Citi: акции Nvidia «вероятно превзойдут рынок во 2П26»
ФРС снизила ставки, доходности облигаций взлетели, REITs обвалились. В одном предложении — вся парадоксальность современных рынков, где старые корреляции работают с точностью до наоборот. Инвестору, привыкшему к простым правилам — ставки вниз, активы вверх — приходится заново учиться читать рынок.
Рынок больше не верит в простые связки. То, что казалось железобетонной логикой — снижение ставок помогает недвижимости — теперь требует дополнительных условий. И главное из этих условий — это оценка будущей траектории процентных ставок, вместо реакции на отдельно взятые точки на этой траектории.
75% американских REITs повысили прогнозы прибыли в третьем квартале. Операционные показатели сильны как никогда: резиденции для пожилых показывают рост чистого операционного дохода на 21%, логистика восстанавливается после паузы, датацентры демонстрируют нулевую вакансию свободных площадей. Но рынок смотрит не на это.
Alexandria Real Estate потеряла четверть капитализации за день, предупредив о 25% падении операционной прибыли в 2026 году. Компания агрессивно строила лабораторные комплексы в расчёте на бум биотеха — стратегия, которая обеспечила ей 30% роста с 2020 по 2024 год. Теперь этот же портфель “стратегического развития”, составляющий около 20% от стоимости чистых активов, стал источником скрытого левериджа.
История Alexandria — это повторении истории Icarus Capital из 2007 года в миниатюре. Когда фундаментальные показатели сильны, ставка на опережающее развитие кажется стратегически верной. Но, когда цикл разворачивается, проекты “стратегического развития” становятся якорем. Разница лишь в том, что ARE честно предупредила об этом инвесторов. Icarus просто исчез.
Что это значит для вашего портфеля:
- Смотрите на портфель “стратегического развития”, а не только на текущую прибыль. Компании с масштабными программами опережающего развития несут скрытые риски в переломные моменты цикла.
- Качество важнее доходности. REITs резиденций для пожилых с операционной моделью (Welltower) обгоняют высокодоходные ипотечные REITs, несмотря на более низкие дивиденды.
- Корреляция со ставками ослабла. Рынок оценивает не текущий уровень ставок, а неопределенность их будущей траектории. Пока ФРС говорит о "сильно различающихся взглядах", волатильность остается.
- Концентрация растет. Welltower достигла капитализации $125 млрд — больше, чем все остальные медицинские REITs вместе взятые. Индексные стратегии в секторе теряют смысл.
17 лет в этом бизнесе научили меня простому правилу: когда очевидные вещи перестают работать, рынок готовится к смене парадигмы. REITs падают при снижении ставок не потому, что сломалась математика. Просто инвесторы начали считать по-другому. А значит, теперь выигрывают те, кто умеет думать на несколько шагов вперед, вместо того, чтобы тупо реагировать на действия ФРС.
Если вам близка философия инвестирования без суеты — подписывайтесь на мой Telegram-канал.
Роман Романюк — инвестиционный советник, основатель Divgain Club.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.