Недавно президент Путин посетовал на чрезвычайно высокий рост стоимости жилой недвижимости и потребовал ФАС разобраться с причинами, устранить проблемы и при необходимости наказать виновных. Что неудивительно – многие россияне сами шокированы таким ростом цен, что вызывает вполне естественное недовольство происходящим.
А это в год выборов, понятно, крайне нежелательно. Тем не менее, проблема резкого взлета цен на недвижимость (особенно в новостройках) отнюдь не нова и была вполне предсказуема. Но, несмотря на сей факт, многие наши сограждане продолжают покупать жилье даже по таким ценам, а некоторые умудряются легко попадать на удочку мошенников, предлагающих выкупить у наиболее наивных россиян старое жилье по новым ценам и найти им новое – «по старым». Давайте посмотрим, где корни проблемы и чего ждать далее.
Банк России последние месяцы из раза в раз выступал и продолжает настойчиво выступать с предостережениями, касающимися чрезмерного увлечения кредитными организациями выдачей ипотечных займов. Да, банкам остро нужно размещать привлеченные ресурсы в какие-либо активы, и появление государственной программы льготного кредитования под 6,5% (естественно, с субсидированием разницы между этой ставкой и ставками рыночными) предоставляло прекрасную возможность зарабатывать, наращивая кредитный портфель.
Высокая конкуренция на банковском рынке попросту вынуждала многие кредитные организации выдавать ипотечные займы ускоренными темпами, не особо углубляясь в оценку рисков и ужесточение (или хотя бы оптимизацию методик) кредитного скоринга. В итоге получить кредит стало не просто, а очень просто. Люди, не обладающие достаточной платежеспособностью, охотно брали займы, предоставляя в качестве первоначального взноса по ипотеке и материнский капитал, и средства, полученные в других банках в виде потребительского кредита, и попросту то, что сумели наскрести по знакомым.
Попытки регулятора ужесточать требования к банкам в части формирования резервов под выданные ссуды не всегда помогали – кредитные организации стремительно наращивали портфели займов, что в условиях пандемии и рисков снижения операционных и финансовых показателей банков позволяло сохранять какое-то время достаточно хорошие показатели.
При этом оценка платежеспособности клиента очень часто проводилась «в статике» и сугубо формально – наличие справки о доходах зачастую вполне устраивало банк для того, чтобы одобрить ссуду, при том, что мало кто из специалистов по риск-менеджменту старался проанализировать ситуацию «в динамике». А именно: оценить перспективы заемщика и в части сохранения им своего рабочего места, и рисков понижения ему зарплаты, или отправки в отпуск без содержания или с частичным содержанием, и сферу, в которой занят соискатель на предмет рисков существенного снижения деловой активности в этом сегменте, и вероятность заболевания и длительного пребывания на «больничном» в период пандемии.
Это сейчас кредитные учреждения стараются уже прочитывать подобные риски. Да и то, не все. Тем не менее, в прошлом году объемы выдачи ипотечных займов побили все мыслимые рекорды, достигнув 4,3 трлн рублей:
Значительную роль сыграло и существенное понижение кредиторами процентных ставок по ипотечным займам вслед, во-первых, за снижаемой Банком России ключевой ставкой, во-вторых, за счет давления низких процентных ставок со стороны государственных и региональных программ льготного кредитования (тут же, к слову, и «Сельская ипотека», и «Дальневосточная ипотека», и целый ряд послаблений в части внесения первоначально взноса материнским капиталом и т.д.).
В итоге ставки по ипотечным займам тоже опустились до исторических минимумов в 7,2%. Тот факт, что большинство кредиторов продолжает не просто предлагать сверхвыгодные кредиты, а еще и готовы рефинансировать ипотеку под более низкий процент, говорит лишь о том, что банки закладывают «свой интерес» в иные сборы и комиссии – например, в обязательную страховку и т.п., что обязательно надо учитывать, рассматривая столь заманчивые предложения:
А к чему все это привело, мы прекрасно знаем. Цены на новостройки в стране взлетели за год в среднем на 12%. При этом, например, в Москве и Краснодаре рост стоимости новых квартир и вовсе составил 20% и 30% соответственно. Есть еще ряд регионов, где жилье успело подорожать почти на треть. Причем это отнюдь не богатые регионы, где значительная часть населения может похвастаться стабильным и весьма большим доходом, а, зачастую, весьма бедные:
Понятно, что никакие льготы по кредиту (а программа льготного кредитования давала выгоду относительно рыночных ставок в пределах 1-1,5%) не могли компенсировать столь существенное удорожание жилья. Тем не менее, россияне в течение всего 2020-го года продолжали скупать недвижимость в новостройках. Кто-то для реального улучшения жилищных условий, кто-то в качестве инвестиций на фоне снижения доходностей по другим инструментам. Ведь понижение Банком России ключевой ставки до 4,25% привело к тому, что банковские депозиты вообще перестали приносить прибыль или даже просто возможность сохранять свои деньги – доходность по ним опустилась ниже уровня инфляции.
В совокупности вышеприведенные факторы вызвали довольно заметный рост совокупной задолженности отечественных домохозяйств, что наглядно продемонстрировано на диаграмме ниже:
В конечном итоге мы пришли к ситуации, когда покупка недвижимости даже в рамках программы льготного кредитования стала весьма рискованной операцией – нет никаких гарантий, что цены на жилье продолжат расти далее, особенно, если учесть продолжающееся снижение реальных располагаемых доходов россиян. В итоге, если стоимость «квадратного метра» уйдет в коррекционное снижение, получится, что те, кто покупал жилья для себя, приобрели его по слишком завышенной стоимости. А те, кто покупал недвижимость в качестве инвестиций, столкнутся с необходимостью достаточно долго держать этот актив, прежде чем смогут продать его с выгодой. И не надо думать, что «квартира – это навсегда, а уже поэтому выгодна». Покупали-то они новостройку. А продавать потом придется жилплощадь в уже весьма неновом доме и с непонятно как сложившейся вокруг него инфраструктурой.
Финальным результатом ажиотажного спроса на ипотечные кредиты, в первую очередь – льготные, стал рост объемов просроченной задолженности. Причем приведенная ниже картинка еще не до конца отражает ситуацию на данный момент: количество личных банкротств в 1-м квартале 2021-го года взлетело на 81,5% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го года. (При том, что количество банкротств, например, юридических лиц снизилось на 8,1%). Пусть даже жилищное кредитование сыграло в этом процессе не самую ведущую роль (все же ипотечные займы считаются одними из самых надежных – в силу наличия достаточно ликвидного залога), но оно явно внесло свою лепту.
И последнее – насчет залога и высокой надежности ипотечных займов. Оставим в покое то, что происходило в США в 2008-м году – там все же на рынке присутствовало невообразимое количество производных финансовых инструментов, «завязанных» на ипотечные займы. Те же CDS, например, объем которых, по-моему, так до конца оценить и не удалось. Сейчас, пока количество банкротств еще не катастрофически велико, а спрос на рынке жилой недвижимости находится на достаточно высоком уровне, проблем с реализацией залоговой квартиры, если заемщик не сможет обслуживать свой кредит, не будет. Но вот если вдруг начнет сжиматься и рынок недвижимости, банки, навыдававшие ипотечных кредитов «всем подряд», могут столкнуться с проблемой реализации залога.
Что в условиях необходимости формирования дополнительных резервов под просроченную задолженность будет вынуждать либо сбрасывать этот залог в ускоренном темпе и заведомо недорого, либо списывать такую задолженность как безнадежную, что существенным образом скажется на финансовых показателях кредитных учреждений и в теории может вызвать финансовый кризис. По крайней мере, эксперты ожидают роста просроченной задолженности по ипотечным займам во втором квартале текущего года минимум на 12-15% в связи с реализацией рисков по реструктурированным кредитам. Так что обеспокоенность центробанка происходящим вполне объяснима. А от рынка жилой недвижимости и ипотечного кредитования в скором времени вполне стоит ожидать неизбежной коррекции. Чем выше забираемся – тем больней будет падать.