Главные новости
0
Версия без рекламы. Оптимизируйте свою работу с Investing.com. Сэкономьте до 40%. Подробнее

Паи и акции вместо квартир: инвестиции в REIT и ЗПИФн

ru.investing.com/analysis/article-200277706
Паи и акции вместо квартир: инвестиции в REIT и ЗПИФн
От Алексей Гальцев   |  28.01.2021 14:42
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили эту статью в Закладки
 

Недвижимость привлекает многих россиян: согласно исследованию ВЦИОМ, при появлении крупной суммы 50% граждан купили бы квартиру, а ещё 17% — земельный участок. Однако разумность таких инвестиций под вопросом, ведь квартиры часто теряют в цене или дают доход, сравнимый с банковским депозитом, да и ликвидность такого актива невысока. Что делать тем, кто всё же хочет диверсифицировать свой портфель, добавив туда недвижимость? Выход — вкладываться в зарубежные REIT или российские ЗПИФн.

Что такое REIT

REIT (от англ. Real Estate Investment Trust) — зарубежные инвестиционные трасты или фонды коллективных инвестиций, которые позволяют вложить деньги в недвижимость, не приобретая квартиру или дом.

Фонд собирает деньги пайщиков и покупает на них недвижимость, например, покупает уже готовые квартиры и дома, а после сдаёт их в аренду. Или вкладывается в строительство офисов либо отелей, которые после сдачи объектов перепродаёт более выгодно. В общем, вариантов множество, суть одна: все вырученные деньги перераспределяются между пайщиками пропорционально их вкладам. Доход фонд выплачивает в виде дивидендов, периодичность зависит от каждого фонда — обычно раз в год или раз в квартал.

Через REIT можно вложиться в американскую недвижимость — в США таких фондов зарегистрировано больше всего — а также в британскую, немецкую, французскую.

Плюсы и минусы REIT

Основной плюс — довольно низкий порог входа. Чтобы вступить в REIT, инвестору нужно купить акции фонда на бирже, и речь обычно идёт о суммах в несколько десятков долларов. Несравнимо с ценой квартиры или земельного участка.

Доходность REIT зависит от выбранного фонда, но тоже радует — например, для американских фондов в среднем речь идёт о 4-6% годовых в долларах США.

Такие активы относятся к высоколиквидным, в отличие от реальной недвижимости. Продать акции REIT можно за пару тапов на экране мобильного приложения вашего брокера (конечно, только в те часы, когда работает биржа).
Ну и для российского инвестора покупка REIT будет хорошей диверсификацией портфеля: часть капитала хранится на зарубежном рынке, а доход вы получите в валюте.

Основной минус связан именно с «зарубежностью»: российские инвесторы, по нашим законам, должны платить довольно высокий налог с таких покупок, причём в долларах (а если забыть подписать форму W-8BEN у своего брокера, то добавится ещё и НДФЛ 13%). Если вы приобретаете акции американского REIT, речь идёт о 30% в год, причём, естественно, в долларах. Поэтому встаёт вопрос, настолько ли эта инвестиция выгодна — считайте сами.

Ну и нужно понимать, что REIT — это фактически акции. Пассивным инвесторам такой актив не всегда подходит: нужно не только изучить всю доступную информацию о выбранном фонде, но и регулярно мониторить ситуацию. Покупка просто ради эксперимента может стоить дорого, ведь никто не гарантирует этих 6% годовых в долларах, фонд может и в минус уйти.

Как купить REIT

Акции REIT покупают на бирже. Если у вас открыт счёт у иностранного брокера, вы имеете доступ к огромному количеству вариантов по всему миру. Но и на Санкт-Петербургской бирже сегодня доступны около 30 REIT.

Можно немного снизить риски, вложившись в ETF на REIT. Крупнейшими фондами считаются Vanguard Real Estate Index Fund (NYSE:VNQ), SPDR® Dоw Jоnes REIT (NYSE:RWR) и iShares U.S. Real Estate (NYSE:IYR). Если же ищете акции определённых компаний, погуглите, например, американские фонды недвижимости Simon Property Group (NYSE:SPG), Host Hotels & Resorts (NASDAQ:HST), Boston Properties (NYSE:BXP), General Growth Properties (NASDAQ:BPYU) и Kimco Realty Corporation (NYSE:KIM).

ЗПИФн — российский вариант REIT?

И да, и нет. По нашему законодательству, можно открывать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФн). Суть похожа: вкладчики передают в фонд под доверительное управление. Фонд вкладывает деньги в недвижимость по его выбору и занимается дальнейшим управлением — арендой или перепродажей. Вкладчики могут погасить свои паи и выйти из фонда после его закрытия, обычно речь идёт о 5-10 годах.

Плюсы и минусы ЗПИФн

Порог входа в ЗПИФн тоже невысок (хотя выше, чем при покупке акций REIT) — обычно стоимость пая начинается от десятков тысяч рублей и может доходить до нескольких миллионов. Но цена участия в любом случае ниже стоимости квартиры в Москве.

Плюс ЗПИФн — высокая надёжность. Деятельность подобных фондов строго контролируется государством. Деньгами вкладчиков распоряжается профессиональный участник фондового рынка, управляющая компания. В деятельности ЗПИФн также участвуют оценщик, реестродержатель и аудитор.

Купленная недвижимость по закону принадлежит пайщикам. Это значит, что даже если у фонда или управляющей компании возникнут проблемы, капитал не сгорит и не уйдёт в счёт оплаты долгов, а просто перейдёт под управление другой УК.

Деятельность фонда прозрачна: управляющая компания регулярно публикует отчёты, так что инвестор может следить за тем, как работают его деньги.

Доходность, естественно, зависит от выбранного фонда: какие-то уходят в минус, а некоторые показывают 10-15% годовых.

По закону ЗПИФн должны вкладывать большую часть капитала фонда именно в недвижимость. И с этим на российском рынке связан довольно высокий риск: такие инвестиции подвержены валютным колебаниям, ведь стоимость квартир зависит от курса доллара или евро. Мы в «Реалист» придумали, как можно снизить риск: оставшуюся часть денег, которую фонд может вложить в облигации или депозиты, мы планируем вкладывать во фьючерсы на доллар.

Из минусов можно назвать не слишком высокую ликвидность: из ЗПИФн сложно выйти досрочно, обычно капитал находится в фонде до окончания срока его действия (речь может идти и о десяти годах).

Также пайщики могут столкнуться с плохим управлением: в лучшем случае капитал будет просто лежать и приносить минимальный доход (например, от аренды), в худшем — фонд уйдёт в минус. Нужно помнить, что со временем объекты недвижимости могут терять в цене, и если фонд просто приобрёл на весь капитал квартиры, которые к концу действия ЗПИФн упали в цене, пайщики вместо дохода получат убытки.
Поэтому перед тем, как отнести в фонд свои деньги, нужно очень внимательно изучить всю информацию о ЗПИФн и самостоятельно оценить все риски.

Как вступить в ЗПИФн

Паи некоторых ЗПИФн можно купить на фондовом рынке через брокера. Однако минус в том, что на бирже торгуется всего несколько десятков фондов, и у большинства сделок не бывает годами.

Что выбрать частному инвестору

Я не хочу давать советов, да и права на это не имею. Каждый частный инвестор должен сам оценить все риски, рассмотреть свои цели и принять взвешенное решение.

Для себя я выбираю вложение в ЗПИФн. Я считаю, что это на сегодняшний день оптимальная форма пассивных инвестиций, надёжность сравнима с банковским депозитом, но при грамотном выборе фонда вы получаете гораздо большую доходность. Ищите активные фонды, которые регулярно проводят сделки, а не покупают один крупный объект и ждут несколько лет.

Паи и акции вместо квартир: инвестиции в REIT и ЗПИФн
 

Интересное

Анна Бодрова
Всеобщий обвал Анна Бодрова - 26.11.2021

Ключевым событием недели стало всеобщее бегство от рисков после того, как в ЮАР был выявлен неизвестный ранее штамм коронавируса. Предполагается, что он очень агрессивен и может...

Паи и акции вместо квартир: инвестиции в REIT и ЗПИФн

Комментировать

Правила комментирования

Участвуйте в форуме для взаимодействия с пользователями, делитесь своим мнением и задавайте вопросы другим участникам или авторам. Пожалуйста, используйте стандартный письменный стиль и придерживайтесь наших правил.

Категорически запрещается:

  • Размещение ссылок, рекламы и спам;
  • Ненормативная лексика, а также замена букв символами;
  • Оскорбления в адрес участников форума и авторов;
  • Разжигание межнациональной и расовой розни;
  • Комментарии, состоящие из заглавных букв.
  • Допускаются комментарии только на русском языке.

Размещение комментария на Investing.com автоматически означает Ваше согласие с правилами комментирования и с необходимостью их соблюдения.

Investing.com оставляет за собой право модерировать и удалять комментарии посетителей сайта, нарушающие правила, а при повторном нарушении – блокировать доступ на сайт и запрещать дальнейшую регистрацию на Investing.com. 

Ваш комментарий
 
Вы действительно хотите удалить этот график?
 
Опубликовать
Опубликовать также в :
 
Заменить данный график на новый?
1000
В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.
Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Спасибо, ваш комментарий добавлен и появится на форуме после проверки модератором.
Комментарии (1)
Sergei Koltov
Sergei Koltov 28.03.2021 11:47
Сохранено. См. Закладки.
Вы уже сохранили этот комментарий в Закладки
Алексей, по налогообложение REIT написали ГЛУПОСТЬ. пож-та разберитесь и скорректируйте статью. спсб --- ПС: tax 30% c дивиденда REIT, независимо от W8BEN
 
Вы действительно хотите удалить этот график?
 
Опубликовать
 
Заменить данный график на новый?
1000
В связи с жалобами других пользователей вам временно запрещено добавлять новые комментарии. Ваш статус будет проверен нашим модератором в ближайшее время.
Пожалуйста, подождите минуту, прежде чем оставить комментарий.
Добавить график к комментарию
Подтвердить блокировку

Вы уверены, что хотите заблокировать пользователя %USER_NAME%?

После этого вы и %USER_NAME% не сможете видеть комментарии друг друга на Investing.com.

%USER_NAME% добавлен в ваш черный список

Вы только что разблокировали этого участника. Повторно заблокировать этого участника можно только через 48 часов.

Пожаловаться на комментарий

Я считаю, что данный комментарий:

Комментарий отмечен

Спасибо!

Ваша жалоба отправлена модераторам.
Предупреждение: Fusion Media would like to remind you that the data contained in this website is not necessarily real-time nor accurate. All CFDs (stocks, indexes, futures) and Forex prices are not provided by exchanges but rather by market makers, and so prices may not be accurate and may differ from the actual market price, meaning prices are indicative and not appropriate for trading purposes. Therefore Fusion Media doesn`t bear any responsibility for any trading losses you might incur as a result of using this data.

Fusion Media or anyone involved with Fusion Media will not accept any liability for loss or damage as a result of reliance on the information including data, quotes, charts and buy/sell signals contained within this website. Please be fully informed regarding the risks and costs associated with trading the financial markets, it is one of the riskiest investment forms possible.
Войти через ВКонтакте
Войти через Google
или
Зарегистрироваться
Cпециальное предложение именно для вас!