Недвижимость: обвала цен в 2015 году ждать не стоит

Несмотря на ухудшение ситуации в экономике обвала цен на российскую недвижимость в следующем году не ожидается, считают участники конференции, организованной компанией "Финам". Наиболее вероятным сценарием большинство экспертов называют замедление темпов роста стоимости жилья – как на первичном, так и на вторичном рынке. При этом недвижимость сохранит привлекательность для инвесторов.

Генеральный директор "Ипотека.ру" Дмитрий Овсянников

"Ценовая конъюнктура на рынке недвижимости будет во многом зависеть от действий Центробанка и правительства. Идеальный сценарий – если ЦБ станет предоставлять банкам целевые кредиты на выдачу ипотеки, а кредитные организации ужесточат требования к заёмщикам при сохранении ставок на уровне 12-14% годовых: тогда есть вероятность, что ни существенного падения, ни существенного роста цен мы не увидим".

Генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин

"Влияние на динамику цен окажет введение с 2015 года налога на недвижимость в ряде регионов России. То есть рынок получит ориентиры и будет развиваться. Поскольку жилья строится много, а его надо продавать, управляющая подсистема рынка (т.е. власть) должна создать благоприятные условия для строительного бизнеса. Это необходимо для развития внутреннего рынка страны. По нашей оценке, максимальный рост цен предложений в большинстве регионов РФ не превысит 5-7% к середине 2015 года".

Руководитель аналитического центра компании "ОПИН" Денис Бобков

"Инфляция и курсовые колебания повышают себестоимость строительства, и застройщики будут повышать цены для компенсации возросших издержек,. А поскольку вторичная недвижимость идет по ценовой динамике за первичной, там также цены будут расти в рублевом выражении. За первые полгода 2015 г. по “первичке” мы ожидаем роста цен не менее чем на 10-15%".

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой" Сергей Лобжанидзе

"На первичном рынке динамика роста цен за счёт роста строительной готовности в 2015 году снизится. При этом на вторичном рынке эксперт ожидает усиления сегментации, «поэтому вероятность снижения цен вторичного рынка зависит от структуры экспозиции.

Спрос на инвестиционные покупки останется, однако также будет переориентирован на развивающиеся территории с понятными планами по развитию инфраструктурных проектов".

Руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк

"В настоящий момент практически невозможно дать конкретный и оправданный прогноз по росту цен на ближайшие два года. Однако можно сказать, что рост цен будет, вероятнее всего, умеренным и не превысит 10% в год. При этом ситуация может резко измениться под влиянием макроэкономических и внешнеполитических изменений".

Чем провожаем 2014 год, чего ждем

Новостройки

Вследствие продолжающегося роста курса доллара США, в ноябре динамика стоимости квадратного метра на рынке новостроек Москвы в рублевом и долларовом выражении была неоднородна. По данным аналитиков компании "НДВ-Недвижимость", в американской валюте цена кв. м за месяц опустилась на 11% , составив $4570. В рублевом выражении продолжился рост стоимости квадратного метра. Цена выросла в пределах 1%, составив в ноябре 211,2 тыс. руб.

По подсчетам "Метриум Групп", по итогам 2014 года средняя цена на рынке новостроек массового сегмента выросла на 10,7% и составила 147,250 тыс. руб. В комфорт-классе она остановилась на уровне 148,940 тыс. руб. за кв. м., а в эконом-классе – 111,9 тыс. руб. за кв. м.

По итогам 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в массовом сегменте остановилась на уровне 6,53 млн руб., двухкомнатной – 9,61 млн руб., а трехкомнатной – 13,39 млн руб. По сравнению с началом года удорожание составило 12,1%, 12,4% и 25,4% соответственно.

В 2015 году аналитики "Метриум групп" ожидают снижение спроса и активности в этом секторе. "Проявления негативных тенденций можно ожидать к весне, когда ажиотажный спрос уляжется, вырастут ставки по ипотеке и ужесточатся требования банков к заемщикам. Тогда же перестанут расти привычными темпами цены, отреагировав на снижение спроса", - считают аналитики.

По состоянию на 4-й квартал средневзвешенная цена в премиум-классе составила 672,8 тыс. руб./кв. м, в элитном сегменте - 813,5 тыс. руб./кв. м. За год цена в элитном сегменте увеличилась на 25%, в премиум-классе - на 85%. Наиболее высокие темпы прироста были зафиксированы в 4 квартале - 26,3% в элит-классе и 33,5% в премиум-классе, отмечают в аналитики компании Est-a-Tet.

В 2015 году прогнозируется смещение спроса в более низкие сегменты и активное дисконтирование в высокобюджетных проектах

По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", средняя рублевая цена квадратного метра на первичном рынке элитного жилья выросла по итогам 2014 года на 36% и составила 674,8 тыс. руб./кв.м. В то же время в долларовом выражении средний уровень цен снизился на 24,4% и остановился на отметке $11 420 за кв. м. Причиной резких изменений послужил обвал курса рубля в конце 2014 года почти в 2 раза, а также выход новых проектов со сравнительно высоким стартовым уровнем цен.

В 2015 год году этот сегмент, скорее всего, ожидает затишье, считают в "Метриум Групп".

Вторичка

На фоне роста деловой активности, традиционно приходящейся на осенний период, в ноябре наблюдался повышенный спрос на квартиры на рынке вторичного жилья, что по итогам месяца привело к снижению количества выставленных квартир. Относительно октября объем предложения сократился на 1,5%, отмечают аналитики "НДВ-Недвижимость".

Рост совокупного спроса в ноябре был обусловлен ростом обращений на покупку квартир. Относительно прошлого месяца на рынке вторичного жилья спрос увеличился на 9,2%.

В ноябре стоимость кв. м в долларовом выражении потеряла 9,6% от октябрьского значения (по итогам месяца $4 498). В рублях цена выросла на 2,4%, составив 207,9 тыс. руб. за кв. м. "Таким образом, можно утверждать, что в ноябре ценовая ситуация на рынке вторичного жилья Москвы определялась ростом курса доллара и снижением объема предложения относительно октября текущего года", - указывают в компании.

На фоне роста спроса на рынке вторичного жилья (+9,2%),в конце месяца объем предложения выставленных квартир на продажу сократился на 1,5%. Стоимость кв. м в долларовом выражении потеряла 9,6% от октябрьского значения ($4 498). В рублях цена выросла на 2,4%, составив 207,9 тыс. руб. за кв. м.

"Учитывая похожую реакцию долларовых цен на недвижимость в предыдущие кризисы, логично предположить, что и по итогам нынешнего просадка стоимости метра в долларах также составит примерно 35%. Соответственно, динамику рублевых цен будет определять глубина снижения курса отечественной валюты относительно американской, причем не в момент паники, а по итогам "утряски", - отмечается в обзоре аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU". Если, как в 2008-2009 гг., итоговое ослабление рубля относительно доллара будет меньше величины падения долларового индекса, то рублевые цены также пойдут вниз, но, естественно, просядут меньше, чем долларовые. А если курс отечественной валюты снизится больше, чем упадут долларовые цены на недвижимость – как, например, в 1998-1999 гг., – то в рублях недвижимость подорожает, говорится в обзоре. А стоимость наименее ликвидной жилой недвижимости снизится и в долларах, и в рублях, причем глубина падения долларовых цен может составить 50%.