Удар по Новороссийску грозит ростом мировых цен на продовольствие
Сбер резко нарастил выдачи по рыночной ипотеке. По данным “Домклик”, в третьем квартале объем вырос примерно на 200% по отношению к первому. Сильнее всего прибавили Якутия - почти в шесть раз, а также Тамбовская и Магаданская области - примерно в четыре.
За июль — сентябрь выдано свыше 150 млрд рублей. В сентябре был зафиксирован пик выдач на 59,5 млрд рублей, и данный импульс сохраняется.
Ставки по ипотечным займам стали решающим фактором, так как после снижения ключевой с 21% годовых в первом квартале до 17% годовых в третьем квартале банки удешевляли прайсинг, из-за чего спрос тоже постепенно смещался с субсидированных схем к базовой ипотеке. При этом эффект был ярче там, где велика доля вторички. Омская область стала лидером по доле рыночных программ (31,3%) и по росту с начала года (+13,7%). Далее Самарская (30,3%), Смоленская (29,6%), Саратовская и Ивановская по (29,5%).
Стоит отдельно отметить, что Москва движется своим треком. Доля рыночной ипотеки здесь с начала года прибавила 10% и приблизилась к 25% в третьем квартале 2025 года. В столице выше доля рыночных кредитов на новостройки, 25% против 7–10% в большинстве регионов.
Вне Москвы структура смещена к вторичному фонду около 70% против 60% в столице. Это отражает разницу в предложении и скидках у застройщиков, а также доходах покупателей.
Для рынка это означает перераспределение сделок в пользу вторичного рынка недвижимости и более честную конкуренцию на первичном рынке. Застройщикам придется поддерживать продажи дополнительным сервисом и гибким дисконтом. Маржа банков стабилизируется по мере нормализации стоимости пассивов, но конкуренция за надежного заемщика останется высокой.
В нашем прогнозе при дальнейшем замедлении базовой инфляции, стабилизации инфляционных ожиданий населения и бизнеса на 12 месяцев вперед и ослаблении фискального импульса, в декабре возможен еще один осторожный шаг к снижению ключевой ставки. Это удержит рыночные ставки по ипотеке в нисходящем канале и поддержит объемы выдач в четвертом квартале без перегрева.
Таким образом базовый прогноз на четвертый квартал по рыночным программам Сбера 180–190 млрд рублей. Импульс после сентябрьских 59,5 млрд сохранится, а сезонность и акции застройщиков поддержат спрос. Осторожный сценарий подразумевает выдачи на 155–165 млрд рублей, а оптимистичный на 190–200 млрд при декабрьском снижении ставки и активных скидках в преддверии Нового года.
