Рынок жилой недвижимости Дубая в последние пару лет растет невиданными темпами. И большую роль в этом играет интерес покупателей из России: в III квартале 2022 года, по данным Betterhomes, они вложили в местную недвижимость больше всех, опередив индийцев, итальянцев и англичан.Перспективный рынок или очередной «пузырь»?
Недвижимость в Дубае на пике роста: за год он вырос на 10%, а за III квартал общая сумма сделок достигла рекордных 19 млрд USD, а объем продаж достиг 12-летнего максимума. В 2022-м спрос настолько велик, что в некоторых районах и ценовых категориях жилья просто не хватает: в первую очередь, речь об объектах off plan (то есть на стадии строительства) в самых популярных и престижных локациях. Среди них — строящиеся апартаменты в районах Business Bay, Meydan, Dubai Hills, Dubai Creek Harbour и Dubai Water Canal, где из-за высокого спроса цены выросли на 50% еще до сдачи объектов. ЧМ по футболу тоже сыграл роль в небывалом росте рынка.
В I полугодии 2022-го Дубай занял 4-е место в мире по росту стоимости жилья и инвестиций, став единственным неамериканским городом в пятерке лидеров. Стоимость жилья здесь выросла на 4,7%, по сравнению с 2,4% в других странах. При этом цены на элитную недвижимость за последний год выросли больше чем на 70%: больше, чем в Лондоне, Париже или Нью-Йорке. Застройщики тоже настроены оптимистично: с начала этого года они представили более 31 тыс. различных лотов: это самый высокий показатель с 2018 года.
К 2027 году рынку недвижимости Дубая прогнозируют ежегодный рост в 8%. Так сложилось по нескольким причинам:
- С одной стороны, власти поддерживают девелоперов, с другой — жестко регулируют рынок. Каждый брокер должен получить соответствующую лицензию, а за легитимностью сделок следит Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD).
- Низкие налоги, которые привлекают инвесторов: в том числе — нулевой налог на недвижимость и НДФЛ.
- Низкие ставки по ипотеке для иностранцев: от 2,3 до 4,5%. Чтобы претендовать на ставку 2,3% нужно получить долгосрочную визу и открыть счет в местном банке.
- Активно развивающаяся инфраструктура и бизнес-среда. В Дубае с каждым годом растет число офисов международных компаний и IT-стартапов, транспортных хабов и ТРЦ. На ОАЭ приходится половина от всех венчурных инвестиций на Ближнем Востоке. Этому способствуют целенаправленные меры правительства, возможность владения бизнеса иностранцами и отсутствие налогов на доходы для большинства компаний.
- Визовая политика Дубая постоянно смягчается, так как страна сильно заинтересована в привлечении талантов, инвесторов и бизнесменов со всего мира. По данным Главного управления по делам резидентов и иностранцев в Дубае (GDRFA), в октябре зафиксирован всплеск выдачи золотых виз, дающих экспатам право жить, работать, учиться и пользоваться всеми привилегиями резидента. Всего же за последние три года выдано более 150 тыс. золотых виз.
- Правительство постоянно смягчает визовое законодательство, открывая тем самым новые возможности для иностранцев, которые могут легально находиться в стране, работать или заниматься бизнесом.
- Простота получения визы инвестора или долгосрочного ВНЖ («золотой визы») на основании покупки недвижимости.
- Политика властей в области цифровизации и технологичности сервисов и городской среды. В их числе — создание благоприятных условий для криптоинвесторов. Через местные криптомагазины можно проводить транзакции, покупая криптоактивы за местную валюту и продавая их за наличные в Дубае. В отличие от централизованных бирж, где через блокчейн можно отследить любую сделку, здесь все проводится через так называемые «холодные кошельки», где криптовалюта хранится оффлайн, или автономные хранилища. Это снижает риски блокировки и взлома счетов.
Второе важное направление — запуск ряда проектов в области метавселенных. С этой целью власти создали Высший комитет по технологиям будущего и цифровой экономике, который будет курировать развитие блокчейна, Web3, VR, ИИ, интернета вещей. Стратегия метавселенной Дубая обещает открыть 40 тыс. новых рабочих мест в сфере метавселенных к 2030 году.
Однако часть экспертов настроена скептически: так ли уж ликвидна эта недвижимость? И не находится ли рынок жилья в Дубае на пороге серьезного обвала? К тому же, такое уже бывало во времена прошлого рекорда, в 2014 году. Особенно если учесть, что во многих странах нарастает экономический кризис, а значит, денег у потенциальных инвесторов будет все меньше.
Те, кто задумался о покупке прямо сейчас, могут успокоиться: цены, особенно на рынке элитного жилья, еще не достигли своего пика. Даже если последует коррекция, она будет незначительной. Дело в том, что сейчас рынок отыгрывает снижение цен, которое произошло из-за пандемии. То есть, по сути, показатели вернулись к норме после небольшого провала. И сегодняшние цены все еще на 25% ниже, чем в рекордном 2014-м.
Спрос растет еще и потому, что из-за Covid он как минимум 2 года был отложенным: многие объекты, включая элитное жилье, оказались замороженными. Однако ОАЭ оказались в числе первых, кто полностью снял ковидные ограничения и открыл страну для туристов и инвесторов. И сейчас, когда строительство завершается, покупатели тоже оживились, стремясь первыми вложиться в эксклюзивные объекты. На некоторые виллы в закрытых ЖК даже выстраивается очередь, а сами лоты скупают в первые же часы после старта продаж. Как это было, например, с виллами класса люкс Ixora в районе Al Barari.
Даже те, кто опасается замедления роста цен из-за увеличения ставок по ипотеке и снижения доходов на западе, все равно отмечают, что рынок Дубая выглядит гораздо оптимистичнее Канады, Австралии и Новой Зеландии: там ожидают резкого падения цен на жилье. Пока что спрос превышает предложение, условия на рынке диктует продавец.
Кроме того, рынок недвижимости растет вместе с остальной экономикой. Только за I квартал этого года ВВП ОАЭ вырос на 8,5%, а уровень инфляции остается одним из самых низких в мире: 3,6%. По итогам 2022-го прогнозируют рост ВВП на 5,4%, а в 2023-м — на 4,2%. Цены на энергоносители в Дубае росли в течение всего года (с 2015-го они не субсидируются государством), вслед за повышенным спросом на электро- и водоснабжение. Наряду с планами сократить выбросы СО2 до 0 к 2025 году, это говорит о высоком качестве жизни. Как правительство поддерживает девелоперов и покупателей
Одна из главных причин, по которым выбирают недвижимость в Дубае — это привлекательные условия для инвестиций.
Во-первых, с недавних пор иностранцы здесь могут покупать недвижимость без привлечения спонсоров-граждан ОАЭ, что существенно упрощает процесс покупки. А еще — владеть 100% акций (вместо 49%) в ООО, открывать филиалы иностранных компаний.
Во-вторых, покупка недвижимости на сумму от 753 тыс. AED (205 тыс. USD) дает право на долгосрочную визу, а покупка от 2 млн. AED (550 тыс. USD) — «золотую визу» или ВНЖ на 10 лет, в том числе для членов семьи. Это правило распространяется также и на жилье, которое приобретают на стадии строительства (off-plan), на вторичном рынке или в ипотеку. При этом ипотеку экспатам дают под 2,3-4,5% годовых.
В плане налогов тоже все очень комфортно. Налоги на недвижимость и доходы физлиц на данный момент здесь отсутствуют: для сравнения, в Испании и Португалии это и до 1,1-0,8 и 47-48% соответственно.
Наконец, правительство строго следит за тем, чтобы защитить покупателей жилья от рисков. Строить и продавать жилье здесь могут только те компании, которые владеют землей, на которой собираются строить объект. Прежде, чем продавать жилье на стадии строительства (off-plan), девелопер должен построить не меньше 20% от всего проекта, а 50% от его цены перечислить на эскроу-счет. На тот же счет поступают все деньги от покупателей и хранятся там до тех пор, пока застройщик не сдаст объект. Стоит отметить, что сейчас застройщики активно продают еще в том моменте, когда ещё не все документы подготовлены. Но закон защищает права покупателей. Все договоры с брокерами регистрируются в Земельном департаменте (Dubai Land Department, DLD), который строго следит за соблюдением процедуры сделки, тщательно проверяет все документы и необходимые лицензии у продавцов. Саму сделку по покупке недвижимости можно оформить онлайн, из любой точки мира, при этом открытие счета в банке для экспата-резидента — довольно непростая процедура.
При совершении сделок на вторичном рынке брокер не вправе рассчитывать на вознаграждение, если сделка не состоялась или если выяснится, что он действовал в интересах второй или третьей стороны. Полное вознаграждение брокеру перечисляют только после передачи ключей. С 1 октября для брокеров по недвижимости действуют новые правила:
- Один и тот же объект могут одновременно продавать не больше трех брокеров.
- Сразу после продажи все объявления должны быть удалены. Это заметно упростит процесс поиска и покупки жилья для инвесторов. И все же потенциальным инвесторам стоит лучше изучить рынок недвижимости Дубая прежде, чем соглашаться на самые заманчивые предложения.
О ЧЕМ РАССКАЖУТ НЕ ВСЕ БРОКЕРЫ
Не все районы подходят для покупки.
Иностранцы в Дубае могут покупать недвижимость в собственность только в специальных районах — free hold. Их около 30, и самым высоким спросом пользуются Palm Jumeirah, Dubai Hills Estate, Emirates Living, Downtown Dubai, Dubai Marina и Jumeirah Beach. Но и цены на жилье здесь одни из самых высоких, а самые привлекательные объекты расходятся еще до сдачи в эксплуатацию.
Недвижимость на стадии строительства таит в себе риски.
Строящееся жилье считается самой выгодной инвестицией: оно стоит от 20% дешевле, чем готовое, при этом, если цены вырастут, его можно перепродать еще до сдачи объекта и выплаты полной суммы застройщику. Выше я уже говорил о том, что сделки на стадии off-plan надежно защищены. Однако это не страхует вас от задержек со сдачей объекта — а значит, и потери потенциального дохода от аренды. Если вы покупаете жилье в рассрочку, то, пропустив платеж, можете лишиться его, а застройщик вернет лишь часть внесенных вами средства. Наконец, по незнанию некоторые покупатели путают недвижимость off-plan (на стадии строительства) с pre-launch (на стадии проекта). В то время, как сейчас бОльшая часть сделок именно pre-launch. Это вариант гораздо дешевле, а риски минимальны при условии благонадежной репутации застройщика.
Доход от недвижимости может не оправдать ваших ожиданий.
Если вы покупаете жилье в качестве инвестиции, важно правильно рассчитать ROI — Return on Investment, рентабельность инвестиций. Это соотношение прибыли и суммы изначальных вложений.
В среднем, хорошим доходом от инвестиций в Дубае считается 5-6%, а 8% — самый высокий показатель для элитного жилья. Если вам обещают доход в 12-15% и выше — не верьте. Но стоит понимать, что даже самый хороший показатель может быть нестабильным. В самых популярных среди экспатов районах — Dubai Marina, Downtown, Dubai Hills, Palm Jumeirah — спрос может колебаться в зависимости от сезона или в связи с крупным мероприятием — таким, как ЧМ.
Рассчитывая будущий доход вторичного жилья, стоит заложить: до 7-10% от цены недвижимости за оформление и регистрацию собственности, расходы на содержание жилья и 5% от арендной платы в качестве налога.
Покупателю на первичной сделке нужно закладывать только 4% взнос в DLD. Иногда застройщик устраивает промо, где оплачивает расходы, связанные с оформлением этого взноса.
Все, что вам обещают, должно быть зафиксировано на бумаге.
В первую очередь, это касается условий сделки: какое вознаграждение получает брокер и при каких условиях, каков график платежей при покупке на стадии строительства или в рассрочку. Но позаботиться стоит даже о самых неочевидных моментах: например, на какую сторону выходят окна вашей квартиры. Все это имеет большое значение, если вы покупаете недвижимость в Дубае впервые и недостаточно глубоко знаете рынок.
ВЫВОДЫ
Даже в условиях бума цен на жилье рынок недвижимости Дубая еще не достиг своего пика. Поэтому сейчас вполне подходящее время для инвестиций.
Вкладывать средства в этот рынок очень выгодно: не только из-за растущих цен, но еще и и из-за высокой ликвидности объектов и низких (а точнее — нулевых) налогов.
Средняя отдача от инвестиций (ROI), на которую стоит ориентироваться — 6-8%. Конкретные цифры будут зависеть от типа и класса жилья, а также района.
Интересы покупателей недвижимости в Дубае надежно защищены — как при покупке готового, так и строящегося жилья. Поэтому риски для инвесторов здесь минимальны.