоростью пулемета. Следом появляются массивы в Мытищах, Внуково и Ленинском районе. Любой девелопер в России знает: земля с готовой градостроительной документацией в ближнем поясе Подмосковья - жесточайший дефицит. За согласования бьются годами. У новичков из «Самолета» разрешения выскакивали как горячие пирожки. Конечно, это исключительно благодаря выдающемуся таланту и упорному труду.

Но если заглянуть в телефонные книжки партнеров, картина становится еще интереснее.

Этап 2. Семья, «Мособлгаз» и брат губернатора (2015-2019) Фактор Максима Воробьева Связь «Самолета» с семьей подмосковного губернатора Андрея Воробьева никогда не была тайной для рынка. Брат губернатора, Максим Воробьев, напрямую владел долями в проектах группы (в частности, держал 82% в «Самолет ЛО»). Позже, когда объемы выросли и запахло публичностью, доли переоформили, а в деловой прессе подчеркивали, что Воробьев воздерживается от прямого владения головной компанией ради исключения конфликта интересов. Но многолетнее партнерство Михаила Кенина с семьей Воробьевых в «Русском море» никуда не исчезло.

Газовый монополист во главе стола Вторая фигура оставалась в тени, хотя для стройки ее роль была фундаментальной. Одного из главных совладельцев и основателей «Самолета» зовут Павел Аркадьевич Голубков. А его родного брата зовут Дмитрий Аркадьевич Голубков. Кто такой Дмитрий Голубков?

С 2012 года Дмитрий Голубков занимал пост генерального директора АО «Мособлгаз» - государственной монополии, отвечающей за распределение газа по всей Московской области. Заодно заседал депутатом в Московской областной думе. Любой строитель в Подмосковье подтвердит: получить техусловия и подключить жилой микрорайон к газу и теплу - сложнейший административный квест, способный заморозить проект на годы. У «Самолета» газовые трубы словно сами ползли к фундаментам новых домов. Никаких очередей, никаких отказов. Просто поразительное совпадение. Дмитрий Голубков вошел в совет директоров компании к брату и в декабре 2020 года был переизбран Председателем Совета директоров ПАО «ГК «Самолет».Семейный и административный пазл сошелся идеально.

Этап 3. Приход инвестбанкира: витрина IPO и культ роста (2018-2020) От стройки к хай-теку До 2018 года «Самолет» оставался типичным подмосковным застройщиком дешевых панельных кварталов. Все изменилось с приходом Антона Елистратова.Елистратов пришел не со стройки. Он был юристом и инвестбанкиром, работал в фонде Aurora Investment, крутил сделки слияний и поглощений. В 2018 году Елистратов вошел в Совет директоров «Самолета», получил пакет акций (к 2023 году около 2,46%), а в ноябре 2019 года подвинул сооснователя Игоря Евтушевского и сел в кресло генерального директора.Елистратов сразу понял: если вы строите типовые бетонные коробки в замкадных полях, рынок оценивает вас скучно - по четыре годовые прибыли. И дает кредиты неохотно.Поэтому в компании насадили новую религию:

• забыть унылое слово «застройщик»;
• продавать инвесторам сказку о «proptech-гиганте» и «девелоперском Uber»;
• обещать удвоение выручки каждый божий год;
• заливать экспансию любым доступным долгом.

Парадный Совет директоровЧтобы продать эту сказку бирже, потребовался сверкающий фасад.Перед выходом на IPO и сразу после него Совет директоров «Самолета» упаковали под лучшие стандарты корпоративного управления:

• Дмитрий Голубков - председатель СД;
• Антон Елистратов - генеральный директор и главный продавец мечты;
• Михаил Кенин и Павел Голубков - мажоритарии за кулисами;
• Игорь Евтушевский - сооснователь, присматривающий за бетоном;
• Станислав Шекшня - профессор международной бизнес-школы INSEAD (в совете с 2018 года);
• Александр Прыгунков - независимый директор, возглавивший комитет по аудиту;
• чуть позже, в мае 2021 года, в совет директоров ввели венчурного инвестора Оскара Хартманна (основатель KupiVIP и CarPrice). Его позвали ровно для того, чтобы в презентациях звенели слова «экосистема», «цифровая платформа» и «венчурный мультипликатор».

29 октября 2020 года «Самолет» провел IPO на Московской бирже по цене 950 рублей за бумагу. Привлекли скромные 2,9 млрд рублей.Но цель была в другом. Публичный статус открыл компании шлюзы для выпуска облигаций на сотни миллиардов рублей.

Этап 4. Золотой век и пассажиры первого класса (2021-2023) Наркотик льготной ипотеки С 2020 по 2023 год государство накачивало рынок недвижимости триллионами субсидированных денег. Елистратов выжимал педаль газа в пол. «Самолет» запустил агентскую сеть «Самолет Плюс», купил банк «Система» (переименовав его в «Самолет Банк»), начал зашивать в тело ипотечного кредита кухни со шторами и скупал участки по всей стране от Ленобласти до Владивостока. Объем стройки улетел за 5 млн квадратных метров. «Самолет» обогнал ПИК и гордо объявил себя девелопером №1 в России. Котировки акций штурмовали 4000 рублей. Публика была в восторге.

Как выходят профессионалы: кейс Года Нисанова 9 сентября 2021 года было триумфально объявлено: в капитал компании вошли владельцы группы «Киевская площадь» Год Нисанов и Зарах Илиев - хозяева ТРЦ «Европейский» и рынка «Фуд Сити». Структуры «Киевской площади» выкупили у основателей около 10% акций вне биржи (4,5% оформили лично на Нисанова, а остальное разложили на связанные лица пакетами меньше 5%, что позволяло не светить сделки в обязательном раскрытии). В августе 2021 года, когда готовилась сделка, акция росла с 2 400 до 3 400 рублей, а накануне релиза 8 сентября закрылась по 4 077 рублей - отсюда в прессе и появилась рыночная оценка пакета в 25-26 млрд рублей. Пресс-релизы взахлеб рассказывали о великом союзе лидеров рынка, и на этой эйфории розничные инвесторы уже через неделю, 17 сентября 2021 года, загнали котировки на исторический пик в 5 800 рублей.

А теперь следите за руками и графиком. 30 октября 2024 года «Ведомости» сообщили, а представитель Нисанова подтвердил: «Киевская площадь» полностью вышла из капитала «Самолета». В октябре 2024-го бумага уже летела в пропасть в районе 1 300-1 400 рублей, и многие решили, что миллиардеры зафиксировали огромный убыток. Вот только источники «Ведомостей» прямо оговорились: сам выход произошел «несколько месяцев назад» - то есть весной или в начале лета 2024 года, как раз перед отменой массовой льготной ипотеки. Открываем график Мосбиржи: с осени 2023 по май 2024 года акция «Самолета» стояла на высокой полке 3 500 - 4 100 рублей (в апреле - мае 2024 года при цене 3 500 - 3 880 рублей биржевые обороты внезапно взлетели до 41 млрд рублей за два месяца). Более того, по Примечанию 20(c) МСФО сам «Самолет» в 2023-2024 годах выкупил 6,65 млн собственных акций (10,8% капитала!) на 23,1 млрд рублей по средней цене 3 446 рублей в 2023 году и 3 557 рублей в 2024-м. Точных дат и цен сделок мы не знаем, поэтому буду считать, что короли коммерческой недвижимости вышли на последнем высоком плато перед закрытием льготной ипотеки и остались при своих. Что тоже мечта многих частных инвесторов «Самолета» двумя годами позднее. А публика узнала об их выходе только в конце октября 2024-го, когда бумага сложилась почти втрое. Частным инвесторам остались восторженные отчеты аналитиков и гора долгов.

Покупка МИЦ: фатальный аппетит 20 октября 2023 года Елистратов закрыл крупнейшую сделку в истории компании - выкупил 100% застройщика МИЦ (11 проектов в Москве и Подмосковье, включая юрлица «СЗ Павелецкая», «СЗ Заречье», «СЗ Хорошевская-19») у Андрея Рябинского и Александра Копытина за 45,65 млрд рублей. Своих денег на покупку не было: всю сумму «Самолет» взял в кредит под плавающую ставку ключевая ЦБ + 3,4% (к концу 2023 года долг по этой линии с процентами составил 46,6 млрд рублей, а к 30 июня 2026 года на ней все еще висит 38,4 млрд рублей).Телеграм-каналы аплодировали стоя. Говорили о стратегической победе.А теперь открываем Примечание 26 к МСФО за 2023 год и смотрим, что именно лежало внутри купленного мешка:

• У самого МИЦ на момент сделки вообще не было системы учета по МСФО - аудиторы «Самолета» прямо расписались, что не могут даже посчитать выручку купленной группы с начала 2023 года. За оставшиеся два с лишним месяца года МИЦ принес всего 5,67 млрд рублей выручки.
• Живых денег на счетах МИЦ оказалось 6,85 млрд рублей.
• Зато вместе с компаниями «Самолет» принял на свой баланс 103,8 млрд рублей собственных кредитов и займов МИЦ (96,3 млрд долгосрочных и 7,5 млрд краткосрочных), а с учетом кредиторки (11,3 млрд), резервов на достройку социалки (5,7 млрд) и отложенных налогов (15,4 млрд) - 136,7 млрд рублей совокупных обязательств.

Складываем два плюс два: за один день одна сделка повесила на «Самолет» 149,4 млрд рублей процентного долга (45,65 млрд кредита на покупку долей плюс 103,77 млрд долгов самого МИЦ), а со всеми обязательствами - 182,3 млрд рублей. Кстати, именно купленное в этом пакете ООО «СЗ «Павелецкая» в сентябре 2026 года получило иск о банкротстве от ФНС.Купить вслепую компанию без МСФО и повесить на группу 150 миллиардов нового долга за восемь месяцев до закрытия льготной ипотеки при взлетающей ставке ЦБ - смелый шаг. Если не сказать сильнее.

Этап 5. Панический исход и смена власти (2024-2026) Когда бесплатные деньги кончились, фасад технологической компании осыпался за считанные месяцы. Бегство архитекторов

1. Февраль 2024 года. Антон Елистратов уходит в отставку с поста CEO. Человек, набравший сотни миллиардов займов и купивший МИЦ, вышел из операционной игры за четыре месяца до финала льготной ипотеки.
2. Февраль - ноябрь 2024 года. Компанию возглавил Андрей Иваненко. Продержался девять месяцев.
3. 18 ноября 2024 года. Иваненко увольняют. Генеральным директором ставят Анну Акиньшину. До этого она работала финансовым директором и вела контроллинг. Смена девелопера на финансового контролера стала ясным симптомом: стройка закончилась, началась борьба за выживание от купона до купона.
4. Октябрь 2026 года. С дистанции сходит и финансовый контролер, а параллельно перекраивают Совет директоров. 12 октября Евросоюз вводит блокирующие санкции против «Самолета» и лично Акиньшиной (за привлечение рабочих из КНДР на стройки во Владивостоке). Сразу следом, 13-14 октября, два члена Совета директоров (который переизбрали совсем недавно, 24 июня 2026 года) подают заявления о досрочном сложении полномочий - их фамилии компания скрыла за Постановлением № 1102. Мое предположение простое: кто-то мог испугаться персональных санкций, но скорее всего в совете просто зачищают кресла под надзирателей из банков-кредиторов. А 16 октября «Самолет» объявляет об уходе самой Анны Акиньшиной «по личным причинам». На пост гендиректора предложено назначить Ивана Иванова - менеджера, который пришел в группу лишь в 2025 году запускать нишевое премиальное направление «Самолет Селект». Четвертый генеральный директор за два с половиной года.

Тайна Кенина и казахский транзитВ ноябре 2024 года Forbes сообщил: сооснователь Михаил Кенин (31,6% акций) ищет покупателя на свою долю. В компании комментировать слухи отказались.В августе 2025 года Михаил Кенин скончался.Пакет акций перешел семье через личный фонд «Горизонт».Наследники избавлялись от бумаг без сантиментов:

• К лету 2026 года фонд постепенно сокращал позицию.
• 30 июля 2026 года «Горизонт» продал 17,58% акций (по оценке «Коммерсанта» по рыночной капитализации - около 4,2 млрд рублей) казахстанскому фонду Fonte Inceptia Alpha Fund (структура Fonte Capital Ltd). У «Горизонта» остался миноритарный остаток около 1,68%.
• Казахстанские финансисты пробыли крупными совладельцами российского гиганта ровно 50 дней.
• 18 сентября 2026 года Fonte Capital опустил долю ниже 5% и объявил о полном выходе из актива.

Казахстанский фонд вышел из бумаг ровно за десять дней до того, как «Самолет» допустил вторую по счету задержку выплат по своим облигациям (первая тревожная задержка случилась еще в мае, по данным «Коммерсанта», сразу по трем выпускам). Какая потрясающая рыночная интуиция!

Сводная хроника передела власти Главный вывод первой части: лобби больше нет К осени 2026 года на борту тонущего флагмана не осталось практически никого из тех, кто его создавал, разгонял и прикрывал кабинетами. Михаил Кенин умер, его наследники избавились от акций. Инвестбанкир Елистратов ушел в сторону, Год Нисанов давно закрыл позицию, а Павел Голубков и Игорь Евтушевский к 2025 году сократили свои доли до 15,1% и 4,7%. 16 октября 2026 года капитанский мостик покинул даже антикризисный финансовый контролер Анна Акиньшина, а в Совете директоров синхронно освободились два кресла. Это означает главное: административный ресурс «Самолета» практически исчерпан.Пробивать спасение компании наверху больше некому, да и незачем:

• Банки свои деньги и ликвидную землю заберут сами - через залоги, ковенанты и перевод строек в закрытые ПИФы.
• Дольщики не пострадают - их деньги лежат на счетах эскроу, а коробки достроят те же госбанки.
• Держатели свежих облигаций и ЦФА - в значительной части квалифицированные инвесторы, которые по закону сами подписались под риском.

Со стороны государства все чисто: социального взрыва нет, стройки под контролем банков, а тратить бюджетные миллиарды ради спасения акционеров и держателей необеспеченного холдингового долга у государства нет никакого интереса. В следующей части мы разберемся с финансовой механикой этой ловушки в точных цифрах:

• как устроена долговая пирамида «Самолета» на 765 млрд рублей и почему деньги дольщиков на счетах эскроу недоступны для выплат по биржевым облигациям;
• куда сгорает вся маржа строек при 49,4 млрд рублей процентных начислений за одно полугодие;
• как на балансе головного ПАО при 59,4 млрд рублей короткого долга осталось всего 166,6 млн рублей живых денег и почему случился сентябрьский сбой по выпуску БО-П20;
• что скрывается за облигационными выплатами 2027 года на 54,02 млрд рублей тела и оферт, как на риск влияют банковские кредиты и чем передел компании может обернуться для держателей акций и бондов.

Читать оригинальную статью