Вчера WeWork Inc подала заявление о банкротстве по 11 главе с долгами почти в 19 b$.
Банкротство WeWork (NYSE:WE) станет кульминацией многолетней саги компании, которая когда-то была крупнейшим арендатором офисов на Манхэттене. Его внезапный взлет и стремительное падение пленили как Уолл-стрит, так и Силиконовую долину.
По мотивам злоключений Apple (NASDAQ:AAPL) даже сняли сериал: МыПрогорели (WeCrashed), в котором амбициозные работники WeWork хотят изменить мир, но сталкиваются с суровой реальностью.
Напомним: фирма вышла на IPO ровно три года назад, в конце октября 2020 года, размещение прошло по 390$, после чего акции компании взлетели до 545$, но хайп прошел, и через год акции начали свой спуск к текущим 0,8$.
При этом к 30 июня у WeWork было 777 объектов в 39 странах, а заполняемость была близка к уровню 2019 года, но это не помогло...
WeWork были не одни, кто столкнулся с пандемическими проблемами.
Knotel Inc. и дочерние компании IWG Plc также подали заявление о банкротстве в 2021 и 2020 годах соответственно.
Крупнейший арендатор на Манхэттене сохранял надежду и делал попытки для выживания:
1️⃣ В начале 2023 года WeWork заключила масштабную сделку по реструктуризации долга, но рост ставки подкосил возможности компании в обслуживании долга.
2️⃣ В августе компания заявила, что существуют «сомнения» в её способности продолжать работу.
3️⃣ Несколько недель спустя компания WeWork заявила, что пересмотрит почти все свои договоры аренды и уйдет из «неэффективных» объектов. Проблема, в том, что из-за слабого менеджмента количество неэффективных объектов — это не 5 и не 10%, а в разы больше. А "неэффективный" означает "убыточный".
4️⃣ Глава 11. Банкротство часто является единственным вариантом для компаний, находящихся в затруднительном положении с дорогостоящими договорами аренды, поскольку законодательство США позволяет неплатежеспособным фирмам отказываться от обременительных контрактов, которые в противном случае трудно расторгнуть.
Интересно, что компания подала заявление на банкротство ещё в Канаде, но бизнес продолжает функционировать в остальных странах, а франчайзи по всему миру вообще не пострадали, и компания заявила, что продолжит обслуживать существующих членов, поставщиков, партнеров и других заинтересованных лиц в рамках обычного бизнеса.
В итоге взлёта и падения WeWork пострадали:
• Репутация основателя Адама Ньюмана и его жены.
• Миллионы инвесторов, поверивших в идеалы компании...
• Soft Bank, который был ключевым инвестором и влил не один милилард долларов в спасение WeWork, но потом понял, что компанию не вытащить, и это черная дыра, которая поглотит все финансы.
Теперь ключевой вопрос в том, как банкротство повлияет на перспективы коммерческой недвижимости.
• Летом в среднем по США уровень вакантных офисных помещений составлял около 19%, и это создаёт возможности для диктата арендатора, которые могут требовать скидки, а арендодатели вынуждены соглашаться, т.к. у них выбор между простоем здания и низкой ценой аренды.
• Это, в свою очередь, уже вызывает череду банкротств (пример WeWork весьма показательный), арендодатели не смогут выплатить свои банковские кредиты — либо из-за снижения денежного потока, либо из-за полной потери дохода от аренды.
• Давление оказывается и на банки: в первом полугодии 2023 года уровень просрочек (NPL) вырос с 2,75% до 4%. MSCI Real Assets сообщила о проблемных кредитах CRE на сумму 64 b$ в конце первого квартала 2023 года, а еще 155 b$ находятся «в стадии разработки».
Уровень NPL ещё некритичный для банковской системы США, но звоночек тревожный.
Предсказать влияние банкротства WeWork на рынок недвижимости крайне сложно из-за весьма запутанной и непрозрочной ситуации в активах компании.
Важно понимать, что свято место пусто не бывает, и на смену классическим офисным зданиям с заселёнными крупными корпорациями приходят другие виды арендаторов — это офисы "коворкинг", и это направление активно развивается.
Проблемы в office REITs создают возможности для развития coworking REITs.