Ужесточение льготных ипотек и рынок недвижимости

Цены на недвижимость не перешли к падению после существенного ужесточения льготных программ. В основных регионах максимальный объем льготной ипотеки понижен с 12 до 6 млн руб., а первоначальный взнос увеличен с 20% до 30%. Публично давались оценки, что это приведет к сокращению продаж на первичном рынке на 20-40%, пока что подобного спада спроса мы не наблюдаем. Разберём, по какому сценарию, скорее всего, будет двигаться рынок (наши ожидания — стагнация в ценах и объемах).

Ожидается большой ввод жилья, но спрос может быть ограниченным
Девелоперы поддерживали высокий уровень цен и, следовательно, рентабельности последние 2-3 года. Показатели строительства и вывода в продажу в квадратных метрах были ниже, чем сами продажи, даже в условиях горячего спроса, таким образом, девелоперы максимизировали свою прибыль.
Заработанные средства девелоперы реинвестировали в строительство новых объектов, так как окупаемость высокая. В результате на рынке образовалась ситуация, которая обещает большой объем ввода жилья в ближайшие годы.
Если спрос будет ограниченным из-за ужесточения программ льготной ипотеки, то цены на первичном рынке недвижимости буду расти темпами ниже инфляции или даже незначительно снижаться (реалистичный масштаб в пределах 5-10% за кв. м).
В условиях замедляющегося спроса девелоперы будут сохранять объемы за счёт скидок.
Ближайшие перспективы рынка: возможна ещё одна волна роста
Ужесточение льготных программ на горизонте 2-3 лет приведет к снижению количества сделок и стагнации цен, но в ближайшие полгода может случиться новая волна высоких продаж исходя из логики «купить, пока совсем не отменили льготы», так как официально в июле заканчивается самая обширная программа господдержки.
Потребитель остаётся сильным: реальные располагаемые доходы растут, продажи недвижимости держатся вблизи рекордных уровней, безработица низкая и компании по опросам PMI жалуются на дефицит кадров. Учитывая повышенную маржу у застройщиков, которые ранее сдерживали объемы продаж, чтобы сохранять высокие цены, логично ожидать, что спрос в кв.м. упадет несильно, т.к. застройщики начнут продавать по более низким ценам, чтобы не попасть в ситуацию, когда возникает разрыв между кредитом на строительство и накопленными на эскроу-счетах деньгами.
Александр Сайганов, Head of Research