Текущая экономическая ситуация представляет собой сложное взаимодействие факторов, оказывающих существенное влияние как на курс рубля, так и на рынок недвижимости. Давайте разберемся в текущих условиях и выясним, как они могут повлиять на ипотеку и недвижимость в ближайшие месяцы.
Тенденции изменения курса рубля
С начала года курс рубля стремительно ослабевал, достигнув отметки около 90 руб. за доллар. Однако есть основания полагать, что к концу лета и осенью курс может стабилизироваться, и, возможно, произойдет откат ниже 90 рублей. На данный момент более вероятной представляется либо стабилизация, либо откат, а не дальнейшее ослабление валютного рынка.
Состояние рынка недвижимости
Начиная с весны 2022 года, цены на недвижимость снижаются под влиянием геополитических и экономических условий. В рублевом выражении это падение может показаться не очень значительным, но при наблюдении за ним в иностранной валюте картина становится более интересной. Например, цены на недвижимость в Москве в валютном выражении снизились примерно на треть с пиковых значений в 4 500 долл. за кв. м до нынешнего уровня примерно в 3 000 долл. за кв. м. Охлаждение рынка недвижимости очевидно и, скорее всего, продолжится по нескольким причинам, которые мы проанализируем далее.
Первая причина заключается в ослаблении связи между ростом курса и недвижимостью. Ранее рост курса рубля сильно коррелировал с ростом цен на недвижимость. Однако геополитические факторы ослабили эту связь, и население стало менее склонно вкладывать свои сбережения в недвижимость при росте курса. Аппетит населения к приобретению недвижимости, в том числе с помощью ипотеки, в сложившихся условиях снизился.
Вторая причина связана с ролью Банка России, чьи действия будут оказывать существенное влияние на рынок недвижимости в сложившихся условиях. На одном из последних заседаний ЦБ РФ обратил внимание на проинфляционные риски, связанные с ростом валютного курса, сигнализируя о возможном повышении процентных ставок. Учитывая это, а также принимая во внимание ситуацию на рынке облигаций, можно ожидать повышения ставки Банком России (или, по крайней мере, ее сохранения) в течение лета-осени 2023 года.
Такое повышение ставки приведет к ужесточению условий кредитования, снижению способности и желания населения приобретать недвижимость, особенно с помощью ипотеки. В результате на рынке недвижимости может произойти дальнейшее охлаждение.
Диспропорция рынка
В настоящее время на рынке недвижимости наблюдается значительная диспропорция, когда первичная недвижимость значительно дороже вторичной. Избыток непроданных квартир на рынке привел к снижению цен на вторичном рынке. Многие покупатели выбирают первичную недвижимость из-за льготного ипотечного кредитования и других льгот, ориентируясь на доступность ежемесячных платежей, а не на общую цену.
Для решения этой проблемы Банк России может принять различные меры, включая повышение процентных ставок, изменение условий льготной ипотеки, переход к целевым программам кредитования вместо широких, а также ужесточение требований к долговой нагрузке и кредитам.
Перспективы
В краткосрочной перспективе эти меры могут временно снизить доступность ипотеки и покупки недвижимости, что приведет к коррекции рынка. В горизонте 2023-2025 гг. может потребоваться корректировка цен на недвижимость в сторону снижения, чтобы привести их в соответствие с новыми условиями. Таким образом, потенциальным покупателям и инвесторам следует внимательно следить за динамикой курса рубля и мерами Банка России, чтобы принимать взвешенные решения на рынке недвижимости.