3 события, которые могут вызвать падение рынков в 2026 году
По данным “Пульса продаж новостроек”, в ноябре 2025 года в городах-миллионниках количество сделок выросло на 38,4% год к году и достигло 27,5 тыс. квартир. В целом по стране, по оценке Dataflat.ru, было заключено около 61 тыс. сделок, что на 44% больше, чем годом ранее. Рост зафиксирован практически во всех крупных агломерациях, хотя в Москве и Петербурге динамика выглядит более сдержанной на фоне высокой базы.
Ключевой фактор заключается в реализации отложенного спроса. Часть покупателей откладывала сделки в ожидании стабилизации ставок и цен, но к концу года неопределенность снизилась. Дополнительный импульс дали средства, высвобождающиеся после окончания сроков банковских вкладов. На фоне снижения привлекательности депозитов недвижимость вновь воспринимается как способ сохранить капитал, особенно в сегменте первичного жилья с более прозрачной структурой сделок.
Отдельную роль сыграли ожидания изменений в программе семейной ипотеки. Ограничение на один льготный кредит с февраля 2026 года подталкивает семьи ускорять решение о покупке. Даже при постепенном сворачивании господдержки ипотека, по оценкам девелоперов, сохранит долю на уровне 50–60% сделок.
Дополнительный спрос может перетечь в новостройки и со вторичного рынка. После громких историй со “схемой Долиной” многие покупатели стали осторожнее относиться к сделкам между физлицами и все чаще выбирают первичный рынок с эскроу и участием банков. В ближайшие месяцы активность, вероятно, сохранится, но дальнейшая динамика будет зависеть от ставок по ипотеке и реальных доходов населения.
В нашем базовом сценарии в первом квартале 2026 года спрос на новостройки в городах-миллионниках может вырасти еще на 10–15% г/г за счет добора отложенного спроса и попыток успеть в действующие условия семейной ипотеки. Во втором полугодии темпы, скорее всего, замедлятся до 5–7% г/г на фоне дорогой ипотеки и охлаждения доходов, но резкого провала рынок не ждет. Первичный сегмент останется устойчивее вторичного, а девелоперы будут поддерживать продажи через рассрочки и точечные скидки, сдерживая коррекцию цен в пределах инфляции.