Рынок жилья укрепляется даже в условиях слабой экономики

Сложившаяся ситуация выглядит парадоксально. Зачем инвесторы вкладывают в акции компаний, связанных с рынком жилья, когда миллионы людей сидят без работы, а вторая волна пандемии уже на подходе?

Но COVID преподнес нам множество сюрпризов, одним из которых является и неожиданная сила ряда секторов рынка недвижимости. Цены на жилье и спрос на ипотечные кредиты в США растут даже несмотря на то, что уровень безработицы замер вблизи рекордных максимумов.

Низкие ставки

Данные Ассоциации ипотечных банков (Mortgage Bankers Association) показывают, что число заявок на кредитование (с поправкой на сезонность) непрерывно растет на протяжении девяти недель. Сейчас показатель достиг уровней конца января и совсем немного не дотягивает до 12-летнего максимума.

Согласно Ассоциации, в последний раз столь высокая прибыль от ипотечного кредитования в данном периоде наблюдалась в 2013 году. Маржа кредита, выданного с января по март, в среднем составляла около 61 базисного пункта, что почти вдвое больше, чем в первом квартале 2008 года. Об этом заявляет вице-президент MBA по отраслевому анализу Марина Уолш.

Одна из крупнейших компаний отрасли, Mr. Cooper Group (NASDAQ:COOP), 28 мая заявила инвесторам, что маржа в текущем квартале может составить 3%, что более чем в три раза превышает показатель второго квартала прошлого года.

COOP Weekly TTM

Акции компании смогли восстановиться после мартовского обвала и вчера закрылись на отметке $13,21 (практически на расстоянии вытянутой руки от годового максимума в $14,68).

Очевидным объяснением повышенной активности на ипотечном рынке является политика околонулевых ставок ФРС, призванная помочь экономике оправиться от рецессии. Средняя ставка по 30-летней ипотеке снизилась до 3,2%, и многие заемщики захотели рефинансировать свои кредиты. Кроме того, многие рассматривают низкие ставки как повод для выхода на рынок жилья.

Структурные изменения

Низкие ставки — не единственная причина для активности на рынке недвижимости. Под давлением пандемии люди начинают менять свои ожидания в отношении занятости и уровня жизни. Согласно отчета Morgan Stanley (NYSE:MS), кризис ускорил развитие тенденций, которые и так наблюдались на американском рынке жилья. Например, все большим спросом пользуются одноквартирные жилые дома. Эксперты Morgan Stanley рекомендуют инвесторам акции фонда недвижимости Invitation Homes (NYSE:INVH) из Далласа, который специализируется на сдаче в аренду как раз такого жилья. Фонд славится качеством своих активов, и, по словам Morgan Stanley, может опередить те REIT, которые занимаются арендой квартир.

В своем отчете о финансовых результатах за первый квартал компания Invitation Homes сообщила, что в апреле объем собранной арендной платы составил более 95% от среднего показателя. Кроме того, разбить платеж за этот месяц и частично перенести выплаты на следующий период решили менее 2% арендаторов.

INVH Weekly TTM

За последние три месяца акции компании выросли на 62% и в понедельник закрылись на отметке $28,15.

В сложившейся ситуации также стоит обратить внимание на Lowe’s (NYSE:LOW) — ритейлера товаров для дома и ремонта № 2 в стране. Продукция международной сети пользуется повышенным спросом, поскольку в условиях карантина многие люди решили заняться улучшением жилищных условий и удовлетворением дополнительных потребностей.

LOW Weekly TTM

Рыночная капитализация LOW за последние три месяца более чему удвоилась. Вчера акции закрылись на уровне $134,72.

Но эти изменения пошли на пользу далеко не всем компаниям. В условиях пандемии были закрыты торговые центры, рестораны и офисы. Теперь многие люди работают удаленно, а покупки совершают на онлайн-платформах.

Некоторые компании обнаружили, что могут без каких-либо негативных последствий перевести достаточно значительный процент сотрудников на удаленную работу, тем самым сэкономив средства на организации рабочих мест и сопутствующих расходах.

SPG Weekly TTM

Акции Simon Property Group (NYSE:SPG), крупнейшего оператора торговых центров страны, с начала года рухнули примерно на 60%, поскольку многие магазины не могут платить аренду (а в некоторых случаях и вовсе подают на банкротство).

Миллиардер Карл Айкан, входящий в число самых успешных инвесторов в истории Уолл-стрит, в недавних интервью СМИ заявил, что одной из его самых прибыльных сделок на данный момент стала многомиллиардная короткая позиция на рынке коммерческой недвижимости. «Этот сектор тоже рухнет, а никто не обращает на него внимания», — сказал Айкан в интервью CNBC.

Подведем итог

Низкие процентные ставки и изменение условий жизни и работы людей повышают ценность компаний, связанных с рынком недвижимости. Одними из главных бенефициаров этих тенденций являются магазины товаров для дома и ремонта (такие как Lowe's и Home Depot (NYSE:HD)), а также ипотечные банки.