Недавнее решение Банка России о повышении ключевой процентной ставки отразилось на различных секторах экономики, в том числе на рынке недвижимости. В этой колонке мы рассмотрим динамическую взаимосвязь между рублем, недвижимостью и повышением ключевой ставки, что даст лучшее понимание текущих перспектив рынка и возможные будущие изменения.
Расхождения в процентных ставках формируют поведение покупателей
Главным эффектом повышения ключевой ставки является ярко выраженное расхождение между программами льготного и нельготного кредитования. Этот разрыв привел к резкой разнице в доступности для потенциальных покупателей вторичного жилья. Как это ни парадоксально, этому несоответствию способствовали действия Банка России, направленные на сдерживание завышенных цен на недвижимость. Это явление подчеркивает тот факт, что сегодня покупатели жилья часто больше мотивированы размером платежа, чем внутренней стоимостью собственности.
Кроме того, увеличился разрыв между ценами на первичное и вторичное жилье. Такая разница нетипична для рынка и отражает сложную взаимосвязь между кредитными ставками, психологией покупателей и более широким экономическим ландшафтом.
Динамика рынка в рублях и долларах
Более внимательное изучение рынка показывает интересную динамику. В рублевом выражении рынок недвижимости достиг пика весной 2022 года. Несмотря на постепенное ослабление рубля, рынок стабилизировался в течение всего 2023 года, чему способствовало повышение потребительской активности, вызванное реактивным снижением курса рубля.
Напротив, движение рынка в долларах представляет собой более показательную картину. Рынок достиг своего пика в долларах летом 2022 года благодаря неожиданному укреплению рубля.
Впоследствии, по мере ослабления рубля, цены, выраженные в долларах, выросли. Однако сейчас рынок стер весь рост с поправкой на валюту за последние пару лет, отступив к уровням 2016-2019 годов.
Факторы, влияющие на рынок
Несколько факторов будут определять траекторию рынка недвижимости в ближайшие месяцы:
• Валютная стабилизация. Базовый сценарий предусматривает стабилизацию валютного рынка в осенне-зимний период. Это, вероятно, снизит мотивацию к покупке недвижимости в качестве страховки от обесценивания рубля.
• Банковская политика. Банк России по-прежнему привержен ужесточению ипотечного кредитования для стабилизации цен. Кроме того, новые требования к риску для ипотечных кредитов, вступающие в силу 1 октября, заставят банки быть более осторожными в своей практике кредитования, что может привести к сокращению выдачи ипотечных кредитов.
Перспективы и заключение
Совокупный эффект этих факторов предполагает детализированную перспективу рынка:
- Действия Банка России, сдерживая выдачу ипотечных кредитов, могут способствовать снижению спроса на недвижимость.
- Стабилизация валютного рынка, вероятно, смягчит панические покупки недвижимости.
- Ожидается скромная динамика рынка в рублях, при этом цены в долларах уже скорректированы.
- Инвестиционная привлекательность недвижимости в этот период может ослабнуть, учитывая факторы сокращения спроса и избыточные запасы.
- Стремление к улучшению жилищных условий остается разумным в нынешних условиях, при этом инвестиционный потенциал недвижимости уменьшился.