Главные новости
0
Версия без рекламы. Оптимизируйте свою работу с Investing.com. Сэкономьте до 40%. Подробнее

Влияние льготной ипотеки на динамику цен на жилую недвижимость

ru.investing.com/analysis/article-200280166
Влияние льготной ипотеки на динамику цен на жилую недвижимость
От Алексей Коренев   |  14.04.2021 08:52
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили эту статью в Закладки
 

Недавно президент Путин посетовал на чрезвычайно высокий рост стоимости жилой недвижимости и потребовал ФАС разобраться с причинами, устранить проблемы и при необходимости наказать виновных. Что неудивительно – многие россияне сами шокированы таким ростом цен, что вызывает вполне естественное недовольство происходящим.

А это в год выборов, понятно, крайне нежелательно. Тем не менее, проблема резкого взлета цен на недвижимость (особенно в новостройках) отнюдь не нова и была вполне предсказуема. Но, несмотря на сей факт, многие наши сограждане продолжают покупать жилье даже по таким ценам, а некоторые умудряются легко попадать на удочку мошенников, предлагающих выкупить у наиболее наивных россиян старое жилье по новым ценам и найти им новое – «по старым». Давайте посмотрим, где корни проблемы и чего ждать далее.

Банк России последние месяцы из раза в раз выступал и продолжает настойчиво выступать с предостережениями, касающимися чрезмерного увлечения кредитными организациями выдачей ипотечных займов. Да, банкам остро нужно размещать привлеченные ресурсы в какие-либо активы, и появление государственной программы льготного кредитования под 6,5% (естественно, с субсидированием разницы между этой ставкой и ставками рыночными) предоставляло прекрасную возможность зарабатывать, наращивая кредитный портфель.

Высокая конкуренция на банковском рынке попросту вынуждала многие кредитные организации выдавать ипотечные займы ускоренными темпами, не особо углубляясь в оценку рисков и ужесточение (или хотя бы оптимизацию методик) кредитного скоринга. В итоге получить кредит стало не просто, а очень просто. Люди, не обладающие достаточной платежеспособностью, охотно брали займы, предоставляя в качестве первоначального взноса по ипотеке и материнский капитал, и средства, полученные в других банках в виде потребительского кредита, и попросту то, что сумели наскрести по знакомым.

Попытки регулятора ужесточать требования к банкам в части формирования резервов под выданные ссуды не всегда помогали – кредитные организации стремительно наращивали портфели займов, что в условиях пандемии и рисков снижения операционных и финансовых показателей банков позволяло сохранять какое-то время достаточно хорошие показатели.

При этом оценка платежеспособности клиента очень часто проводилась «в статике» и сугубо формально – наличие справки о доходах зачастую вполне устраивало банк для того, чтобы одобрить ссуду, при том, что мало кто из специалистов по риск-менеджменту старался проанализировать ситуацию «в динамике». А именно: оценить перспективы заемщика и в части сохранения им своего рабочего места, и рисков понижения ему зарплаты, или отправки в отпуск без содержания или с частичным содержанием, и сферу, в которой занят соискатель на предмет рисков существенного снижения деловой активности в этом сегменте, и вероятность заболевания и длительного пребывания на «больничном» в период пандемии.

Это сейчас кредитные учреждения стараются уже прочитывать подобные риски. Да и то, не все. Тем не менее, в прошлом году объемы выдачи ипотечных займов побили все мыслимые рекорды, достигнув 4,3 трлн рублей:

Рис. 1
Рис. 1

Значительную роль сыграло и существенное понижение кредиторами процентных ставок по ипотечным займам вслед, во-первых, за снижаемой Банком России ключевой ставкой, во-вторых, за счет давления низких процентных ставок со стороны государственных и региональных программ льготного кредитования (тут же, к слову, и «Сельская ипотека», и «Дальневосточная ипотека», и целый ряд послаблений в части внесения первоначально взноса материнским капиталом и т.д.).

В итоге ставки по ипотечным займам тоже опустились до исторических минимумов в 7,2%. Тот факт, что большинство кредиторов продолжает не просто предлагать сверхвыгодные кредиты, а еще и готовы рефинансировать ипотеку под более низкий процент, говорит лишь о том, что банки закладывают «свой интерес» в иные сборы и комиссии – например, в обязательную страховку и т.п., что обязательно надо учитывать, рассматривая столь заманчивые предложения:

Рис. 2
Рис. 2

А к чему все это привело, мы прекрасно знаем. Цены на новостройки в стране взлетели за год в среднем на 12%. При этом, например, в Москве и Краснодаре рост стоимости новых квартир и вовсе составил 20% и 30% соответственно. Есть еще ряд регионов, где жилье успело подорожать почти на треть. Причем это отнюдь не богатые регионы, где значительная часть населения может похвастаться стабильным и весьма большим доходом, а, зачастую, весьма бедные:

Рис. 3
Рис. 3

Понятно, что никакие льготы по кредиту (а программа льготного кредитования давала выгоду относительно рыночных ставок в пределах 1-1,5%) не могли компенсировать столь существенное удорожание жилья. Тем не менее, россияне в течение всего 2020-го года продолжали скупать недвижимость в новостройках. Кто-то для реального улучшения жилищных условий, кто-то в качестве инвестиций на фоне снижения доходностей по другим инструментам. Ведь понижение Банком России ключевой ставки до 4,25% привело к тому, что банковские депозиты вообще перестали приносить прибыль или даже просто возможность сохранять свои деньги – доходность по ним опустилась ниже уровня инфляции.

В совокупности вышеприведенные факторы вызвали довольно заметный рост совокупной задолженности отечественных домохозяйств, что наглядно продемонстрировано на диаграмме ниже:

Рис. 4
Рис. 4

В конечном итоге мы пришли к ситуации, когда покупка недвижимости даже в рамках программы льготного кредитования стала весьма рискованной операцией – нет никаких гарантий, что цены на жилье продолжат расти далее, особенно, если учесть продолжающееся снижение реальных располагаемых доходов россиян. В итоге, если стоимость «квадратного метра» уйдет в коррекционное снижение, получится, что те, кто покупал жилья для себя, приобрели его по слишком завышенной стоимости. А те, кто покупал недвижимость в качестве инвестиций, столкнутся с необходимостью достаточно долго держать этот актив, прежде чем смогут продать его с выгодой. И не надо думать, что «квартира – это навсегда, а уже поэтому выгодна». Покупали-то они новостройку. А продавать потом придется жилплощадь в уже весьма неновом доме и с непонятно как сложившейся вокруг него инфраструктурой.

Финальным результатом ажиотажного спроса на ипотечные кредиты, в первую очередь – льготные, стал рост объемов просроченной задолженности. Причем приведенная ниже картинка еще не до конца отражает ситуацию на данный момент: количество личных банкротств в 1-м квартале 2021-го года взлетело на 81,5% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го года. (При том, что количество банкротств, например, юридических лиц снизилось на 8,1%). Пусть даже жилищное кредитование сыграло в этом процессе не самую ведущую роль (все же ипотечные займы считаются одними из самых надежных – в силу наличия достаточно ликвидного залога), но оно явно внесло свою лепту.

Рис. 5
Рис. 5

И последнее – насчет залога и высокой надежности ипотечных займов. Оставим в покое то, что происходило в США в 2008-м году – там все же на рынке присутствовало невообразимое количество производных финансовых инструментов, «завязанных» на ипотечные займы. Те же CDS, например, объем которых, по-моему, так до конца оценить и не удалось. Сейчас, пока количество банкротств еще не катастрофически велико, а спрос на рынке жилой недвижимости находится на достаточно высоком уровне, проблем с реализацией залоговой квартиры, если заемщик не сможет обслуживать свой кредит, не будет. Но вот если вдруг начнет сжиматься и рынок недвижимости, банки, навыдававшие ипотечных кредитов «всем подряд», могут столкнуться с проблемой реализации залога.

Что в условиях необходимости формирования дополнительных резервов под просроченную задолженность будет вынуждать либо сбрасывать этот залог в ускоренном темпе и заведомо недорого, либо списывать такую задолженность как безнадежную, что существенным образом скажется на финансовых показателях кредитных учреждений и в теории может вызвать финансовый кризис. По крайней мере, эксперты ожидают роста просроченной задолженности по ипотечным займам во втором квартале текущего года минимум на 12-15% в связи с реализацией рисков по реструктурированным кредитам. Так что обеспокоенность центробанка происходящим вполне объяснима. А от рынка жилой недвижимости и ипотечного кредитования в скором времени вполне стоит ожидать неизбежной коррекции. Чем выше забираемся – тем больней будет падать.

Влияние льготной ипотеки на динамику цен на жилую недвижимость
 

Интересное

Анна Бодрова
Рынок РФ рвется к новым высотам Анна Бодрова - 07.05.2021

Перед праздниками российский фондовый рынок не собирается фиксировать прибыль за неделю, индекс МосБиржи продолжает обновлять максимумы и стремится к 3690 пунктам, индекс РТС...

Влияние льготной ипотеки на динамику цен на жилую недвижимость

Комментировать

Правила комментирования

Участвуйте в форуме для взаимодействия с пользователями, делитесь своим мнением и задавайте вопросы другим участникам или авторам. Пожалуйста, используйте стандартный письменный стиль и придерживайтесь наших правил.

Категорически запрещается:

  • Размещение ссылок, рекламы и спам;
  • Ненормативная лексика, а также замена букв символами;
  • Оскорбления в адрес участников форума и авторов;
  • Разжигание межнациональной и расовой розни;
  • Комментарии, состоящие из заглавных букв.
  • Допускаются комментарии только на русском языке.

Размещение комментария на Investing.com автоматически означает Ваше согласие с правилами комментирования и с необходимостью их соблюдения.

Investing.com оставляет за собой право модерировать и удалять комментарии посетителей сайта, нарушающие правила, а при повторном нарушении – блокировать доступ на сайт и запрещать дальнейшую регистрацию на Investing.com. 

Ваш комментарий
 
Вы действительно хотите удалить этот график?
 
Опубликовать
Опубликовать также в :
 
Заменить данный график на новый?
1000
В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.
Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Спасибо, ваш комментарий добавлен и появится на форуме после проверки модератором.
Комментарии (13)
Ilia Kozyrev
Ilia Kozyrev 14.04.2021 14:48
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Статье бы не было цены, если бы выводы были подтверждены конкретными цифрами или хотя бы отслежены тенденции снижения спроса и цены кв/м. А то одна "общая теория" для студентов экономических вузов.
Vad BVV
Vad BVV 14.04.2021 11:07
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
государство это уже давно такой тип капиталиста, которому похрен на граждан лишь бы постричь всех и побольше
Стас Подстрижный
Стас Подстрижный 14.04.2021 10:03
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Проблему не решить, пока государство не станет конкурентом частному строительству. Как только на рынке появятся "государственные квадраты" по справедливой цене, так сразу и рыночные цены придут в себя.
Иван Иванович
Иван Иванович 14.04.2021 10:03
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Эту проблему не решить, пока не уберут всякие эскроу счета. Застройщик строит кварталами. Кто может обеспечить собственным капиталом строительство 2-3 16ти этажных домов с благоустройством территории? Правильно - корпорации по типу ПИКа или А101 Гуцириева. А они уж договорятся между собой, поверьте. Всё же элементарно. Простой сговор с лимитированным вводом жилья. Скудное предложение повышает цену. Далее выбора просто нет. Либо берете втридорого объект, либо не берете, т.к. альтернативных застройщиков убили эскроу счетами. После банки начинают впаривать высокомаржинальные кредиты для НИХ под 70% годовых с залоговым обеспечением в 100+%. Понять, что государство не на стороне граждан может любой дурак если проанализирует последовательность действий и выстроит логическую цепочку.
Андрей Катасонов
Kingpin 14.04.2021 10:03
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Иван Иванович  сначала выбираем неблагонадежных застройщиков с выгодными предложениями, затем ноем, что недострой. Когда после этого нытья вводят эскроу - снова ноем, но уже по причине выросших цен.Эту песню не задушишь не убьешь.
Виталий Паршонков
Виталий Паршонков 14.04.2021 9:56
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
проблеме уже год,пэ поэтому статья не особо актуальная без сравнительного анализа.
Алексей Деревцов
Алексей Деревцов 14.04.2021 9:55
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Спасибо за статью.
Дмитрий Мыслящий
Дмитрий Мыслящий 14.04.2021 9:54
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
лучшее время покупать землицы кусок под ИЖС , пока цены не так сильно отреагировали на весь этот ажиотаж с бетоном. И строиться по-тихоньку.
Юлия Иванова
Юлия Иванова 14.04.2021 9:54
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
В том же Краснодаре с 2014 по 2021 кв м подорожал на 280%. И это типа дофига круто подумали некоторые, недвижа- вот залог успеха, а не акции эти вади непонятныеТолько вот один доллар дал 240%, это даже не вкладывая егоЗа квартиру нужно платить коммуналку+ремонт+налог+ у многих ипотекапо этому вкладывать деньги в недвижимость это не целесообразно, тем более заемные средства
Эдуард Ринатович
Эдуард Ринатович 14.04.2021 9:53
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
И что дальше? Описали очевидное . Какая то пустая статья если честно.
Levon Aharonyan
Levon Aharonyan 14.04.2021 9:52
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Да это очень интресно , но мне надо конкретные рекомендацы , что куда ставить
Никита Богданов
Никита Богданов 14.04.2021 9:47
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Взял кредит три миллиона и купил биткоинов на хаях
Абай Утисинов
Абай Утисинов 14.04.2021 9:46
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Необходимо увеличить сроки кредитования, сократить процентные ставки, с тем чтобы жилую недвижимость сделать более доступной-это поможет понизить протестные настроения.
Иван Иванович
Иван Иванович 14.04.2021 9:40
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Предлагать сверхвыгодные кредиты?*facepalmКредит под 7.2% при ставке ЦБ в 4.25% - это 3% разницы! а 3% от 4.25% - это 70% накрутки банка на займ у ЦБ! При том, что ранее эта накрутка не превышала 25%!!!! Всем впарили под видом дешевых кредитов, сверхвыгодные БАНКАМ кредиты. Раньше на каждый кредитный рубль по ипотеке банк имел 25 копеек, сейчас 70!!! Люди в забвении и давно перестали думать головой
Бендер Задунайский
Бендер Задунайский 14.04.2021 9:40
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Автору зачет за правдивый анализ.А посмотрите какие проплаченные статьи пишут в сми,проплаченные ПИКом и ему подобных.Жаль этих ипотечных рабов,но так им и надо...вся жизнь построена на дураках
 
Вы действительно хотите удалить этот график?
 
Опубликовать
 
Заменить данный график на новый?
1000
В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.
Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Добавить график к комментарию
Подтвердить блокировку

Вы уверены, что хотите заблокировать пользователя %USER_NAME%?

После этого вы и %USER_NAME% не сможете видеть комментарии друг друга на Investing.com.

%USER_NAME% добавлен в ваш черный список

Вы только что разблокировали этого участника. Повторно заблокировать этого участника можно только через 48 часов.

Пожаловаться на комментарий

Я считаю, что данный комментарий:

Комментарий отмечен

Спасибо!

Ваша жалоба отправлена модераторам.
Предупреждение: Fusion Media would like to remind you that the data contained in this website is not necessarily real-time nor accurate. All CFDs (stocks, indexes, futures) and Forex prices are not provided by exchanges but rather by market makers, and so prices may not be accurate and may differ from the actual market price, meaning prices are indicative and not appropriate for trading purposes. Therefore Fusion Media doesn`t bear any responsibility for any trading losses you might incur as a result of using this data.

Fusion Media or anyone involved with Fusion Media will not accept any liability for loss or damage as a result of reliance on the information including data, quotes, charts and buy/sell signals contained within this website. Please be fully informed regarding the risks and costs associated with trading the financial markets, it is one of the riskiest investment forms possible.
Войти через ВКонтакте
Войти через Google
или
Зарегистрироваться
Cпециальное предложение именно для вас!