Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) подтвердило кредитный рейтинг ФПК "Гарант-инвест" и ее облигаций на уровне BB+(RU), сохранив статус "рейтинг на пересмотре - негативный", сообщается в пресс-релизе агентства.
Как отмечается в релизе, кредитный рейтинг компании обусловлен высокой долговой нагрузкой при низком уровне обслуживания долга, а также слабой ликвидностью. Текущее рейтинговое действие принято в том числе с учетом предоставленной компанией предварительной информации о ее фактических результатах за прошедший год. Агентство планирует пересмотреть рейтинг "Гарант-инвеста" и прогноз по нему, принимая во внимание аудированную финансовую отчетность компании за 2022 год и отчет независимого оценщика о рыночной стоимости недвижимости, что отражено в сохранении статуса "рейтинг на пересмотре - негативный" по кредитным рейтингам компании и ее облигаций.
По предварительным данным компании, средневзвешенный на горизонте 2020-2025 годов показатель "общий долг / NOI" (net operating income) оценивается на уровне 9,6x, значение LTV (loan-to-value) составляет 78%. По данным АКРА, в октябре 2021 года "Гарант-инвест" заключил кредитный договор с Промсвязьбанком (MOEX: PSKB), предусматривающий финансирование 80% затрат на строительство МФК Westmall. В связи с тем, что заявленные компанией условия сделки предусматривают отсутствие поручительства со стороны компании, АКРА не учитывает указанный долг в расчете показателей долговой нагрузки и исключает из показателя рентабельности по FCF расходы, понесенные на строительство за счет кредитных средств.
"Рассчитанное по методологии агентства без учета полученных от выданных займов процентов средневзвешенное за период 2020-2025 годов отношение NOI к платежу (включает процентные расходы и амортизационные платежи по номинальной части долга под ТЦ) оценивается на пограничном уровне 1,0х, что свидетельствует о низком покрытии платежей", - добавляет агентство.
В то же время, по мнению агентства, высокая рентабельность и средний уровень свободного денежного потока (FCF) оказывают поддержку финансовому риск-профилю. Операционный риск-профиль компании характеризуется высоким отраслевым риском, средней рыночной позицией при сильном бизнес-профиле, а также очень сильной географической диверсификацией, отмечает АКРА.
По предварительным данным компании, средневзвешенный за 2020-2025 годы показатель рентабельности по FCF составляет 9,3%. "Несмотря на наличие свободных кредитных лимитов и потенциальную возможность рефинансирования долга, ликвидность компании оценивается на невысоком уровне в связи со значительными погашениями долга, предстоящими компании в 2023-2025 годах", - заключает агентство.
В настоящее время в обращении находится 5 выпусков биржевых облигаций на 7,5 млрд рублей.
Компания является основным бизнес-активом финансово-промышленной корпорации "Гарант-инвест", она владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. По состоянию на 31 декабря 2022 в собственности "Гарант-инвеста" находятся 16 объектов, в том числе 13 действующих торговых центров (в числе которых ТК "Галерея Аэропорт", ТРК "Москворечье", ТЦ "Ритейл Парк", ТРК "Перово молл", ТДК "Тульский" и т.д.).