REIT vs S&P 500: почему инвестиции в недвижимость могут стать выгоднее акций

Последние годы инвестиции в публичные фонды недвижимости (REIT) заметно отставали от широкого рынка акций. Однако сейчас ситуация может кардинально измениться. REIT, появившиеся в США в 1960 году как инструмент для мелких инвесторов получить доступ к рынку коммерческой недвижимости, сегодня представляют особый интерес. Давайте разберемся, почему они могут обогнать индекс S&P 500 в среднесрочной перспективе.

Текущая ситуация на рынке

S&P 500 сейчас торгуется с коэффициентом P/E около 22 – это одна из самых высоких оценок за современную историю. Для сравнения, во время пузыря доткомов в конце 90-х этот показатель достигал 24. При таких высоких оценках исторически доходность индекса в последующие годы была близка к нулю.

Почему REIT выглядят привлекательно:
- Средний коэффициент P/FFO (аналог P/E для недвижимости) сейчас около 18
- Это на 4 пункта ниже, чем у S&P 500
- Такой дисконт обычно наблюдается только во время рецессий
- Исторически после подобных периодов REIT показывали опережающую доходность
- За последние 20 лет в подобных ситуациях REIT в среднем превосходили рынок на 8-12% годовых

Три перспективных REIT для рассмотрения

Alexandria Real Estate (ARE)
- Специализируется на премиальных объектах для биотехнологических компаний
- Расположены рядом с ведущими исследовательскими университетами
- Торгуется с самым низким мультипликатором с 2009 года
- История компании началась в 1994 году, пережила несколько кризисов

EastGroup Properties (EGP)
- Владеет складами в быстрорастущих южных штатах
- Фокус на небольших складских помещениях внутри городов
- Сильный баланс и потенциал роста арендных ставок
- С 1996 года показывает стабильный рост дивидендов

Armada Hoffler Properties (AHH)
- Диверсифицированный портфель на восточном побережье
- 2/3 портфеля составляют многоквартирные дома и торговые центры, где главными арендаторами являются крупные продуктовые сети (такие объекты считаются более стабильными, так как продуктовые магазины менее подвержены экономическим спадам и конкуренции с онлайн-торговлей)
- Привлекательная дивидендная доходность 7,5%
- Компания основана в 1979 году в Вирджинии

Риски и важные замечания

- Высокие процентные ставки могут давить на сектор недвижимости
- Некоторые сегменты (например, офисы) остаются под давлением
- Необходима тщательная диверсификация портфеля
- Важно анализировать качество активов и финансовую устойчивость каждого REIT
- История показывает, что даже стабильные REIT могут существенно падать во время кризисов

Роман Романюк - магистр финансов, инвестиционный советник, рантье.
Основатель сообщества инвестиционных рантье — Divgain Club.
Автор книги "Метод Высокого Дохода".

Дисклеймер: Представленная в статье информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Любые инвестиции сопряжены с рисками потери капитала. Рекомендую консультироваться с лицензированным инвестиционным советником перед принятием инвестиционных решений.