Биткоин в свободном падении: почему отскок может оказаться ловушкой
Вот раньше трава была зеленее, а на квартиру можно было накопить, а не брать в ипотеку. Правда ли?
Чтобы ответить на этот вопрос, посчитали индекс доступности жилья: сколько квадратных метров на первичном рынке можно купить на среднедушевой годовой доход.
Индекс, построенный на основе средних цен, показывает, что хорошие годы остались позади. А именно в 2015 году было наилучшее соотношение доходов и цен в сделках. Тогда на годовой доход можно было купить 7 кв. м. С тех пор доступность нового жилья стремительно снижалась, достигнув 4,2 кв. м за годовой доход.
Но дело не только, и не столько в росте цен. С 2015 года индекс цен на новое жилье вырос в 2,5 раза, а средняя цена 1 кв. м выросла в 4,2 раза. Как это так?
▪️В индексе цен учитывается чистый эффект изменения цен на квартиры сопоставимого качества. А в средние цены попадают все сделки.
Если начнут продавать больше жилья комфорт-класса и меньше эконом, то это не отразится на индексе, но вырастут средние цены, так как доля дорогих квартир в продажах растет.
Есть и другой эффект. Если увеличиваются продажи однушек и студий, у которых цена кв. м выше, то средние цены снова будут расти, даже если реальные цены не меняются.
▪️Скорее всего, происходит именно последнее. В России последнее десятилетие снижается размер домохозяйства: все больше становится одиночек вместо семей. Поэтому растет спрос на однушки, что завышает средние цены на 1 кв. м в сделках. Это не то же самое, что рост 1 кв. м в однушках.
Если же эти эффекты устранить, и посчитать индекс доступности жилья на основе изменения цен сопоставимого качества, то ничего особо не изменилось за 10 лет. Сегодня можно на годовой доход купить 4,2 кв. м, а в 2015 – 4,5 кв. м аналогичного качества.
Выходит, соотношение цен и доходов поменялось не сильно. Но покупать жилье одному, гораздо сложнее. И особняком стоит вопрос процентных ставок: сегодня ипотеку могут позволить только те, кто имеет доступ к льготным условиям.