Как показывает новейшая российская история, рынок недвижимости всегда очень болезненно реагировал на повышение процентных ставок в стране, однако текущая фаза повышения "ключа" в этом смысле является исключением из правил, и квадратные метры практически не потеряли интерес в глазах россиян, и уж тем более цены на жильё не спешат снижаться.
Ответ на этот вопрос банально прост: условия по льготным ипотечным программам, на фоне взлёта ключевой ставки до 13,0%, изменились незначительно, поэтому физлицам по-прежнему выгодно покупать жильё на первичном рынке. Так, в начале осени в 10 крупнейших российских банках средняя ставка по льготной ипотеке в новостройках увеличилась всего на +0,3 п.п. до 7,9%, а по семейной ипотеке показатель вырос на +0,4 п.п. до 5,9%.
Если бы не льготная ипотека, которую Правительство РФ ввело в начале 2020 года, то сейчас ставки по займам на недвижимость были бы в районе 14-15%, как это сейчас наблюдается на вторичном рынке. Зампред ЦБ РФ Алексей Заботкин на пресс-конференциях регулятора часто говорил о том, что ипотечная ставка в любой стране мире привязана к доходности 10-летних гособлигаций с премией в 2-3%. Сейчас доходность 10-летних ОФЗ 12,1%, поэтому ипотечные ставки в текущих рыночных условиях должны быть около 15%.
Льготная ипотека – ключевой драйвер роста бизнеса девелоперов!
Девальвация рубля, которую мы наблюдаем в этом году, также играет в пользу сохранения высокого спроса (и цен) на жильё. Индекс московской недвижимости ДомКлик, который рассчитывается на основании агрегированных данных об ипотечных сделках и отражает среднюю стоимость квадратного метра недвижимости в столице, исторически коррелирует с валютным курсом USD/RUB. При росте доллара российское население на ментальном уровне резко начинает обращать внимание на недвижимость, чтобы защитить свой капитал от ослабления рубля.
Резюмируя всё вышесказанное, ещё раз отметим, что льготная ипотека является сейчас основным и единственным серьёзным драйвером роста для строительных компаний. Поэтому если вы являетесь счастливым акционером (или облигационером) российских публичных девелоперов, контролируйте свой инвестиционный страх! Скорее всего, он не имеет под собой серьёзных оснований.
